多地优化“认房又认贷”,“最严政策”松绑将带来哪些影响?

来源：新京报

“认房又认贷”被认为是极具影响力的楼市收紧政策，如今确有集体松动的迹象。

近日，包括南京、苏州、无锡在内的热点城市楼市传出优化或取消“认房又认贷”的消息，即结清贷款再购房者，首付比例较低可以降至30%。此外，非热点城市福州、连云港则松绑了“认房又认贷”。

虽然上述部分城市未发文，有的城市在舆论压力下还“暂缓执行”政策，但是在业内人士看来，因为有贷款记录，“卖一套再买一套”被判定为二套房，首付比例很高，并不合理；“认房又认贷”的优化是大势所趋，将有更多城市加入进来。

热点城市试探松绑“认房又认贷”

最近，几个重点二线城市纷纷传出要松绑信贷政策，优化或取消“认房又认贷”。

上周，一则由江苏省市场利率定价自律机制发布的《关于调整南京市差别化住房信贷政策的决议》的文件在业内流传。其中指出，在南京市区（不含溧水区、高淳区）有购房记录、但申请贷款时实际无住房的居民家庭，或有1套住房、但无购房贷款记录或相应购房贷款已结清的居民家庭，购房商业贷款首付比例不低于30%；市区（不含六合区、溧水区、高淳区）居民家庭有1套住房，且相应购房贷款未结清，再次申请商业个人住房贷款买普通住房，较低首付比例不低于60%。

而在之前，南京已有1套房且贷款已结清的居民家庭再申请房贷的，执行5成首付；已有1套房且房贷未结清的居民家庭再申请房贷的，执行8成首付。如果政策调整，部分购房者尤其是通过“一卖一买”的置换人群，其首付比例会大幅下降。

不过，南京官方并未发文，当地相关部门工作人员也回应称“尚未看到文件”。市场消息称，“有关放松限贷的政策暂缓执行”。

苏州也是类似情况。坊间流传出的政策调整是，购买二套房贷款结清（无房有贷款记录、有1套房结清贷款或无贷款记录）首付比由原来的5成降为3成，贷款未结清首付由原来的8成降为6成。苏州当地一位银行工作人员表示，上周五（8月12日）其接到了通知，但是银行还没正式发文与落实，贷款结清再购房的首付可能是3成也可能是4成，具体的也在等发文。

在同一时间段，无锡也调整了“认房又认贷”政策。无锡当地的房产中介告诉记者，如果结清贷款再购房的，首付比可以做到3成或4成，“4成肯定可以做”；不结清贷款的话，首付比是5成。

热点城市、集中释放等关键词叠加，让上述三个城市在“认房又认贷”政策方面的优化走在试探的边缘。南京当地一位房地产人士表示，目前放松限贷的政策已暂停执行，可能是不想引起过多的关注，但其认为，未来会有很多城市陆续执行这一政策，也会有越来越多的城市跟进，“房住不炒之下，热点城市在出台政策方面还是谨慎的，主要是担心信贷的放开，会让一些投资投机需求再次进入市场。但从目前的市场情况来看，投资尤其是投机性的购房需求已经大大减少。”

在“认房又认贷”的松绑方面，相比于热点城市的试探，非热点城市则直接放开。8月16日，福建省市场利率定价自律机制全体会议表决通过《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》，其中，在“本市五城区有一套商品住房，但无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的50%调整为40%；“非福州市五城区户籍人口购买五城区首套商品住房，且无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的40%下调为30%。

江苏连云港市于8月9日直接发文，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这与上半年郑州、兰州优化“认房又认贷”的政策类似。

调整“认房又认贷”或将成为趋势

何为“认房又认贷”？就是有过房贷记录，不管名下有没有房，再次购房就算二套。以北京为例，2017年3月17日出台“史上最严”的限贷政策，即居民家庭名下已拥有一套住房，以及在北京无住房但有房贷记录的，再购买住房时均被认定为“二套房”，首付比例上调为60%以上，而此前的首付比例是35%或40%。此后，多个城市跟进，开始执行“认房又认贷”。

“认房又认贷”大幅度抬高了购房门槛，直接将大部分“一买一卖”进行置换的刚性购房人群拒之门外。

如今，以南京、苏州、无锡等热点城市为代表，尝试松绑“认房又认贷”，福州、连云港等城市更是官宣对其进行优化调整，意味着什么？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“认房又认贷”的调整，甚至是退出，是近期热点城市楼市纾困的一个主要着力点，较大的好处就是降低了购房门槛。在“认房又认贷”政策之下，对于很多有贷款记录没有房或者有房没有贷款记录的人来说，再次买房就算二套，首付很高，这不太合理。此轮调整，有利于满足改善型购房者的换房需求。

“当前部分城市仍执行较为严格的‘认房又认贷’政策，认定二套住房的首付比例、房贷利率均较高，限制了改善型住房需求的释放。短期来看，各地因城施策优化‘认房又认贷’政策将是促进改善型住房需求释放的重要举措，但在‘房住不炒’总基调的指导下，热点城市政策优化的力度或有所控制，更多的三四线城市优化政策或更加直接。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静如是说。

事实上，在今年8月1日，央行部署下半年重点工作，其中提到要稳妥化解重点领域风险，因城施策，实施好差别化住房信贷政策，保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

在业内人士看来，因城施策、差别化的住房信贷政策，为地方政策提供了调整的空间。

值得一提的是，“房住不炒”总基调不变，央行和很多城市都继续提出保持房地产调控政策的连续性和稳定性，不短期刺激房地产。“针对‘卖一买一’的换房客户，执行首套房信贷政策，不涉及任何炒房。对于这类有真实改善需求的购房者，应该执行倾斜宽松政策。从趋势来看，可能很快会看到全国性取消‘认房又认贷’，特别是针对‘卖一买一’的认房不认贷政策会更快落地，出现这一政策信号，基本就代表热点一二线城市的楼市趋于企稳了。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

可释放换房需求，业内称“成交不能预期过高”

下半年首月的楼市数据并未有明显好转，这也是各地楼市政策持续松绑的主要原因。据国家统计局数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积约7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积同比下降27.1%；商品房销售额约7.58万亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额同比下降31.4%。

对此，如果放开了“认房又认贷”，能够给市场带来多大的销售成交量？

南京市房地产学会副会长孟祥远表示，肯定有一定的作用，会释放出一些改善型需求，让换房或“改善”变得更容易；但现在整体的房地产市场还不是非常活跃，这个时候对楼市成交量不能预期过高。

李宇嘉也认为，如果首付比例降低了，按揭月供就增加了，在老百姓对市场预期并不是特别乐观的情况下，买房积极性不高、信心不足，他们并不一定愿意“加杠杆”买房。