继续做行业“优等生”,2023年中海地产销售、利润实现逆势双增

来源：界面新闻

2023年，房地产市场仍处于上下半场的转折期，不可避免地继续经历着波动与调整，困难与挑战依旧。不再追求规模化发展、战略收缩、拿地更加谨慎成为行业中大部分企业的常态，但在此背景下，依然有一些企业仍能保持稳健，甚至迎来逆势增长。

3月28日，中国海外发展（下称“中海地产”）举行2023年度财报业绩沟通会。在行业持续下行的背景下，中海地产依旧在销售、营收、利润、投资上都实现了逆势增长，交出了一份含金量较高的全年成绩单。

“当前整体市场形势不容乐观，但我们自身的状态非常好，发展动能强劲，会以积极的心态看待‘危中之机’，对公司在行业大变局之下的竞争优势充满信心”，对于公司的现状，中海地产主席颜建国在业绩会上表示。

从中海地产交出的这份2023年财报数据来看，颜建国的这份乐观“底气十足”。

2023年，中海地产共实现收入2025.2亿元，同比上升12.3%；住宅销售规模与商业收入逆势增长，回款率持续高位提升，期内实现合约销售额约3098亿元，同比上升5.1%，权益销售额上升至行业第二（据克而瑞统计），商业物业收入63.6亿元，同比上升20.9%。

盈利方面，除税前盈利411.2亿元，同比增长14.2%；归母核心净利润256.1亿元，同比增长10.1%，盈利能力继续保持行业领先。

投资保持战略定力，新增货值行业第一

2023年市场在年初经历了短暂小阳春后持续下行，全国房企销售总体呈现“前高后低”走势。据中指研究院统计，TOP100房企销售总额同比减少17.3%，各阵营房企销售额均有所下滑。

在此背景下，2023年中海地产的销售额能够“跑赢大市”，主要得益于长期以来，其都坚持聚焦高能级城市的投资布局。

在房地产行业资金紧张的当下，2023年中海地产依旧逆势扩储，在多个核心城市的土拍之中，都能看见中海的身影。

仅在6月一个月内，中海就以324.37亿元拿下了9幅地块。据中指研究院统计，2023年中海地产新增土地货值位列行业第一。

截至2023年末，中海地产当年累计在23个内地城市及香港共获取地块43宗，总购地金额达到1342.1亿元，权益购地金额1226.6亿元，同比上升42%，新增货值2404.2亿元。其中，北上广深四个一线城市的权益购地金额占比达到了6成。

更值得关注的是，在北京、上海、深圳3座城市，中海均拿下了总价超百亿的“地王”级地块。

包括以125.32亿元拿下的深圳湾超级总部基地地块、以128亿元拿下的广州土地价格前十的海珠区上涌果树公园北侧地块、以及携手国资在上海滩以240亿获得的2023年上海总价“地王”徐汇滨江综合体地块。

高能级城市往往在经济、人口、产业、居民消费能力等方面强于低能级城市，在房地产行业的调整期抗周期性也较强。“中海一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想”，行政总裁张智超表示。

就在年报业绩会当天，中海地产旗下位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里项目开盘选房，以一个下午销售196.53亿元的成绩刷新了中国楼市开盘记录，成为全国商品房历史以来的“全国盘王”，最终去化率达到了98.5%，楼市出现了久违的现象级热潮。

随着近期需求端利好政策的逐步落地，像中海地产这样土储质量优、投资强度稳定的房企也将在楼市热度的边际改善后优先收益。

同时，中海·顺昌玖里的大卖也说明，核心城市从不缺购买力，楼市信心正在提升。可以预见的是，后续以中海上海徐汇滨江综合体项目为代表的这批超级地块的陆续入市，也必将引爆楼市，为2024年中海地产的销售业绩提供坚实保障。

另外，在城市更新方面，中海地产在北京和上海两大城市的更新项目，北京中信城和上海建国东路项目的推进也较为顺利；在收并购方面，中海地产还获取了广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项17%的股权。

