去化周期超36个月暂停新增宅地出让 机构:超41个城市或停供

来源：新京报

4月30日，自然资源部正式出台文件，商品住宅库存压力大、去化周期超长的城市，将暂停新增商品住宅用地出让。

当天，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。其中，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。

对此，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，《通知》主动对接住房建设需求，严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。

“去化周期超36个月的城市，应暂停增量宅地出让”

《通知》要求，合理控制新增商品住宅用地供应，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

其中，对于商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

上述负责人表示：“近年来，自然资源部建立了对应商品房去化周期和土地存量的住宅用地供应双向调节机制，要求因城施策安排住宅用地供应，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。此次《通知》对此作出了进一步部署，要求各地在年内实施供地的过程中，严格对照最新的商品住宅去化周期，及时调整商品住宅用地供应量。”

同时，继续大力保障保障性住房用地供应。其中，要求各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应；以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的，应按照本通知要求实行供地调控。

此外，《通知》还要求加大闲置土地处置，加强风险防范。严格执行住宅用地收回的有关要求各地要依托土地市场动态监测监管系统，掌握超期未动工两年以上住宅用地底数，持续动态更新，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。对此，上述负责人表示：“此举在于加强存量住宅用地盘活，加大闲置土地处置力度，要求各地及时拟订处置方案并组织实施，积极防范房地产市场及政府隐性债务风险。”

百城中41个城市去化周期超36个月，三四线城市居多

根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月，其含义是：按照目前既有的销售速度，市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏高，其对房企去库存和资金状况安全等都容易产生困扰。

目前，自然资源部并未直接公布去化周期超36个月的城市名单，因此，援引机构统计的去化周期即存销比作为参考。根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市，其中，韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、唐山等城市去化周期普遍超过3年的水平。此外，去化周期超36个月的城市还包括福州、武汉等。

与此同时，百城中去化周期偏低的10个城市为上海、郑州、沈阳、南昌、珠海、济南、三亚、杭州、中山和成都，此类城市去化周期总体在12个月左右水平。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析称：“以去化周期36个月来衡量是否需要继续进行供地，即使按照狭义库存去化周期（拿到预售许可证未售），30个大中城市中也仅有上海、广州、杭州、宁波、合肥、西安、济南、长沙等近半数城市具备继续供地的条件。如果按照广义库存去化周期（已拿地未售面积），那么上述城市估计还要至少减半，预计仅有杭州、合肥、宁波等少数城市具备继续供地条件。而对于大部分三四线城市来说，具备36个月以下库存去化周期的城市更少。”

上海易居研究院研究总监严跃进认为：“从去化指标来看，3月份百城去化周期创下历史新高，也说明去化压力非常大，亟须探寻新动力源。当然，此类动力源正在逐渐丰富，尤其是一季度的‘以旧换新’等工作，对于后续各地探索去库存等都有积极启发。当前房地产市场正处于积极的调整和转型过程中，库存压力的化解需要一定的时间。由于房地产总体基本面持续转好，所以相关风险可控，压力也有进一步释放的空间。”

“二季度，各地去库存有持续改善的空间。”严跃进补充道：“二季度各类政策有进一步优化调整的空间，尤其是各地在户籍政策放开、限购政策放开、房贷利率下限放开等措施支持下，比如京津进一步放开限购，市场复苏的政策环境更加友好，进而助力新房去库存。此外，房价趋稳也将带来积极因素。当前各地房价泡沫积极去除，客观上使得认购新房的性价比明显提高。市场预期转好，将为新房去库存带来更充足的信心和动力，进而促进库存指标向好发展。”