政策大转向、市场筑底、保利登顶,房地产新发展模式“破题”

来源：界面新闻

即将过去的2023年，房地产行业仍处于深度调整中，楼市继续探底，大多数民营房企忙于化解债务风险。

这一年，楼市持续分化，即便四大一线城市的市场恢复也不及预期，更多二三线城市面临量价齐跌的挑战。

房企洗牌格局基本完成，留在牌桌上的大部分都是央企和地方国企。对地产商的描述中没有再出现史无前例、历史最好等字眼。

房地产行业下行的症结指向了预期和信心，行业内外都希望楼市尽早出台强有力的政策扭转市场局面。

7月下旬，市场终于等来了中央政治局对楼市的定调，即“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。

这意味着楼市将出台逆转性政策。

随后，四大一线城市和杭州、成都、苏州、南京等热点二线城市相继出台了“认房不认贷”、降低首付比例、下调房贷利率等重磅支持政策。虽然房地产市场回暖的齿轮没有大幅转动，但总算转起来了。

今年地产商们论销售额重新排位，不少房企的江湖地位变了。TOP10房企如今成了央企和地方国企的阵地，还在前十之列的民营房企只剩下碧桂园和龙湖。其中龙湖仍保持了公开市场信用未违约，碧桂园则在8月因流动性危机开始债务展期谈判，明年的销售排名大概率会进一步下滑。

越是艰难时刻，房企的坚守更显可贵。在融资依然艰难的环境下，龙湖今年一直在积极提前还债，对外释放信心，虽然内部资金压力也很大。碧桂园则在出险后将重心放在了保交付层面，今年前11月交付约50万套房源。

相比民营房企，大型央国企成为这一轮房地产周期中受益的一方，他们依靠天然的信用优势和融资能力突出重围。

今年前11个月，问鼎中国第一大开发商的是央企保利发展，其全口径销售额和权益销售额双双排名第一，销售额分别是3995亿元和2710亿元。

保利发展前任董事长宋广菊要让公司“重回行业前三”的目标，时隔7年后终于实现。

要知道，2020年中国房地产商最风光时刻，全口径销售额排名第一的碧桂园创下了7888亿元的业绩，权益销售额排名第一的则是恒大创下的6690亿元。

现在，恒大和碧桂园也先后出险，开始艰难自救。

标杆性房企万科仍位居行业前三。今年1-11月，万科全口径销售额、权益销售额分别是3430.4亿元和2229.8亿元，分别位于排行榜第2名和第3名。

虽然相比2020年销售额近乎腰斩，但在如今房地产行业大形势下，万科式管理和经营经受住了挑战。

在闽系民营房企集体遭遇危机时，闽系国企建发房产挺进了行业前十，另外两家象屿地产和国贸地产也在市场上占有一席地位，被称为“厦门国企三剑客”。

消失在TOP10名单中的民营房企巨头，还有融创、世茂。过去几年，这两家开发商是激进派的代表，曾经疯狂“买买买”有多风光，如今把核心资产摆上货架“卖卖卖”就有多寂寥。充当过“白武士”的他们，再难以等到新的“接盘侠”。

这一轮房地产市场周期性调整后，行业进入到了新阶段。地产商们之前靠融资、靠囤地、以高周转发展的模式走不通了，接下来将进入靠产品和运营能力取胜的时代。

但在之前，无论是留在牌桌上的央国企，还是努力求生的民营房企，都要面对销售下滑的压力。

今年房企们的整体销售仍处于负增长阶段。根据克而瑞统计，1-11月，百强房企累计实现销售操盘金额49536.5亿元，同比下降14.4%。前11月，百强累计业绩同比降低的企业数量占比超过六成，其中有31家同比降幅高于30%，民营房企占到了28家。百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队销售门槛均降到近年最低。

今年房地产市场呈现出的曲线是“前高中低后稳”，一季度经历低位拉升之后，二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊。

市场回暖不及预期，房价也面临下行压力。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，年内有5个月价格环比下跌。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3%。至11月份，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

房地产行业已到了“先立后破”的关键节点。需要建立明确且合理化的长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

可以看到的是，这一轮周期调整下来，房地产发展新模式已取得一定进展。

中央和住建部近期数次提到明年乃至今后更长时期的房地产工作重点，一是积极稳妥化解房地产风险；二是抓紧推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”；三是加快构建房地产发展新模式。

同时在融资端，也明确表示要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷，更好支持刚性和改善性住房需求。

房地产依然是国民经济的支柱产业。这意味着，总销售规模还有十万亿的地产行业今后还有发展空间。

万科郁亮也认为，房地产回归到常识后，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

那么，如何释放这些压抑的需求？

政策端发力最为明显，2023年各省市出台了近700次楼市支持政策，并且这一轮是由三四线城市到核心一二线城市的反向传导，如今楼市的限制性措施几乎都已退出。

尤其是12月中旬北京、上海在同一天下调首付比列和房贷利率，为市场注入了更多信心，也有望带动更多城市楼市复苏。

能实质带动销售回升的政策终于到来，这对全国房地产市场而言，也是一个好的开始。