原吾乡项目用地挂牌|贵阳楼市周报10.21-10.25

来源：樾筑

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年10月18日至10月24日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

已经“低调”了很久的建发金融北城，突然重回榜首。

观山湖新晋红盘万科都会印象持续发力，拿下榜单第二。

“老熟人”中铁阅山湖稳定发挥，排名第三。

其后分别是万科理想城、洋浦觀山玉、万科云翠隐秀、中海印龙泉、天瀑学府、龙湖舜山府和中海映山湖等项目。

上周贵阳楼市的住宅成交量，环比小幅下滑，整体维持稳定，基本延续了黄金周的回暖态势。

尤其是在榜项目，表现相较前两周都还算不错。

既然在榜项目表现不错，但住宅成交量却出现环比小幅下滑，那么就说明当前贵阳楼市里冷热不均的态势依然明显。

除在榜项目所处区域外，大部分近郊区域的表现都依然低迷。

至于具体榜单方面，有几个重点，是值得关注的。

一是建发金融北城的全面回暖。

10月份以来，建发金融北城就一改此前相对来说“不温不火”的状态，重新在周榜上开始发力。

终于来到本周，建发金融北城再次站上了周榜第一的位置。

从这一点来看，在国家级政策修复市场信心时，类似建发金融北城这种以品质见长的房企，其实会更受购房者关注青睐。

第二个值得关注的点，是万科三盘同时出在榜单TOP10中，这样的情况也属实罕见。

大概是与购房者关注建发的道理类似，多年来万科在贵阳积累下的口碑，依然是能在营销方面形成助力的。

尤其是考虑到万科都会印象在区域内的售价并不低，且竞争对手较多的情况下，上周万科的成绩还是很能说明问题的。

第三个值得关注的点，是继众恒观山云墅之后，又一个观山东新项目找到了自己的方向。

这个项目自然是盼盼金檀郡。

在经历了惨淡开局、团队更换、调整售价的一系列事件之后，盼盼金檀郡也终于能在周榜上有一席之地了。

所以说嘛，精准的定位，才是项目能否卖出去的关键。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这句话，不一定全对，但确实也具有一定的道理。

定位精准，价格合适，再加上相应的销售方式，自然就能打动客户。

1、又是小盘，白云区新项目规划出炉

10月18日，贵阳市自然资源和规划局公示了北尚祥云建设项目相关规划信息。

据悉，北尚祥云项目容积率3.1，建筑密度21.9%，绿地率35%，总建面97829.5平米，住宅建面97369.1平米；

总户数867户，总停车位1073个，最高建筑层数26层，总楼栋数9栋，其中含有7栋住宅楼栋以及1栋住宅及公寓楼栋。

根据规划平面图，北尚祥云项目大部分楼栋为T4楼栋，由于图片太糊，我不确定其中是否含有T2楼栋。

楼栋排布方面，受地块狭长的形态限制，项目部分楼栋景观视野比较有限，同时正南北向的楼栋也仅有3栋。

由于规划平面图清晰度不是很高，所以类似楼间距等相关信息，还要等项目具体面世后才能知晓了。

公开信息显示，北尚祥云项目用地，是贵阳祥芸置业有限公司于去年12月份，以2300元/平米楼面价获取的。

区位条件方面，北尚祥云项目具备一定优势，周边城市界面尚可，配套资源齐全，学校商业都不缺，距2号线白云北路站步行距离也在900米内。

参考周边永实御湖尚城大概7字头的售价，北尚祥云的售价应在7或8字头比较合理。

2、官方：S1线二期尚未纳入规划建设

日前，市交委就“尽快开工建设贵阳地铁S1线二期工程，方便未来方舟片区数十万市民出行”相关问题，做了回复。

从回复的措辞，我们可以窥见官方对未来方舟片区交通出行的规划。

这里还是先简要总结一下，按照市交委的回复，未来方舟想要改善出行条件，短期只能指望有轨电车T3线，至于S1线二期，近期没有开工建设的可能。

市交委回复称，S1线二期已规划了望城坡站连接至贵阳东站线路方案，但其作为远期规划线路，目前尚未纳入建设规划。

按现阶段轨道交通建设相关政策要求，暂不能立即进入建设规划，在将来条件成熟后对于S1线二期纳入建设规划进一步深入研究。

从市交委的回复可以看出，S1线二期不仅是在近期没有开工建设的可能，在未来能否落地规划，都仍是一个未知数。

而在S1线二期难以落地的情况下，市交委给出的替代方案，自然就是有轨电车T3线了。

市交委称，目前，《贵阳贵安低运量轨道交通线网规划（2022－2035）》已编制完成，并通过省住建厅技术审查；

而《贵阳贵安低运量轨道交通近期建设规划（2023－2027年）》也已编制完成。

《贵阳贵安低运量轨道交通近期建设规划（2023－2027年）》共规划7条线路，其中T3线一期起于阳明祠站，止于贵阳东站，可加强乌当区、未来方舟与老城区的交通联系。

