苏州集中土拍首日:7宗地块中5宗底价成交,冷热分化现象犹存

来源：新京报

2022年苏州市区排名前列批次集中土拍于5月9日开槌。据悉，本次土拍共有15宗涉宅地块出让，总出让面积为82.69万平方米，起拍总价为226.09亿元，于5月9日-10日两天进行限时竞拍出让。

5月9日，苏州首批集中供地首日推出的7宗地块全部顺利出让，总成交金额为94.92亿元。其中5宗地块底价成交，占比超过七成。业内人士指出，苏州土地市场在去年第二批次土拍降温之后，呈现继续走冷、分化依旧的趋势，而国企及政府平台仍然是拿地主力。

竞拍首日仅2宗地块溢价成交

5月9日-10日，苏州2022年首批集中供地入市交易，从供地区域来看，在此次供应的15宗涉宅地块中，姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗。

5月9日首日出让的7宗地块，总起始价93.4亿元、总成交价94.92亿元。其中，5宗地块底价成交，另外2宗地块——狮山永和村地块、平江新城地块最终溢价成交，溢价率分别为12.5%、1.64%。

溢价率较高的苏地2022-WG-9号地块，由大悦城旗下卓远地产（成都）有限公司以10.52亿元竞得，成交楼面价约28125元/平方米，溢价率12.5%，触及中止价后进入一次性报价区间。

资料显示，大悦城拿下的该宗地块位于高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西，为城镇住宅用地，出让面积约2.08万平方米，容积率1.8，建筑面积约3.74万平方米，起始价约9.35亿元。

另一宗溢价成交的是苏地2022-WG-3号地块，历经3轮报价，由苏州市保障性住房建设有限公司以19.11亿元竞得，溢价率1.64%，楼面价约18295元/平方米。该地块位于姑苏区苏锦街道广济路以西，日益路以南03-05地块，为城镇住宅用地，土地面积约4.02万平方米，建筑面积约10.44万平方米。

国企及政府平台仍为拿地主力

从5月9日苏州集中土拍首日出手拿地的房企来看，基本都是国企及城投平台，除了拿下当天溢价率较高地块的大悦城外，还有苏高新、相城城投等。

其中，苏高新拿地活跃，首日拿下3宗地块，且均是底价成交。其中，苏高新旗下苏州新高绿建建设发展有限公司以底价竞得苏地2022-WG-12号地块和2022-WG-11号地块，成交价分别为24.36亿元、1.86亿元。其中，12号地块位于高新区浒墅关经开区（镇）大同路东南、安杨路西南，出让面积约8.7万平方米，建筑面积约17.4万平方米，为城镇住宅用地。此外，同样位于高新区的苏地2022-WG-10号地块则由苏高新旗下苏州高新地产集团有限公司以6.85亿元竞得，楼面价13000元/平方米。

位于相城区高铁新城的苏地2022-WG-13号地块，最终由苏州万润城市发展有限公司以23.8亿元底价竞得，成交楼面价约13682元/平方米。天眼查信息显示，苏州万润城市发展由苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司间接全资控股。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，苏州首日土拍表现可谓平稳，主要体现在国央企依旧为成交主力，其中，苏高新的拿地活跃度处于先进地位。综合来看，苏州首日土拍展现出了当前市场状态，即资金流相对充裕的国企、央企表现较为突出，大部分民营企业在拿地方面仍持谨慎态度。

土地市场整体呈现低温、分化态势

值得一提的是，苏州此次在政策层面有所调整，地块保证金的比例由去年的30%下调为20%，这意味着，此次土拍的保证金门槛有所降低。与此同时，竞拍首日出让的7宗涉宅地块中，不少位于核心位置，比如新区狮山、姑苏区平江新城、相城区高铁新城、浒关城铁等。

不过，从土拍结果来看，这些因素并没有更高程度地调动房企的积极性。当天出让的7宗涉宅地块中，除了2宗地块溢价成交外，其他5宗地块皆是底价成交，热度明显较低。这也意味着，苏州土地市场在去年第二批次土拍的降温之后，继续走冷、分化依旧。

究其原因，克而瑞苏常区域总经理、房产测评首席分析师戈文问指出，受疫情影响，今年排名前列季度苏州楼市成交量较为冷清，4月疫情再起，也使得房企对楼市的预期没有较强的信心，同时，在调控带来需求萎缩情况下，苏州供大于求的矛盾更加明显，虽然苏州地价相对不高，但销售压力却很大。“虽然近期苏州在政策方面有所松绑，但传导到市场、企业层面还需要一定时间，疫情之下遭受冲击的房地产市场，将需要更长的恢复期。”戈文问如是说。

中指研究院方面也表示，虽然苏州出台了进一步的楼市松绑政策，在限购、限售和限贷方面均有所放宽，但政策是否能够达到所期望的效果，仍需观察。

此外，戈文问认为，苏州楼市遇冷的另一原因在于，房企资金面的紧张有目共睹，大多数民营房企在拿地方面并不积极。

不过，不可忽略的是，苏州土地市场分化现象依然明显，整体仍呈现出冷热不均的局面——但凡能进入摇号或者拍出溢价的土地，全部是头部价值板块的优质土地，而底价成交的地块，基本都位于库存高企或地段不占优势的板块。