财务持续稳健，筑牢安全底线

而不管是拿地扩储还是收并购，都需要稳健充足的资金链作为保障。

中海地产一如既往坚持稳健审慎的财务策略，在房地产行业深度调整阶段，是依然能维保持“绿档”的房企之一。

截至期末，中海地产资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%；加权平均融资成本3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。

与此同时，中海地产也具有非常强的现金流管理意识。副总裁郭光辉表示，在经营理念上，中海时刻坚持审慎理财的底线思维，历经多轮房地产周期，始终把现金流管理放在重中之重的首要地位，让安全运营和筹划发展并行。

据郭光辉介绍，中海一直坚持从源头管起，也就是土地投资端，坚持投主流城市、主流地段，做主流产品；同时，也在加强销售与回款管理，2023中海地产的全年回款率达到99%；另外成本费用管控也在持续强化，对建安成本支出、费用支出全面实施信息化管理，报告期内实现经营净现金流入352.8亿。

截至期末，在手现金1056.3亿元，占总资产的11.4％，在手现金占总资产的比重长期保持在10％以上，是目前行业在手现金最为充裕的房企。

“经历两年多的洗牌，房地产行业集中度进一步提升，经营稳健的头部房企的市场占有率持续提升，各类资源也将进一步向头部房企汇聚”，颜建国在业绩会上说道。

稳健的财务状况、充足的在手现金给予了中海地产逆势扩储的底气，把握住扩张机会，从容应对行业周期，以分享房地产下半场行业集中度提升的红利。

另外，在目前国际评级机构与大部分房企分道扬镳之际，中海地产依旧保持着全部投资级的信用评级。惠誉、穆迪、标普三大评级机构均给予中海地产行业领先的信用评级，其中惠誉A－、穆迪Baa1 稳定、标普BBB＋稳定。

商业项目加速入市，迎来“收获期”

早在2019年，颜建国就为中海地产定下了“立足今天主业，面向明天成长型业务，为后天培育增长点新业务”的发展基调，而这里的“明天业务”的核心商业板块，中海的“第二增长曲线”。

通过前瞻性的布局，近两年来中海地产的商业项目加速入市，持有型物业的收入得到了快速增长，逐渐进入到了“收获期”。

2023年中海地产商业物业收入63.6亿元，同比上升了20.9%，分板块来看，旗下购物中心收入为16.8亿元，酒店及其他商业物业收入为10.6亿元。

对于商业整体收入增长的原因，中海地产称，新项目入市和轻资产管理业务较快发展共同推动所导致。年内，中海地产新增了12个商业物业投入运营，其中包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长注入了新的动能。

在购物中心板块，中海商业带来了沈阳和平环宇城、上海真如环宇城MAX、天津梅江环宇城、武汉江汉环宇荟四个重资产商业项目，新增持有商业面积59.1万平方米。

其中，位于上海核心区的真如环宇城MAX旗舰项目在去开业后，持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP1，获 Shanghai WOW!最佳新商场，收获一致好评，让中海在零售商业领域影响力进一步上升。

据颜建国透露，在2023年增长21%的基础上，2024年中海地产商业板块收入有望继续实现25%的增长目标。

近期，房地产行业企稳向好的积极因素不断增多，楼市利好政策不断出台、金融支持力度在不断加大，各城市也相继出台了一系列支持刚性住房需求和多样化改善性住房需求的政策，以刺激市场需求，提振市场信心。

在这一背景下拥有行业领先优质可售货值的中海地产，也将在政策利好边际改善下优先受益，2024年的住宅销售额有望实现稳中有升，同时，销售的提升也必然会带来稳定充裕的现金流。

行业高潮时不激进、低潮时不保守，是中海地产历经多轮房地产周期后依旧稳健之道。接下来，中海地产也将肩负着行业领路者的使命，继续向前。