贵阳的重头戏,终于来了!

你们都说我是观吹（观山湖吹捧者），其实我的真爱是三马。今天就让你们看看，什么是脑残粉。

我对于三马果然是真爱，从去年的排名前列篇《150亿！三马片区终于有希望了么？》

到第二篇《贵阳房产投资的安全方向在哪里？（区域篇）》重点说到了三马，到今天这篇《贵阳的重头戏，终于来了！》，已经是第三篇稿子说三马片区了。

没办法，三马好、三马妙，三马呱呱叫。我就是喜欢吹三马，当里个当~~

随着棚改工作的全力推进。市区各地都如火如荼的开始大搞棚户区征拆采购，一直有朋友问我：“三马呢？不是说好这里是真爱吗？为什么一直没动静？”我说：“稳住，不要慌，我们能赢！前面都是甜点，后面才是正餐，三马作为云岩和观山湖两区的重点，特别是棚改的重中之重。”

果然，元月25日，市政府发了这么一份文件： 

文件里提到的是《贵阳市加快三马片区开发建设工作实施方案》，里面对三马片区开发的各项工作做了部署，官方对三马的表态很坚决。

《工作方案》里面这么提到：

贵阳市加快三马片区开发建设工作实施方案为进一步扩大城市规模，优化路网结构，促进贵阳市老城区、观山湖区等区域融合发展，把三马片区打造成为贵阳市经济社会发展的纵深腹地，联接周边区域聚合发展的城市走廊按照“市统筹、区为主”的工作原则，统筹和集中各方力量，加快三马片区开发建设，特制定本工作方案。

解读：关键点——促进老城区、观山湖区融合发展、经济社会发展的纵深腹地，联接发展的城市走廊，统筹和集中各方力量。这意味着三马的开发工作，是老城区和观山湖区非常重点的工作，把三马片区开发提到了一个非常高的位置。重点还是什么？是加快开发建设，所以三马片区建设会提速，不会像原来东一点西一点的搞。

三个坚持：

坚持同城化发展。三马片区处于云岩、观山湖、南明、花溪、清镇以及贵安新区交界的结合部，通过三马片区的开发建设，激活老城区与观山湖区、贵安新区等“城市新核”融合发展，把三马片区建设成为基础设施联动、产业发展联动、城市功能联动的“城市走廊”。

解读：不看不知道，一看吓一跳。大声跟我读——三马片区处于云岩、观山湖、南明、花溪、清镇以及贵安新区交界的结合部。这种结合部区域要么极差（因为区域之间责权不清、三不管），要么极其牛逼（因为各方资源汇集于此，不火都难），很难平庸。不幸的是，三马片区过去一直是排名前列种情况：姥姥不疼、舅舅不爱、爱谁谁管，反正我不管。久而久之终于让这里成为了贵阳神奇的所在（怎么让我想起了九龙寨城？）走进三马，就像一场时间旅行，恍惚间穿越到了二三十年前，破败的老房子、满是假货的路边摊、一脚泥泞的道路……

还好，现在终于认识到了这里的牛掰之处，要开始大干一场。

▲2009年的三马片区

▲2013年的三马片区

▲2017年的三马片区

坚持高端化发展，三马片区要高标准建设路网，以 “五横六纵”为主动脉，打通织密支路路网，畅通区域内外联系；以打造现代服务业聚集核心区为目标，高质量布局产业，提升三马片区城市品质。

解读：高端化发展，这个提法我是认可的。如果说旧城改造，改来该去只是把一个六层楼的棚户区改成了一个三十层楼的棚户区，那意义就不大了（没有影射某某某哈，我认为某某某依然是具有非凡意义的棚户区改造项目，不是大家想象的高级棚户区）。三马作为一个城市走廊，首先做到的是高标准建设路网，因为只有路网发达，才能真正起到区域结合部、城市走廊的作用。所以说，先修路、修多多的路，这一点很棒。

其次打造现代服务业聚集核心，服务业有什么？服务业，指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。服务业几个特点：排名前列聚集人口、第二附加值高、第三扩大消费力强、第四污染小……通俗来讲，就是一个新兴的城市商圈即将崛起。

坚持绿色化发展。坚持生态优先、绿色发展，环保设施适当超前，提高片区承载能力，用大开发推动大变样，彻底改变三马片区“脏乱差”形象，提升三马片区城市形象，把“痛点、难点”打造成“亮点”。

