10月楼市起了一波|十里河滩旁有新宅地

来源：樾筑

根据专业机构发布的贵阳楼市月报，2023年10月份，贵阳六区销售商品房32.3万方，环比上涨34.58%；

销售商品住宅27万方，环比上涨31.71%；商品住宅销售均价10447元/平米，继续保持在万元左右。

正如我此前预料一般，10月份的贵阳楼市，终于环比回正了一次。

至于为何10月份的贵阳楼市销售情况能够环比回正，个人认为还是与国庆节点以及新盘开售两大因素密不可分。

在新产品和新优惠的共同作用下，一部分持币观望的购房者终于愿意出手了。

另外，近期入市的多个项目，产品都以刚改、改善为主，且赠送率足够高。

结合10月份贵阳住宅销量环比上浮的情况，我们可以清晰地感知到，市场已经不可逆地转向了改善，或者说转向了更有性价比的改善需求。

当然了，虽然10月份贵阳六区楼市环比有所回正，但同比仍有下滑。其中商品房销量同比下降22%，商品住宅销量同比下降11%。

因此，当前说市场回暖还为时尚早。是否回暖，还得看年前市场的持续表现如何。

结合当前市场反馈，11月想要延续趋势的难度很大。也正是基于此，文章标题我才写的是“起了一波”，环比回正表现有可能是昙花一现。

分城区看，2023年10月份，除云岩区住宅销量与上月持平外，各城区的住宅销量也环比有所回暖。

其中观山湖区在新老城四区里回暖幅度最大，销量也是绝对领先。从这一点上不难看出，观山湖区此前确实面临缺少“好货”的窘境。

随着保利时代、龙湖舜山府、龙湖天曜四期等新产品陆续面世，相信观山湖区还会迎来更好的楼市表现。

而纵观全部贵阳六区，10月份住宅销量占比最高的，也同样是新老城四区。在这里我也第N次呼吁，如无特殊地缘需求，请尽量选择新老城四区置业。

去化周期方面，虽然贵阳各区除观山湖区（观山湖区去化周期增加2个月）外均有所减少，但贵阳六区整体还是维持在15个月的稍显供大于求的水平上。

接下来随着年末及年初更多项目上新，个人认为贵阳六区的去化周期有望进一步增加。而规划较早、产品赠送率低且偏刚需的项目，则要想办法加快销售流量。以免受到新的冲击。

在10月份大贵阳商品住宅销售榜单中，除去补充备案的当代置业MOMA未来城和中南林樾两个项目，建发金融北城又重回了单月第一。

虽然建发金融北城夺回了第一，但位于榜单第二位的中铁阅山湖销售情况也不遑多让，双方差距仅为4套。

至于榜单TOP10中，首钢贵州之光、铁建城、中铁阅花溪、龙湖舜山府和茅台广场，那都属于是“老熟人”。

而在这些“老熟人”之外，中铁阅山湖臻藏和万科云翠隐秀成为了两支新秀，非常值得改善购房者们关注。

另外，在榜的其他项目里，中铁悦龙南山和金科博瀚天元两个项目的出现，让我有些不解。其中需要提示大家的是，如无特殊需求，请不要去龙里、不要去龙里、不要去龙里。

在大贵阳商品住宅累计销售榜单中，建发金融北城和中铁阅山湖以数量级的优势仍然霸占着前2位，预计今年大贵阳的累计销冠就是这两个项目其中之一了。

而铁建城、首钢贵州之光以及龙湖舜山府，则依然占据着榜单第3至第5位，同样没有发生变化。

至于在榜的其他项目，则也都是榜单上的熟面孔，这里我也不再一一介绍了。

最后，看看贵阳房企累计销售榜单，看看房企们在10月份的表现如何。

根据月报数据计算，2023年10月份，中铁置业的表现为全贵阳独一档，单月销售额增量直逼回暖的第一季度，接近5个小目标。

而其他在榜房企中，中国铁建、万科、龙湖、建发、首钢和保利的表现，也相对不错，至少单月都完成了1个小目标的销售额。

中海和碧桂园则相对表现不佳。碧桂园是受到了暴雷停工等因素影响，表现自然受限。

而中海则是在产品端缺少“网红”效应，当前在售产品均以高改、深改为主，很难找到能够兼顾流速的产品。

总的来说，10月份的贵阳楼市大致就是环比有所回正，同比难言回暖。而在接下来的两个月里，我也不甚看好市场真正回暖。

从今年年初以来的经验看，目前贵阳楼市呈现出了“周期性回正”的态势，总会在某些节点迎来一波需求，又会在接下来的时间里归于沉寂。

也许，这种周期性的变化，正是贵阳楼市未来的新常态。

11月3日，贵阳市自然资源和规划局发布了花溪城市组团01-10-01地块（“283”地块）控规调整方案。

据悉，“283”地块控规调整后分为两个小地块，其中A地块为待出让宅地，C地块则为已出让宅地。

待出让的A地块，规划用地面积18.79万方，容积率2.5，兼容不大于10%的非住宅建筑，要求配建24班小学以及21班幼儿园。

这块地实际上就位于十里河滩公园东侧，与公园隔河相望，整体区位一般，周边配套资源相对完善，可以享受到3号线中曹司站的便利，但教育资源和大型商业资源相对缺乏，周边城市界面也相对一般。

具体而言，该地块的区位条件可以参考腾龙湾项目，但其景观条件相对腾龙湾项目会更纯粹一些，依山傍水这个词完全可以用在地块项目上。

不过考虑到景观资源的独特性，该地块若后续顺利出让，则地块项目很难达成正南北的排布方式。

目前，腾龙湾项目现房在售普遍价格为7字头，也有部分房源为6字头，因此地块挂牌价格就非常值得关注了，个人认为超过3000元/平米的可能性并不高。