钱从哪儿来?力度有多大?国新办发布会详解收购商品房支持政策

来源：新京报

对于收购商品房用作保障房，5月17日下午举行的国务院政策例行吹风会披露了较多政策细节内容，诸如资金支持力度、资金来源、收购主体、收购类型、相关配套政策等。

据会议透露，将设立3000亿元保障性住房再贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。值得关注的是，近期人民银行将出台正式文件——《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。

此外，在处置已出让的闲置存量住宅用地方面，吹风会也释放较多支持政策，诸如加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程等。

焦点1：资金支持力度多大？

保障房再贷款规模3000亿，利率1.75%，可带动银行贷款5000亿

在5月17日上午举行的全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

收购商品房用作保障性住房，资金来源是什么？收购资金支持力度有多大？

在当天下午的发布会上，中国人民银行副行长陶玲表示，人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

具体来看，陶玲称，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

收购范围是哪些？陶玲表示，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁；按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

谁是收购主体？陶玲称，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

此外，陶玲进一步表示，城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与；符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁；房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售；21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

据了解，相关政策即将出炉。陶玲透露，近期人民银行将出台正式文件——《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。

对于收购商品房用作保障性住房的意义，陶玲认为，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存，地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给，收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，与此前租赁住房贷款支持计划在8个城市试点不同，本次不限定城市范围，若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。

焦点2：如何支持处置闲置存量住宅用地？

加大资金支持、给予税费支持、简化工作流程，不增加政府隐性债务风险

在5月17日上午的会议中，何立峰还指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

下午的会议中，自然资源部副部长刘国洪表示，这项工作主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

具体有哪些政策亮点？刘国洪说，一是支持企业优化开发，主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

二是促进市场流通转让，主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。

三是支持地方以合理价格收回土地，主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设；允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

此外，刘国洪进一步表示，为落实市县政府主体责任，加强统筹协调，要求市县建立处置闲置、盘活存量土地的协调决策机制，完善决策程序，提高行政效率，守牢政策底线。

值得关注的是，在拟出台的政策当中，对于收回存量土地用于保障性住房建设有哪些具体的支持措施？

刘国洪表示，一是加大资金支持，建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。二是给予税费支持，对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。三是简化工作流程，对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。

此外，刘国洪指出，政策也对地方明确了要求，收回、收购土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险。

通过项目、存量用地盘活化解出险企业风险

易居研究院研究总监严跃进表示，从这场会议可以看出，闲置存量住宅用地属于广义的“存量房产”范畴。处置此类土地主要包括未开发或未竣工的存量土地，方式包括政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等。这也为后续更多土地纳入改革，同时加快处置创造了条件。

“过去存量土地盘活，目的在于减少土地闲置和浪费、为其他领域提供更多的用地支持。但这次很明显，重心有所转变，即主要是立足缓解房企困难和压降债务层面。”严跃进分析称。

镜鉴咨询创始人张宏伟称，已出险房企的项目不仅仅是保交楼，还有未开工的闲置土地，以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，这意味着，出险房企的各类项目不仅会逐渐消化，存量用地也要盘活，有望通过一个个项目将出险企业的风险化解掉。