解读：这一点是提出了一个规划总则，核心诉求就是要绿色化、环保化打造整个区域。具体的亮点，可以等到详细规划出来再分析。

除了这些，《工作方案》还有什么亮点呢？我认为有两点：

排名前列、计划性很强。在方案中，不仅提出了工作目标、工作要求，对比某些其他方案，更重要的是计划性很强。重点罗列了几个时间节点，比如：

2018年5前完成路网规划优化和控制性详规；

2018年4月前，完成三马片区核心区域城市设计工作；

2018年3月前确定三马片区道路和地块开发建设模式、融资方式；

2018年上半年开工建设“四纵四横”道路（“四纵”：金阳大道延伸段、长岭南路延伸段、同城大道、贵遵路-改茶路；“四横”马王路、花云路、贵黄路、太金线），2019年上半年基本建成；（苍了个天啊，太金路有救了~）

2018年3月前，编制完成三马片区产业布局规划；

2018年3月前，编制出台三马片区招商引资优惠政策。

几乎每一项工作，都提出了时间节点，更强的是还在文件后面做了一张附表《贵阳市加快三马片区开发建设工作计划表》，详细的罗列了每一项工作的工作内容、完成时间、牵头单位和责任单位。可以说，特别是动真格的。

第二、重视度很高。文件中明确的提出了成立三马片区开发指挥部，指挥长由市长带队，副指挥长有观山湖、云岩两区主要负责人以及其他副市长。下设了“一办七组”：办公室、规划建设组、路网建设组、资金筹措组、征收工作组、项目推进组、督办督查组、信访慰问组，成员包含了市里面各个职能部门的主要负责人和云岩、观山湖两区的负责人。这个阵容，可以说是贵阳棚改“梦之队”。

这就意味着，政府对三马片区的开发建设决心很大、力度很强，非常重视。三马聚变，指日可待。

效率很可怕的是，文件发了几天后轰轰烈烈的征收工作就开始了。

2月9日，官网发布了云岩区三马片区四纵四横道路建设项目A（马王路、花云路、贵黄路）、B（太金线、金阳大道延伸段、长岭南路延伸段）、C（同城大道、贵遵路）三个地块房屋征收项目签约服务机构采购采购需求公示。

其中，A地块的征收范围为贵黄路：贵遵路至杨惠村3组，太金线：太金线与同城大道交叉口至蔡关境内，约9.95万㎡；马王路：长岭南路延伸段至规划合肥路，太金线：云潭南路至金阳大道延伸段，约9.78万㎡；云潭南路至规划合肥路，约6.8万㎡；规划合肥路至规划林泉路，约6.65万㎡；规划林泉路至西二环，约5.9万㎡。

B地块的征收范围为金阳大道延伸段交叉口至同城大道交叉口，约11.8万㎡；贵黄路至太金路，约9.7万㎡；北京西路至马王路，约8 .9万㎡；马王路至贵黄路，约8 .9万㎡；长岭南路延伸段，约4.3万㎡。

C地块的征收范围为花云路至太金路，约11万㎡；北京西路至花云路，约10.6万㎡；花云路至规划大金路，约10.6万㎡；规划大金路至太金路，约9万㎡；百花大道至花云路，约8.6万㎡。

三个地块征收总面积约为122万㎡。很好很强大，很快很威猛~

上面说的都是甜点，接下来的才是正餐，现在来说说为什么我如此看好三马，并且认为它将会是下一个明星区域的原因。

仔细研究了区域之后，我归纳了三马片区的四大优势。

区位优势

这个不用多说，再次引用神论据

老城区和金阳新区的联结，还是要靠三桥马王庙片区来实现。三桥马王庙比金阳更靠近“大十字”，一旦三桥马王庙建成新区，老城区的住户、商店立即就可以搬过去，再往北走一步，就是金阳新区，这样，老城区、三桥马王庙、金阳新区自然就连成一片。通过三桥马王庙为连接带，把贵阳老城区的路往西打，把北面金阳新区的路往南打，就可以实现老城区和金阳新区为一体的道路系统。

三马片区的开发，可以有效的链接老城区城区与观山湖区的连片发展，而不是像现在一样，被大山阻隔，只能通过联络线进行交通，不能形成片状发展。通过三马片区的开发，可以有效的打通云岩区与观山湖区的联络（不仅仅是交通，更是商业、产业、人气的联络）。三马建成后，可以通达观山湖、老城区、高铁片区，成为真正的三角中心地带。

