11月,老盘降价突围,新盘产品卷上天

来源：樾筑

据贵州省房协发布的最新一期贵阳贵安楼市月报，2025年11月份，贵阳市（含三县一市）销售商品房2994套，销售面积33.73万方，销售金额31.79亿元；

销售住宅2574套，销售面积30.39万方，销售金额28.12亿元。

从数据看，11月份贵阳住宅销量环比微幅下滑，依然保持在30万方“常量”以上，总体表现稳定，符合此前预期。

而在相对稳定的状态下，贵阳楼市却是暗流涌动，老盘们纷纷降价突围，力图在性价比方面做出新文章；

新盘们则是疯狂卷产品，同样是希望在高产品力下，打出受客户认可的性价比。

总之，都离不开性价比叙事。

随着11月份最后一个月，贵阳主城住宅销量开始抬头，预计各大项目的年终冲量任务，也将拉开帷幕。

再考虑到新盘确实表现不错，个人认为12月份贵阳楼市回暖，会是大概率事件。

另外，土地端的热度，也可能有所传导，目前本轮集中挂牌的土地里，白云共大地块、观山湖振华地块和蓝天驾校地块，均出现了竞争；

类似热度和情绪，也有可能对市场形成一定刺激。

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虽然在11月贵阳主城商品房TOP20榜单中并没有出现销售额破亿的项目，但整体4000多万的榜单门槛还是守住了。

另外，虽然榜单前五并没有出现观山湖区的项目，但往下15个席位里，有12个被观山湖区项目占据，仍显示了观山湖区的楼市统治力。

当然了，从另一面来看，这也说明观山湖区的楼市，目前竞争已经进入了白热化阶段，大家商品房销量都相对比较均衡。

细看榜单，中铁尚和锦城的夺冠，还是让我比较意外的，毕竟这是个用工抵以价换量的项目，单价并不高；

当前能冲上榜首，要么是因为有住宅外的物业销量被计入，要么是因为按备案价统计，与实际工抵的情况有出入。

相比之下，美的璟悦风华上到榜单第二，基本算是意料之内的事，毕竟项目已经是周榜和月榜上的常客了；

而在产品端，这个项目也做出了一些新意，产品确实够卷，不仅有层次感很好且风格独特的热带风园林，还有独一档的精装标准。

首钢贵州之光、建发金融北城和天瀑南明府，也都是榜单上的熟脸，各有各的优势；

其中，首钢贵州之光应该是准一环内最具性价比的项目，建发金融北城则是同价位交付最强的项目，天瀑南明府则是在龙洞堡压根没竞争。

东都云湖天境，看样子是售出了一些亲水别墅和湖景洋房；

不过说真的，这个项目在亲水别墅的体验感上，确实是有些说法；

相比之下，项目的高层产品就显得略憋屈了些，不过高低配嘛，确实也没办法。

青云之上和众恒观山云麓两个新盘，其实在11月份的统计稍微吃了点亏，开盘后的部分销量，要被统计到12月份来，不然两个项目在榜名次应该还要再高点；

关于这两个项目，此前我在周报里也是提得够多了，都是在产品力上很有卖点的项目。

至于榜单后面的洋浦頭号山、乾麟龙观宸、誉鹭湖、盼盼金檀郡等熟面孔，这里我就不多提了，都是个顶个的市场好手，也都值得购房者一看。

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接下来，看看贵阳主城各区（不含综保区）在11月份的住宅销售情况。

11月份，观山湖区、南云老城两区，以及双龙经济区和高新区住宅销量环比增长，而其他几个区域则环比有所下滑。

从数据来看，观山湖区距离“常态”的10万方大关已经不远，预计12月份能“恢复健康”；

与此同时，观山湖区的楼市在11月份也是继续领跑、量价齐高，对其他区域的相对优势又拉大了一些。

观山湖区的热度，其实在土地端口也有体现，本轮贵阳集中挂牌的土地里，仅有观山湖区两宗地，以及白云区一宗临近观山湖区的土地出现了竞争。

观山湖区之外，南云老城两区表现相对稳定，其中南明区的几个热盘的销售情况都相对良好；

而云岩区则需聚焦三马楼市，目前的好消息是，万科新盘锦上兰台已经面市开售，据说首日销售情况还算良好，12月份云岩区应该也会应该市场回暖；

当然了，对于云岩区来说，当前还是要把三马的基建给提起来，目前营盘山路的建设情况，算是一个积极信号。

双龙经济区和高新区的住宅销量涨幅，其实都靠一个企业——天瀑，其在两个区域的南明府、观山府两个项目，都做了不少贡献；

当然了，要横向对比的话，同在观山湖区，观山府的表现还是相对平庸了一点，究其原因，还是因为市场对项目的性价比不够认可，就看接下来天瀑怎么调整了。

至于其他住宅销量环比下滑的区域，乌当区不用多提，哪怕有点量，但价也完全上不来，只能吊车尾；

花溪区和经开区其实内核差不多，都是近郊核心项目少，需求释放不够充足；

而白云区则应该是受到了观山湖区价格战的影响，同时因为有即将有新盘入市，有部分需求观望。

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最后，看贵阳主城各区域的具体表现。

2025年11月份，南明区住宅销售主力建筑面积段为100-140平米，以及160-180平米，销售主力总价段为80-120万元以及200万元以上。

从数据来看，目前南明区的改善需求相对较多，与其匹配的，则是青云之上的热卖；

其他项目，首钢贵州之光、洋浦頭号山都相对稳健，铁建城的表现则较此前相对平淡。

云岩区住宅销售主力建筑面积段为80-140平米，销售主力总价段为60-160万元。

中铁尚和锦城已经给区域市场打了个样，没有不合适的项目，只有不合适的价格……

观山湖区住宅销售主力建筑面积段为80-180平米，销售主力总价段为80-180万元以及200万元以上。

东都和众恒负责卷产品，其他项目负责卷价格，大家都有美好的未来。

花溪区住宅销售主力建筑面积段为100-120平米，以及180平米以上，销售主力总价段为80-120万元，以及160-180万元。

花溪区的市场格局基本已经定了，就看美的国宾府、中铁阅花溪和万科未来溪地后续会采用什么营销策略了。

经开区住宅销售主力建筑面积段为80-120平米，销售主力总价段为60-100万元。

基本上可以说，经开区的市场好不好，就看美的璟悦风华卖得好不好了。

乌当区住宅销售主力建筑面积段为80-120平米，销售主力总价段为60万元以下，以及60-80万元。

乌当区楼市真是乏善可陈，就仅着学区卖就完了。

白云住宅销售主力建筑面积段为80-140平米，销售主力总价段为80-120万元。

“你大爷还是你大爷”，这说的是建发，接下来就看天瀑和景融能不能有所作为了。

双龙经济区住宅销售主力建筑面积段为80-140平米，销售主力总价段为60万元以下，以及60-100万元。

目前来看，天瀑还会统治区域市场很长时间。

高新区住宅销售主力建筑面积段为80-100平米，销售主力总价段为80-120万元。

天瀑观山府总算是为高新区注入了一些新鲜血液，可惜表现有点儿不及预期。

总结

总结一下，11月份贵阳楼市总体稳定，住宅30万方的大关依然被守住。

考虑到当月月末新盘热卖，才稳住了市场，因此实际上11月份前三周的表现，是有点不及预期的。

随着新盘的产品越来越卷，老盘的生存空间也在逐步被挤压，预计接下来老盘都会想办法加速去化，而以价换量也会成为常态。

性价比叙事，依然会是接下来一段时间的市场主流。