流拍率、溢价率双双走低 19城第二轮集中供地收金5255亿

来源：新京报

时至八月，秋声渐起，重点22城今年第二轮的集中供地也接近尾声。

截至8月4日，除了长春、沈阳、郑州外，已有19城完成第二轮集中供地。中指研究院统计数据显示，已完成第二轮集中拍地的19城，累计揽金5255亿元，超过22城首轮土地总出让金4968亿元。

那么，第二轮集中供地有哪些特征，土拍热度是否较首轮有所提升？各大城市的表现又如何呢？

第二轮供地热度未回升，底价成交占比达67%

从供应来看，根据中指研究院统计数据，19城第二轮土地出让集中供应了435宗地，合计规划建筑面积约为4242万平方米，与首轮相比供应量微降。在推出地块的质量方面，19城第二轮供应地块的质量进一步提高，平均起始楼面价为12887.6元/平方米，略高于首轮。

相比于首轮供地，第二轮供地土拍规则持续放松，北京、福州、南京、成都、长沙等地均有不同程度的放松，比如“回炉”地块降低竞拍门槛、取消或降低配建比例和要求、取消竞自持、放松销售限价等。

尽管政策保持宽松且优质地块占比提升，但从19城目前的整体成交情况来看，第二轮的土拍热度相较于首轮却有所下降，主要体现在熔断地块和溢价地块比例的下降，以及更高比例的地块以底价成交，土地市场整体的热度回升趋势难言乐观。

据中指研究院数据显示，第二轮集中供地中，底价成交的宗数在整体成交中占比为67%，溢价成交占比为33%，而一批次这两者的数据对应为60%和40%。

亿翰智库指出，第二轮集中供地呈现出四个方面的特点：低迷行情下，土地供应仍然不敢放量；规则仍在放松，但多数城市的调整空间已非常有限；高能级城市开始推出优质地块，但效果平平；低流拍和低溢价并行，地方国企托底市场成色愈重。

从竞得房企来看，据亿翰智库的统计，央企、国企在第二轮土拍中的拿地占比为79.4%，这一比例也说明第二轮土拍的拿地主角依然是央企和国企。

“总体而言，第二轮集中供地并没有给我们带来太多的惊喜，基本延续了首轮土拍的低迷行情。从更深层面来说，在房地产行业信心和预期尚未扭转的当下，投资需求无法恢复，土地市场的颓势也难以反转，分化格局延续，将是2022年房地产的主题。”亿翰智库方面如是称。

19城今年二批次供地和一批次供地情况对比

供图/中指研究院

土地市场分化加剧，天津、济南等热度不足

市场分化依然是今年第二轮集中供地的主要特征，不同城市之间的土拍热度呈现明显差异。

从供应和成交来看，深圳、上海、北京、宁波、厦门、成都等城市的土地市场供需两旺，供应量维持平稳，溢价地块较多，市场活跃度较高，突出表现在溢价地块占总成交地块的比例超过40%；而青岛、武汉、重庆、广州、天津、济南等城市，房地产市场整体热度相对仍显不足，销售有待回暖，房企投资意愿不强，突出表现在底价成交地块占比均超过90%。

从具体城市来看，天津、济南依然为本轮土拍中的冷门城市，其中天津第二轮集中供地共推出11宗涉宅用地，除2宗流拍外，其余9宗地块均为底价成交，总成交额82亿元。而济南推出的18宗地块中，也有16宗为底价成交。

值得一提的是，一线城市中，广州土拍热度不及预期。广州第二轮土拍供应量大幅减少，但平均起始楼面价因地块质量提高上升30%至17265元/平方米，天河区、荔湾区等中心城区均推出了核心地块，且广州进一步取消了“竞自持”的竞拍方式，改为“限地价+摇号”的方式，可谓诚意十足。但从成交来看，整体热度平平，14宗土地中，3宗流拍，成交11宗，平均溢价率2.7%，且主要是国企、央企在参与拿地。

“北上深杭”火热背后：一、二手房价格倒挂

而在第二轮土拍中，市场热度较高的城市集中在北京、上海、深圳、杭州四大核心城市，可谓是走出了相对独立的市场行情。具体来看，北京、杭州第二轮集中供地均有半数地块溢价成交；上海无一流拍且2/3的地块溢价成交；深圳热度较高，86%的地块溢价成交。

新京报记者发现，北上深杭四座核心城市之所以能走出独立行情，一方面，由于土拍规则调整，利润空间充足；另一方面，上述城市本来就供应稀缺，加之市区内核心区域往往存在“一二手房价格倒挂”的行情，引发新房热度回升，房企普遍看好销售前景。

以此次土拍热度较高的城市深圳为例，据中指研究院初步测算，深圳第二轮集中供地中的5宗摇号地块，其起始楼面价的可售房地价差均在3.9万元/平方米以上，整体利润空间相较于深圳首轮供地进一步提高。

对于网红城市杭州来说，“一二手房价格倒挂”成为其土拍市场火热的原因。在第二轮成交地块中，滨江和杭州西湖竞得的东新单元两宗地，精装限价为46750元/平方米，而周边二手房售价已达到5万元/平方米以上。

而北京第二轮土拍中热度较高的太阳宫地块，房地联动的销售指导价为13万元/平方米，而周边的二手房项目红玺台和太阳公元目前均价达到16万元/平方米左右。同时，热度较高的小瓦窑、平西府等地块，也均因与周边的新房、二手房项目形成一定程度的倒挂而受到房企追捧。

同样，上海二批次供地所推地块中不乏市中心的优质地块，本身就非常稀缺，且普遍存在销售指导价和周边二手房房价倒挂的现象，例如浦东唐镇地块，该地块销售指导价7.06万元/平方米，而周边的二手房项目绿城玉兰花园御园和臻园目前均价达到10万元/平方米。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为：“北、上、杭的一二手房价格倒挂模式，实际上是地方政府对购房者的一种让利行为，起到了一举多得的效果：其一，在市场低谷期有效激发了房企的拿地意愿，维持了土地市场的热度，同时稳定未来新房的供应预期；其二，保持新房限价平稳，达到‘房住不炒’的调控目的；其三，保证土地成交，缓解财政压力。这种模式帮助北京、上海和杭州走出了相对独立的土地市场行情。”