2020中国楼市深V走势数据透视:TOP3销售均超7000亿
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2020年注定不凡。
年初，全国房地产市场集体“抗疫”，各指标严重下滑，楼市零成交、土地零供应不时出现，政策逆周期调节力度加大，“一城一策”为市场纾困托底。
得益于中国经济的强劲韧性，-16.3%、-7.7%、-3.3%、-0.3%、1.9%、3.4%......全国房地产开发投资增速从2020年2月以来逐月回升。而深深的大V背后，是从年初上海300亿元史诗级土拍，到杭州“万人摇”；从4月美元债落入冰点，到50天后破冰重启；从房企年初营销大战到年末TOP3门槛跨越7000亿级；更是武汉从零成交到全国销冠的逆袭……中国楼市总在各个层面给人以希望。
数据来源：国家统计局
武汉，全国销冠。
2020年最值得关注的莫过于武汉从零成交到全国销量排名前列的逆袭。
2020年最后一个月，武汉新房成交量近3万套，创下2020年单月成交新高。在年初停摆两个月后，武汉市场逐步恢复交易并抢回了“失去的两个月”。据中指院《2020年武汉房地产快报》显示，武汉全年新建商品房成交20.12万套，其中新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平方米，虽然只有2019年总量的84%，但仍居全国城市住房销量排名前列位。
2020年4月8日，武汉在万众瞩目中“重启”，楼市逐步复苏。在社保补缴、预售门槛降低等一系列政策的精准纾困下，需求得以释放，高供给、高库存伴随着房企的快周转与促销抓回款，武汉市场从5月开始成交量连续破万套，并在12月达到4年多来的较高记录——新房月销售达27996套，超出市场预期。
房企武汉案场销售额百亿榜 来源：中指院
这是全国城市的缩影。2020年，全国新房交易跌宕起伏、城市南热北冷。
开年不利，全国各地售楼处暂停、工地停工，新房市场进入短暂停滞状态。随着疫情好转，前期积压的需求集中释放。自2020年第二季度以来，新房市场迅速恢复，但城市间分化愈加显著，部分城市仍然偏冷，有的城市却出现了“过热”情况。
长三角和珠三角城市仍然延续一直以来的市场热度，疫情后率先复苏。
2020年，魔幻的深圳，新房交易量一举创下五年新高。据深圳市住建局数据，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套数上涨19.8%，创2016年以来新高。
数据来源：深圳市住建局
网红城市杭州也经历了从直播卖房到土地大战，从“万人摇”、调控“打补丁”到“最强开盘分流“的风格切换，但不变的是高品质楼盘依然中签率极低，一房难求。据克而瑞数据，2020年杭州商品住宅全年成交15.2万套，环增12%，一举打破杭州自2017年以来连年成交套数下滑的趋势。
而上海在2020年成了“最难上车的城市”——豪宅成交占据半壁江山。上海中原地产统计，截至2020年年末，单价10万+产品一共成交5513套，累计同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面积同比增长仅为23.1%。据易居研究院测算，2020 年上海新房供应量与往年持平，但成交量创近4年来新高，明显处于供不应求阶段。
从新房销售金额情况看，长三角城市苏州、芜湖、南通、扬州等城市表现良好，新房成交金额同比均达20%以上。诸葛找房监测的60个城市中，同比上涨最多的是厦门，达到71.87%；东莞、佛山、广州等城市在粤港澳大湾区的政策利好下，成交金额同比分别上涨56.72%、37.68%、24.12%，不过深圳715新政后，部分购房需求外溢至周边的东莞等城市，一定程度上也带动了这些城市楼市热度攀升。
与南部经济圈大相径庭的是，北方城市在寒潮之下难有反转。仅有西北部兰州成交金额同比上涨70.11%。北京由于受到疫情反复的影响，加之政策长期严控，量价齐跌；与此同时，哈尔滨、长春等东北城市也出现了上涨乏力的局面。整体来看，2020年的新房市场呈现出一种“南热北冷”局面。
二手房交易与新房市场同享欢腾。
根据贝壳研究院统计测算，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，比上年增长8.1%，创下2015年以来较高值。
据克而瑞，2020年12月单月数据环比来看，杭州、深圳、厦门环比增长皆超10%，其余城市也有不同幅度增长，全国8个重点城市中仅苏州环比回落。全年总成交量仅苏州、成都全年累计同比分别跌40%和52%，其余6城年内均有不同程度涨幅，杭州较高，全年累计同比增长高达64%。
尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。从贝壳研究院《二手房市场城市榜单》可见，一线城市北、上、广、深蝉联前四，新一线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模或价格优势跻身TOP10。与2019年比，上海依旧居于榜首，成交金额突破万亿。杭州、成都凭借规模增长挤进前10，而苏州、重庆掉出榜单。
数据显示，北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升约6.5个百分点，广州提升5.5个点，上海提升近3个百分点。
其中，据我爱我家统计，2020年北京全市二手住宅共网签168839套，同比2019年增长16.4%。尽管受到疫情影响，2020年北京二手住宅网签量仍然环比增长，创下2017年以来的四年新高。
二手房价格方面，深圳继续领跑全国。国家统计局数据显示，2020年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市场的价格环比涨幅分别为0.5%、0.4%、0.2%、0%。贝壳研究院数据显示，深圳二手房价自2019年9月超过北京成为内地排名前列后，2020年继续以成交均价68170元/平方米保持排名前列。廊坊以8.4%的跌幅占据贝壳研究院监测城市首位，仍未走出2017年以来的下跌通道；山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，房价下跌的以北方城市为主，占据TOP10中的8席，充分展现了全年二手房市场“南强北弱”的特征。
土地市场同步高歌。
2020年，全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加16%。住宅类用地出让金占比78%，同比上升6个百分点，商办类及工业用地合计占比21%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共22个同比走高；上海以收金2942亿元、同比增加48%位居出让金榜单头名。
2020年全国土地出让金TOP20（仅包含市本级数据） 来源：中指院
全国土地出让金TOP20城市总额为28115亿元，同比增加14%，上榜门槛为682.8亿元。榜单前14席收金均破千亿元，一线城市均进入榜单，合计收金8527亿元，占榜单总额的30%。二线城市上榜14席，占据榜单七成，为榜单主力。三四线城市中仅佛山、东莞跻身榜单前二十，此外佛山收金总额涨幅位居三四线城市榜首。
