一季度法拍房高溢价频现:深圳、上海豪宅超市场价成交

来源：新京报

一季度，全国法拍房市场呈现“量增价跌”态势，挂拍量与成交量双双上行，成交金额与均价同比下滑，整体以市场价七折左右成交。

然而，法拍房市场正经历一场资产价值的重新定价，机遇与风险交织其中。值得关注的是，在整体折价成交的基调下，高溢价成交案例频出，比如上海徐汇滨江尚海湾豪庭房源溢价63%、深圳香蜜湖南熙园房源溢价80%、常州路劲·铂樾房源溢价122%，成交价格均超过市场评估价。

3月法拍房回暖，整体以市场价七折成交

据中指研究院数据，一季度，全国法拍市场累计挂拍房源22.5万套，同比增长3.5%；最终成交4.3万套，同比提升5.2%，清仓率（成交拍品/交易截止拍品）18.9%。但价格端持续走弱，总成交金额579.1亿元，同比下降10.3%；成交均价4864元/平方米，同比下跌5.9%，平均折价率（成交价/评估价）72.6%，这意味着法拍房整体仍以市场价七折左右成交。

值得关注的是，3月市场明显回暖，单月成交1.5万套，环比增长17.1%、同比大涨27.9%。

从物业类型看，住宅是绝对主力。一季度住宅成交2.96万套，同比增长12.7%；成交金额307.4亿元，占市场总额53%；清仓率达31.1%，同比提升4.7个百分点。尽管住宅均价为7507元/平方米，同比下跌17.5%，但成交活跃度的提升，成为拉动整体市场的核心动力。商业、土地、工业等非住宅类标的成交占比较小，且去化难度更大。

拍卖环节上，二拍仍是主要成交渠道，占比51%。相比之下，一拍成交占比34.5%，同比微升0.2个百分点。这也反映出竞买者策略更趋理性，表明参与者对法拍规则、风险评估的能力不断增强。对优质标的的争夺提前至一拍阶段，市场定价效率有所提升。

目前法拍市场既有部分资产因瑕疵无人问津，也有人为优质资产疯狂加价。其中3月17日，汕头金平区报春园一套超87平方米的房源，起拍价25.5万元，因“下铺上居”的灵活业态，吸引41人报名、100轮竞价，最终以110.3万元成交，溢价率332%。其吸引41人抢筹的原因在于低总、业态灵活可商可住，这也说明真正有价值的房源依然会被买家追捧。

更离奇的是广州海珠区一套房产的1平方米房产份额，起拍价2.1万元，评估价3万元，经64轮竞价以约11万元成交，溢价超423%，背后是共有产权人对房产控制权的激烈博弈，吸引了超2万人围观。

城市分化显著，深圳成交折价率达91.5%

城市能级差异成为一季度法拍市场最鲜明的特征，核心城市与非核心城市呈现“冰火两重天”。一线城市资产抗跌性凸显，合计成交1963套，均价高达30000元/平方米。深圳表现最为亮眼，清仓率64.9%，成交折价率91.5%，接近市场价，成交均价37325元/平方米。

此外，北京法拍房成交276套，清仓率44.5%，成交折价率74.3%，成交均价37994元/平方米。上海成交407套，清仓率59.0%，成交折价率75.4%，成交均价40860元/平方米。

一季度部分城市法拍住宅成交情况表

来源：中指研究院

值得关注的是，一线城市核心地段的优质标的引发市场疯抢。3月16日，上海徐汇滨江尚海湾豪庭一套300平方米的毛坯江景房，因为地处核心地段、无租约等原因，吸引23人报名。其起拍价为3106万元，评估价4437万元。经过92轮竞价，以超市场价的5071万元成交，溢价率63%，且较评估价高出14%，折合单价16.87万元/平方米。

3月3日，深圳福田香蜜湖南熙园一套豪宅通过法拍成交，经过119轮出价、116次延时，标的最终以4552万元成交，溢价1780万元，溢价率80%。整场拍卖共吸引14名买家报名、累计1.5万人次围观。

从目前来看，二线城市法拍房成交体量最大，达到1.2万套，也不乏常州、杭州等强二线优质标的热度飙升，法拍成交价甚至超过市场价。3月20日，常州武进区路劲·铂樾（案名为铂秀雅苑）一套198平方米法拍房成交结果超出市场预期。该房源起拍价为198万元，市场评估价为283万元。经80轮竞价以440万元成交，溢价率122%，超评估价55%。当时共吸引19人报名、超过1.7万人次围观。

整体来看，中指研究院认为，一季度全国法拍市场挂拍量、成交量双增长，成交金额与均价同比下行，整体处于调整阶段。法拍住宅成交活跃度提升，清仓率同比走高，是拉动市场成交的核心动力。

事实上，一季度法拍市场的表现，仍是楼市调整期资产价值的重新定价过程。有分析人士认为，未来，法拍市场“结构性分化”将持续加剧。核心一二线城市的优质住宅、核心商业资产，因稀缺性与流动性优势，仍将保持价格韧性，甚至出现溢价成交。而三四线城市及非核心资产，去化压力仍存。对购房者而言，法拍房仍是“捡漏”渠道，但需警惕产权纠纷、清场困难等风险。