商品房预售资金监管应做到差异化和精细化

来源：界面新闻

今年以来，多地出台各项楼市支持新政，但在预售资金监管方面依然是趋严，严格进行缴存和使用管理，明确相关各方职责，以减少房地产市场风险，这意味着保交房、保民生、保稳定是当前楼市的重点。

比如在10月16日，杭州发布的楼市新政中提到，要求强化预售资金监管，加强监管力度，确保监管额度内资金专款用于工程建设。

成都在9月26日的新政中也明确，要加强预售资金监管。“加大全过程监督监管力度，督促开发企业、商业银行、购房人将预售资金全部直接存入监管账户，确保监管额度内资金专款专用于工程建设，确保商品房竣工交付。”

在国内实行的预售制度是全款预售制度，即在预售阶段购房者就需付清全款，无论完全靠自身，还是通过首付加上银行按揭贷款付清，这类在交货前就已付清全款的大宗交易本就携带着极高的交付风险。

因此，预售资金监管制度应运而生。该制度的初衷在于监管买房的预付款，使其真正用于项目建设，保证购房者能够如期收房。

可以说，在全款预售下，预售资金监管制度既是防范超高交付风险的必要制度安排，也担当了维护交易公正和社会信用的重要使命。

1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》中就明确商品房预售款监管的具体办法由各地房地产管理部门制定，此后在住建部的督促下，在2010年各地基本都制定了本地的预售资金监管办法。

遗憾的是，最终在执行层面并不乐观。

预售资金监管未落至实处一定程度上助力了行业的高速发展，但这一弊端在2021年下半年房地产行业面临深度调整时显现出来，预售资金监管一度成为行业危机演化中的重要变量，尤其是当大量民营房企相继陷入流动性危机时。

随着不少大型房企在公开债务市场违约，导致大批量项目建设缓慢、甚至停工后，为保交楼，各地方政府自2021年下半年开始大幅加强监管，提高监管额度、严控资金支取、暂缓差异化监管等，房企自由调配预售资金的时代基本结束。

在近期界面新闻对民营房企的采访调查中，有部分民营房企人士向界面新闻表示，应优化预售资金监管制度，适当放宽对房企预售房款监管资金的提取条件和流程，以及房企对销售回款合理支配的范围。

比如，在项目层面保交付基本可控，有第三方认可的情况下，适度放松预售监管资金比例。

一位民营房企人士认为，绝大部分优质民企在手现金中，仍有非常高的比例处于各地预售监管资金账户中，加上当地银行及合作方资金管控，造成集团可自由支配现金极其有限，客观上也对公司正常的还本付息造成极大压力。“比如某项目到正常完工所需建设资金是1个亿，但当地对预售资金的监管远高于这个数，甚至需要达到2个亿，对预售资金的过高比例监管使集团可调用资金非常有限”。

多家民营房企人士建议，考虑对于符合主业清晰、经营稳健、综合治理佳的地产企业，给予差异化的监管资金政策，适度降低监管资金比例，给予更多监管资金提取的灵活性，确保在关键支付节点前，能根据工程进度即时提款。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻，站在开发商的角度来看，肯定是希望预售资金监管放松，因为他们资金链紧张，销售回款下降，压力很大。但从政府监管角度来讲，势必是要加强的。

李宇嘉指出，开发商资金压力越大，那么保交楼的难度就越大，政府压力也就越大，所以肯定是要严格执行预售资金监管。

“当然不一定是要增加预售资金监管比例，而是到底哪些该监管，哪些不该监管，怎么监管，怎么提取，都需要标准化，使得市场各方有一个明确的预期，这样就不容易套用预售资金。”

同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻指出，预售资金监管其实是逐年在升级，今年应达到了历史上最严的程度，“即使是日光盘，开发商对资金的调用也要等项目封顶以后。”

“短期来看，放松预售资金监管也不太可能。”宋红卫认为，在保交楼、保交付的大背景下，资金是用来保证对应项目的交楼竣工，不能挪为他用。

在近两年对预售资金强监管后，全国的保交付工作整体向好。统计局最新数据显示，今年1-9月份全国房屋竣工面积同比增速为19.8%，较1-8月增长0.6个百分点，这说明各地保交楼工作成效明显。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

在这一背景下，多位分析人士认为，政策层面并非没有优化的空间，可以按照项目做划分，只要该项目剩余的监管资金能够保证用到这个项目的竣工，一定程度上可以允许开发商去提取。但不应该分房企，否则市场会形成偏见，甚至会挤压民企的生存空间。

目前，已经有城市决定针对房企预售资金实行差异化监管。以杭州为例，明确可根据房地产开发企业信用、经营状况等，对预售资金实行差异化监管，提高房地产开发企业诚信经营意识，构建诚实守信的市场环境。

甘肃敦煌市近日也发文，“对资质和信用等级较高、经营业绩较好、无不良行为记录的房地产开发企业，适当降低其重点监管资金标准，对预售资金缴存规范的房地产开发企业实行跨节点拨付预售资金。”