出租换房票,成都、长沙边际放宽限购意欲何为?

来源：新京报

近期，很多城市正在从当地实际出发，完善各项政策，促进房地产市场平稳健康发展。继5月份湖南省长沙市出台“租购联动”方案后，7月6日晚间，成都也出台了类似政策，其中规定，将自有住房用于保障性租赁后，可新增一套购房资格。

在业内看来，“出租换房票”的做法具有一定创新性，或为其他城市的房地产调控提供借鉴，后续或有更多城市尝试这一做法的可能性。

盘活存量房，增加保障性租赁住房供给

7月6日晚间，成都住建局官方微信号发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》（简称《操作指南》）。《操作指南》对居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房的房源条件、认定程序、租赁对象、租金标准等一系列操作规范进行了明确，《操作指南》自2022年7月11日起施行，有效期5年。

在房源条件方面，《操作指南》明确指出，申请纳入保障性租赁住房的居民自有住房，必须符合安全要求，同时还须符合以下3个条件：已取得权属证书；无权属纠纷且无查封登记、限制信息；具备基本入住条件。

居民提出申请后，经区（市）县住房保障部门审核通过后，住房纳入保障性租赁住房房源库并在成都市保障性租赁住房管理服务平台发布。住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。

而在租金收取方面，《操作指南》指出，租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金；同时，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。

值得一提的是，此次《操作指南》最为重磅的内容为，在住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，成都大力发展保障性租赁住房，目前仅凭新建的增量不足以支撑保障性租赁住房的房源筹集，而盘活存量房的形式，不仅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，并减缓政府在存量房配建方面的财政压力。同时，新建租赁住房从建设期到装修期都需要一定的时间，盘活存量住房的房源供应的时效性较强，且相较于新建租赁住房，存量房大多都在市中心，交通和周边配套设施方面也更具优势。

在设置运营年限等前提下释放“房票”

实际上，早在5月31日，成都就聚焦需求端出台8条楼市新政，对购房条件、住房转让、公积金首付比例和贷款等政策进行优化。其中，政策规定，居民自愿将自有存量住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。基于此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此次《操作指南》是更加细化的政策，让大家在执行政策时更加有依据。

值得一提的是，成都此次政策与5月份长沙发布的“租购联动”政策存在一定的相似之处，都意味着个人住房“住改租”可在一定程度上突破现有的限购政策框架。

新京报记者注意到，两个城市政策的共同点在于，都对接政府平台。在业内看来，此举有利于政府部门推广政府交易服务监管平台，由此了解市场真实的动态。而在不同点上，与长沙相比，成都个人住房“住转租”的新政更为聚焦，针对的并非是所有住房，而是主要面向青年人、新市民，租金不超市场租金水平90%的保障性租赁住房；运营的较低年限要求也更短，为5年，而长沙为10年；长沙在运营年限内可以交易，但成都规定要封闭运营，不能在运营期内交易等。此外，长沙只是要求对接政府推荐的企业，但成都要求纳入保障性租赁住房体系。

此外，58安居客房产研究院南部分院总监李卓羿指出，上述两个城市的政策，在总体思路一致基础上，细则上有所区别。新出台的成都政策还有两个特点，一是盘活租赁住房后，所获得的新购房资格必须是在其盘活房源所在区域内再购房；二是成都盘活的租赁住房需要租给符合相关资质条件审核的对象，在租客对象上做了明确。

后续或有更多城市跟进类似创新做法

早在2019年7月，财政部、住建部联合开展中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，北京、上海、南京、长沙等16座城市入围首批试点名单，并获得中央财政资金支持。在此背景下，今年长沙、成都两大城市盘活存量房的新政，主要目的是增加租赁住房供给。

景晖智库首席经济学家胡景晖分析，在发展长租房的整体市场中，核心问题就是要增加供应，而增加供应的核心问题是谁来当房东。政府、机构都可以作为房东，但毕竟供应量有限，而且如果从开发建设入手，牵扯到土地、规划、设计开发等，投入大、周期长、见效慢。而让老百姓当房东，盘活已有的存量，政府的投入就会小很多，相对也见效较快，所以鼓励老百姓当房东，是发展租赁市场中一个非常重要的方向。而且，这种“出租房子换房票”的盘活不会造成大量购买推高房价的情况。

今年5月8日，长沙正式印发实施方案，全面开展盘活存量房供作租赁住房试点。据当地媒体报道，截至6月8日试点满一个月，两家试点企业累计接受咨询4879户，“长沙住房”App累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。“尽管从登记申请租赁住房，到纳入保障性租赁住房管理仍需时日，但长沙模式仍然提供了城市保障性租赁市场发展思考的新样本。”赵然如是说。

“出租换房票”的类似做法，具有一定创新性，或为其他城市的房地产调控提供借鉴。严跃进表示，从实际情况来说，预计后续全国各地会加快推进类似政策，因为此类政策的出发点很明确，不是为了放松限购，而是致力于激发购房者释放更多私人房源进入保障性租赁住房体系，这对于“十四五”期间各地保障性租赁住房供应体系建设的完善具有积极作用。此外，借由此类政策，后续也可搭建“私人住房-保障性租赁住房”之间的流通体系。