当然了，就当前状况而言，哪怕是想要开工建设T3线一期，似乎也会很有难度。

不知道在新的“转移支付”政策下，贵阳是否能争取到足够的支持，从而重启基建。

若能重启基建，那么T3线一期是有可能在2027年之前开工建设的。

即便如此，对于未来方舟这个庞然大物来说，低运量的有轨电车，也只能是个折中方案。

将来，未来方舟想要脱去“孤舟”的帽子，恐怕还得找到新的建设方向。

3、观山湖小龙滩新商住地挂牌

10月23日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于观山湖区林城东路与西二环交叉东北侧的52011520240026号地块挂牌入市。

小龙滩又有新商住地将出让。

据悉，52011520240026号地块实际出让面积19704.15平米，规划用途为商业设施用地、兼容居住建筑；

其中其他商业服务业用地10049.12平米，普通商品住宅用地9655.03平米，商住比很高。

地块规划指标为容积率≤2.5，建筑密度≤50%，绿地率≥30%，商业建筑限高120米。

地块起始总价为13300.3013万元，合算起始楼面价约为2700元/平米。

地块无特殊配建要求。

区位方面，小龙滩片区大家都比较熟，与观山湖会展金融核心联系紧密，三公里范围内配套资源充足，路网足够丰富，交通也很便利；

但地块周边城市界面相对较差，生活便利性不佳，需要随着片区建设推进去慢慢改善。

至于拿地企业，个人认为，在如此高的商住比之下，有可能拿地的，只有此前已经在小龙滩拿过地的贵阳城投置业了。

2022年底，贵阳城投置业与观城运集团共同在小龙滩，以3800元/平米楼面价，拿下了G〔22〕093、094号地块。

目前两宗地由贵阳城投置业全权负责开发建设工作。

值得关注的是，这两宗地，正好就位于本次挂牌地块的北侧。

而约2700元/平米的楼面价，似乎也能为此前的3800元/平米来摊平成本。

当然了，最终地块是否能出让，又会被哪家企业拿下，目前仍是未知，以上信息仅为个人合理推测。

另外还值得关注的是，今年8月28日，中铁置业贵州公司与贵阳城投集团，曾就小龙滩地块项目合作开发事宜进行交流。

最终双方达成了合作共识。

4、沙文高新区挂牌一宗宅地

10月24日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于高新区沙文园区内的52011320240042号地块挂牌入市。

据悉，该地块东邻科创北路、南邻高储-2023SL-05-02地块、西邻高储-2023SL-05-01（1）地块、北邻动力大道；

地块实际出让面积24148.03平米，规划用途为居住用地、兼容商业建筑，其中零售商业用地2414.8平米，普通商品住宅用地21733.23平米；

规划指标为容积率≤2.5，建筑密度≤24%，绿地率≥35%；

起始总价为10866.6135万元，合算起始楼面价约为1800元/平米。

地块无特殊配建要求，需缴纳教育配套费。

地块临近贵阳比亚迪工业园一期，区位条件与海伦堡太阳湖项目类似，周边配套资源不足，城市界面不佳，公共交通不便，需要时间改善。

从地块周边多为工业园区的情况来看，个人认为地块未来建设为企业配套住区的可能性较大。

至于拿地企业方面，考虑到地块区位确实不算优秀，因此个人认为国企平台摘地的可能性较大。

5、原吾乡项目用地挂牌

10月25日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于乌当区新光路街道办事处奶牛场的52011220240027、52011220240028号宅地挂牌入市。

值得关注的是，该两宗地为原吾乡项目用地。

据悉，52011220240027号地块，实际出让面积36553.17平米；

地块规划用途为居住用地，兼容商业建筑≤5%；

规划指标为容积率≤2.2，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；

起始总价为17289.6495万元，合算起始楼面价约为2150元/平米。

地块需缴纳教育配套费，但允许延期一年缴纳，同时需配建一所3班幼儿园。

2011220240028号地块，实际出让面积58919.59平米；

地块规划用途为居住用地，兼容商业建筑≤10%；

规划指标为容积率≤1.5，建筑密度≤32%，绿地率≥30%；

起始总价为27132.4712万元，合算起始楼面价约为3070元/平米。

地块需缴纳教育配套费，但允许延期一年缴纳。

正如上文所述，该两宗地实际为原吾乡项目用地，因此在区位上可参考吾乡项目。

不过吾乡项目非常大，而该两宗地更靠近贵阳东站，因此理论上来说也会具备一些靠近东站的便利性。

至于地块周边，目前城市界面不佳，路网不够丰富，生活配套不足，需要随吾乡项目建设逐步改善。

具体而言，该两宗地，系原吾乡项目A12和B5组团用地，在挂牌前市自然资源和规划局也曾公示过两宗地的当前控规。

目前难以知晓的是，本次两宗地挂牌，是意味着吾乡项目的软重启，还是意味着吾乡项目的终止。