绿城华南“补仓”提速,溢价41%拿下广州荔湾地块

来源：界面新闻

绿城又在广州拿地了。

7月28日，广州荔湾区花地大道以东AF021637地块（芳村客运站地块）限时竞拍，这场土拍吸引了保利发展、越秀地产、中海地产、绿城中国、珠江实业五家房企下场角逐。

最终，经过长达两个小时、50轮竞价，绿城旗下的广州绿晟房地产开发有限公司以16.86亿元总价将地块收入囊中，溢价率高达40.97%，折合名义楼面价约2.45万元/平方米。

据界面新闻统计，这也是近两年来绿城在广州公开市场竞得的第5宗地块，之前四宗地块分别位于海珠区、番禺区和白云区，5宗地块合计成交金额约64亿元。

绿城在广州拿地情况 界面新闻整理制图

“小而美”地块

此次出让的AF021637地块原为芳村客运站公路用地，是荔湾区城市更新重点项目。地块总用地面积约2.5万平方米，出让宗地面积1.76万平方米，计容总建筑面积6.88万平方米，容积率3.9。

相较于常规纯住宅用地，其属性颇为特殊——兼具居住开发与城市配套建设双重功能。根据出让要求，竞得方须建设站场中心业务用房、公交首末站、公交停车场、运营调度配套停车场、交通展厅等全套公交配套设施，建成后无偿移交广州市交通站场建设管理中心有限公司。

这意味着，这并非一宗可以快速周转的纯住宅用地，而是一道考验开发商综合运营能力的“复合题”。

从地理位置来看，地块位于荔湾区中部、花地湾片区核心，紧邻地铁1号线坑口站，可直达公园前、珠江新城等商圈，亦可一站在西塱换乘广佛线、10号线、22号线，或在芳村站换乘11号线，交通优势突出。周边生活配套成熟，马路对面即为广百广场，华润万象城、聚龙湾太古里等高端商业环伺。教育资源方面，芳村小学、广州市真光中学、荔湾省实广钢校区、荔湾省实花地湾校区等名校汇聚。

“AF021637地块拥有‘学铁商’一应俱全的成熟配套，叠加老城区稀缺的宅地供应，让这宗地块成为兵家必争之地。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受界面新闻采访时指出。

值得注意的是，就在四天前的7月24日，保利发展以6.1亿元竞得聚龙湾沙涌地块，成交楼面价约2.5万元/平方米，溢价率17.3%，两宗地块直线距离仅约1.2公里。

“与聚龙湾沙涌地块相比，本次出让地块需配建的面积明显更大，这对开发商的成本管控及产品规划能力均提出了更高的要求，项目整体开发难度与盈利挑战亦随之上升。”陈雪强对界面新闻分析指出。

华南“加速度”

回顾绿城在华南市场的发展轨迹，2024年是一个清晰的转折点。在此之前，绿城在华南的存在感并不算强。尽管布局华南区域已有近十年，但项目数量有限，市场声量远不及其在华东大本营的统治力。

真正的提速，始于2024年底。

2024年12月5日，绿城以24.16亿元拿下广州海珠区AH101303地块（原海珠客运站地块），成交楼面价33800元/平方米，首次以公开拿地方式进入广州中心区。仅十余天后，又以5.08亿元竞得番禺区中银大厦南侧地块，该项目后被命名为“绿城·玉海棠”，定位番禺广场板块改善型产品。

2025年4月，绿城馥香园正式开盘，主推85至128平方米三至四房。截至2026年4月，项目累计网签536套，销售金额超37.8亿元。凭借这一成绩，馥香园以25.87亿元位居2025年海珠区商品住宅销售榜亚军。

进入2025年下半年，绿城的拿地节奏进一步加快。

去年8月，绿城华南投资发展有限公司经过29轮竞价，以12.15亿元竞得深圳宝安区新桥街道一宗宅地，溢价率11.47%，这是绿城在深圳土拍市场的重要落子；随后在10月，先以13.33亿元摘得广州白云区萧岗村城中村改造项目地块，后又以4.97亿元拿下番禺黄沙岛低密地块，溢价率17.8%，楼面价25936元/平方米。

绿城在华南的布局版图，也从广州向深圳、佛山等地延伸。界面新闻查阅绿城官方数据，截至今年上半年，绿城华南区域公司旗下共有12个投资项目，其中佛山5个、广州5个、深圳2个。

绿城华南区域公司旗下投资项目 界面新闻截图自绿城官网

规模与利润

规模扩张的另一面，是行业调整期带来的盈利重压。

据界面新闻梳理财报，2025年全年，绿城中国实现总合同销售额约2519亿元，排名全行业第二，但归母净利润仅为0.71亿元，较2024年的15.96亿元暴跌95.6%，创上市19年以来最低纪录，也是近十年归母净利润首次低于1亿元。

拉长时间轴来看，2023年绿城净利润尚为30.92亿元，短短两年间缩水超97%。

绿城近年净利润变化情况 数据来源：iFind 界面新闻整理制图

在今年3月召开的业绩发布会上，该公司管理层为2026年定下的目标已大幅收缩。时任执行董事、代理行政总裁耿忠强坦言：“2026年的投资工作，可以说是近几年来最难做的一年。”公司全年拿地规模初步定在1000亿元左右。

副总裁李骏则透露，2026年期初可售货值约2300亿元，力争完成1300亿元左右的销售目标，这一数字较2025年全年的2519亿元的总销售额近乎“腰斩”。管理层表示，2026年利润仍将面临一定压力，受长库存去化及资产减值因素影响，盈利端难言乐观。

此外，值得关注的是，就在荔湾地块落槌的五天前，绿城还迎来了一场核心管理层变动。

7月23日，绿城公告宣布，刘成云因工作安排辞任董事会主席，接任者为同样出身“中交系”的赵晖，获委任为执行董事、董事会主席兼行政总裁，成为绿城上市近20年来首次将董事会主席与行政总裁集于一身的掌舵者。

新帅赵晖拥有清华大学工学博士学位，教授级高级工程师，曾于2018年临危受命出任中交房地产集团董事长，主导完成与中住地产的吸收合并，具备地产开发与投资运营的一线实战经验。与赵晖搭档的是49岁的中交财务老将江峰，出任公司执行董事、执行总裁。

行业仍在调整，盈利与销售的双重压力未解。逆势补仓后，绿城能否在“高溢价拿地”与“高利润兑现”之间求得平衡，将是对其产品力与运营效率的双重考验。