交通优势

从卫星图上，我们可以看到。三马地块规整，轨道站点几乎正处于地块中央的位置，同时这个站点规划是2号线与4号线的换乘站，虽然4号线现在还没影子，但是2号线已经是呼之欲出了。以这个中心站点出发，上接观山湖核心区，下接老城核心区，经过的站点都不超过10个，极其便利。

还有一点，就是区域内部“四纵四横”的基础路网，让整个区域的私家车出行也非常便利，可以轻松的经过北京西路、太金线、金阳环线、中环、二环等快速通道，迅速的到达世纪城、高铁站、老城区、太慈桥片区……

如果说贵阳地图是一个四象限格局，那么三马就正好位于这个坐标系的原点，到达各点的距离约等于一样，非一般的牛叉。

而且TOD模式还能促进土地高效利用，还可以提高公交出行比例，创造污染小的绿色社区。同时TOD开发带来城市土地紧凑的高效利用，可大量节省道路、给水、排水、供电、公共建筑等基础设施的建设和维修费用。而按就近原则将居住、工作、商业、休闲场所合理紧凑地布置在公交站点周边地区，城市就业岗位大多集中在公交沿线，因此TOD 可以有效提高居民的通勤效率，提高道路使用效率，解决“钟摆式”通勤问题。

时间优势

上面说了工作计划，2019年上半年基本建成“四纵四横”的基础路网。同时，2020年初2号线是有望通车的。这意味着什么呢？意味着到2020年时，三马片区路网与地铁线路，给片区打下了非常好的基础条件。这一点，是实实在在可以期待的成果，而不是某些开发商吹嘘的7号线、8号线。

所以今年如果大规模出让土地，这些看得见的有利条件，会让这里的土地价值得到很大的提升。希望拍得地块的开发商，认真对待这块土地，仔细研究、好好规划、用心做产品，结果一定不会让你失望。

上面，就是我认为三马片区的四大优势。

但具体到项目运作，是一个长期而艰苦的过程，充满了不可控因素、利益博弈和隐患风险。我以一个不知名的野生砖家、普通市民的身份对三马片区开发建设提几点小小期望：

统一规划，分批出让

土地现在是贵阳最宝贵的资产，外来的开发商们为了土地简直已经癫狂。三马无疑是令他们最为垂涎欲滴的土地，希望高层能对这片区域的规划眼界高一些，统一规划和定位，而不是由着开发商为了商业利益而开发一些伤害区域的产品。土地出让上，我认为像过去那种超级大盘模式并不可取，希望在统一规划的基础上分批出让。先出让区域外围土地，再逐步向轨道站点中心进发，拒绝一家独大，让更多的开发商参与进来，百花齐放、百家争鸣，他们为了竞争，势必会拿出更好的产品来取悦市场与客户，让整个区域的价值真正得到体现。

五年有形，八年大成

三马片区说大不大、说小不小，但这一块区域我认为有这么多好的基础条件情况下，五年有形，八年大成是可以期望的。毛估估这片区域大概5平方公里，也就是约7500亩的土地。就算可建设用地只有3000亩左右，按2.5的容积率计算，就是500万㎡。按八年销售期计算，平均一年销售60万平方米，占到贵阳市目前每年销售量的6-8%左右，即不会对大市冲击过大，也不会让区域经营困难。总之五年有形，八年大成，我觉得是一个比较合理的控制目标。

公建用心，留住历史

三马片区虽然现在很污糟，但它是有历史的。这里曾经过贵阳市的不少辉煌成果，汽车制造厂、第三砂轮厂、黔轮胎……这些都曾经是贵阳市鼎鼎大名的工矿企业。过去几十年，这里是一个自给自足的小社会，养育了不少人才。随着经济发展，它们有的被淘汰、有的被搬迁，可是历史依然记得它们存在过的印记。

城市开发，处处都是新大楼、新道路。可是，我们记忆最深刻的依然是火红的青春岁月。所以，衷心的希望在项目开发时，能在公建和公共空间说上，能更多的考虑这里的历史印记，为在这里奋斗过的人们留一处记忆的小小角落。这不仅是城市开发的人为关怀，更是对城市建设者的一种尊重。