2020年长三角及珠三角成为土地出让的特别主力。《2020年全国住宅用地成交总价排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外，其余9宗宅地位于长三角和珠三角地区，其中珠三角城市占据6席，长三角独占3席，深圳更有3宗宅地入围榜单。
与2019年榜首地块收金不足100亿元相比，今年宅地总价榜单前七席收金均超百亿，尽管调控政策趋严，但热门区域的优质地块对于房企仍具有较大吸引力，同时今年入榜地块平均溢价率达到29%，接近去年入榜地块的较高溢价率，杭州萧山奥体地块更以50%的溢价率居入榜地块之首。
2020年不同城市土地市场情况 来源：中指院
值得注意的是，武汉以土地出让金1840.0亿元位列全国第六名，出让住宅和商服用地共计156宗，土地面积约3200万平方米。2020年，武汉累计诞生超过15宗地价新纪录。
从各大房企表现来看，三道红线令房企呈现出不同的特征，保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响，表现相对积极。而据诸葛找房报告显示，“踩线”房企下半年尤其是融资监管趋紧后，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著；而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企，在下半年拿地速度不减，未来或将面临严峻挑战。
头部房企无惧2020年的各项挑战：TOP3房企门槛值跃升至7011亿元，比2019年提升了749亿元；TOP10房企门槛值达2892亿元，提升了467亿元，成为门槛值增长较大的两个阵营，竞争更加激烈。
2020年，TOP10房企全年合计销售4.87万亿元（全口径），其中碧桂园、恒大、万科分别实现销售7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，“千亿军团”扩容至41家。
2020年TOP3房企门槛值7011亿元、TOP10房企门槛值2892亿元，分别较上年提升749亿元、467亿元，为门槛值增长较大的两个阵营，竞争愈加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为1306亿元、860亿元、333亿元，与上年相比均有所增长。
2020年各阵营门槛值情况 来源：中指院
百亿房企内部分化加剧，千亿规模具有明显的分水岭特征。3000亿以上、1000亿～3000亿、500亿～1000亿、300亿～500亿、100亿～300亿对应企业数量分别为8家、33家、26家、43家、56家。其中，3000亿以上企业增长1家，1000亿～3000亿阵营企业数量增长6家，而500亿～1000亿阵营数量则减少5家。
但值得注意的是，百强房企的增长与往年不同，单家房企“高歌猛进”不再，取而代之的是集体“小步慢跑”，各梯队房企业绩开始踩下刹车。从数据上看，2000亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅超过40%，分别为44%和43%，该阵营房企业绩增幅为17%。长期来看，房企业绩减速的大趋势不会有所改变。
如果将目光从典型房企放大放到所有百亿房企，其趋势更值得探讨。“百亿企业增速分布呈现倒U形，头部、尾部企业增速较低，腰部企业增速较高。”中指研究院分析认为，“3000亿以上大型企业发展更加稳健，1000亿～3000亿企业和500亿～1000亿企业继续追求规模扩张，销售增长率较快，企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩快速增长；300亿～500亿企业稍弱，但仍通过深耕重点城市，保持了业绩较快增长。”
自2020年2月起，全国房地产开发到位资金同比增速稳步提升。国家统计局数据显示，2020年1～11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1～10月提高1.1个百分点，其中由于受上半年流动性充裕等因素影响，6月单月房企到位资金超两万亿元。
到位资金稳步走高，部分得益于2020年房企融资“小阳春”。据中指研究院统计，2020年1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年较高值。
贝壳研究院数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长3%，但累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
2011～2020年房企债券融资规模及增速 来源：Wind、贝壳研究院
2020年房企融资环境融资特点鲜明。整体来看，2020年境内融资通道基本通畅，境内强韧、境外低迷。
2020年境内融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%。而2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%，同时境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点，与2018年占比相近。
从融资成本看，中指研究院数据显示，2020年房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点；海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点，总体成本小幅下降。
但财务稳健的龙头房企与国企方显成本优势，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300亿～500亿、100亿～300亿企业海外债融资成本均在10%以上。2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。
写完2020年房地产市场的12个月，像是走过了无比漫长的十年。“偏紧”的2019年末，市场人士都在说，“这是过去10年里最差的一年，却是未来10年里较好的一年。”而2020年初的疫情，更是让人感觉看不到未来。
但中国经济的强劲韧性，令复苏迅速得难以置信。数据层面以外，几乎与武汉“重启”同步，热点城市已经迎来了楼市小阳春，甚至多个城市触发了更为严厉的调控政策出台。长沙的楼市调控样本，更是让所有人看到了中央房住不炒的决心。
对开发商们来说，在自身资金和抗风险能力皆受考验的当下，更应保持谨慎和敬畏的心态、顺应市场走势，做好打持久战准备。
2021，我们一起期待着。
记者：包晶晶
编辑：陈梦妤
来源：每日经济新闻
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