涨35%!32%!31%!当下资本市场为何更看好区域型房企?

来源：每日经济新闻

涨！涨！涨！

在普遍业绩下滑的大背景下，部分区域型房企却在资本市场打了个“翻身仗”。

截至9月7日，据Wind，近20日内，栖霞建设涨幅35.0%，滨江集团32.1%，京投发展30.95%，京能置业30.62%等，表现亮眼。

值得一提的是，在近20日内A股房地产板块涨幅排名前10的公司中，除招商蛇口和金地集团属于在全国广泛布局的房企外，其他公司几乎全为区域深耕型企业。比如栖霞建设的主要业务在南京、无锡和苏州；滨江集团的核心业务在杭州。

截至9月7日，房地产板块近20日内涨幅排行榜 来源：Wind

区域型房企开打“翻身仗”

“规模论”的年代，绝大多数区域深耕型房企并不具备优势。

而行业下行期，部分房企项目甚至出现交付难题，区域型深耕房企开始受到市场关注。它们此前因并未大规模扩张，所以整体仍保持着较低杠杆率，又因为整体项目不多，所以大多数也不存在交付难的痛点。

或许正是基于上述优势，部分区域深耕型房企开始在资本市场悄然发力。记者注意到，8月以来，栖霞建设（35.0%）、滨江集团（33.37%）、京投发展（30.95%）等个股走出了一波逆势上涨行情。而如果把时间线拉长到从今年年初至今，A股有数只房地产个股实现翻倍，其中就包括滨江集团和中交地产，涨幅分别达150.11%、130.85%。

记者注意到，在目前的A股房地产板块，整体而言，区域型地产公司的涨幅要远高于全国性地产公司。

某不愿具名的证券公司首席分析师9月7日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，部分区域型房企在资本市场表现之所以更为强劲，有两个重要原因：从资本市场角度来看，区域型房企的价格相对较低，游资及机构更容易把价格推高；此外，区域型房企过往并未出现大规模扩张，保持着较低杠杆率，所以基本上不会出现市场担心的交付问题，这也是被看好的重要原因。

“成本更低、效率更高”

以栖霞建设为例，上半年实现营收22.07亿元，占营收比重的93.09%；毛利率为28.76%。

从栖霞建设深耕的区域来看，其地产开发业务几乎全位于长三角区域，主要集中在无锡、苏州、南京这几个城市，先后打造了南京御景湾花园、南京星叶欢乐花园、无锡东方天郡等。

滨江集团也是一家区域深耕型房企，今年上半年逆势拿地。克而瑞数据显示，滨江集团上半年全口径拿地金额为467.3亿元，排名排名前列；中指院数据显示，1-6月权益拿地金额TOP100中，滨江集团同样排名排名前列，拿地金额392亿元。

截至2022年上半年，滨江集团62%的土地储备位于杭州，浙江省内的土地储备为22%，浙江省外的土地储备为16%。上半年累计新增30个项目，其中28个位于杭州。

明源不动产研究院首席研究员9月7日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示：“从城市分化的角度看，表现好的区域深耕房企，本身所在以及布局的区域或城市，都是基本面不错的，也是近几年规模房企收敛聚焦后布局的重点城市，售价和去化有保障。从公司稳健的角度看，区域深耕房企布局聚焦，过去几年拿的高价地少或者没有，财务比较稳健，现在仍有能力拿地，当下土地价格比狂热期要合理得多，有合理的利润空间。”

在艾振强看来，地产下行背景下，区域型房企反而更容易提高管理运营效率。“区域房企因为布局密度大，管理的物理半径小，成本更低、效率更高，同等价格下，其产品品质可以更好，服务质量也更高，更有能力穿越行业周期。举个降低成本的典型例子，比如，在一个城市的几个同类型项目，就可以共用一个售楼处。”