湖山郡继续霸榜;老城核心新项目规划曝光(贵阳楼市周报9.2-9.6)

1、贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年8月30日至9月5日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

湖山郡在拿下8月月销冠后，继续蝉联周销冠，靠着学区持续走红。

性价比之选云湖里，靠着准现房、低售价和学区资源，突入榜单第二。

中海映山湖凭借高单价，在仅售12套的情况下，位列第三。

其后分别是中铁阅山湖、铁建城、天瀑学府、洋浦觀山玉、金茂观山湖、中海印龙泉、龙湖舜山府等项目。

9月首周，贵阳主城住宅销量虽然环比有小幅下滑，但整体表现尚可，算是比较平稳。

而在相对平稳的背后，上周贵阳主城住宅成交榜，又有几个新现象，值得我们关注。

一是中海映山湖和云岩吾悦广场的入榜值得关注。

两个项目都是网签价格超高的项目，17000+的网签单价冠绝榜单，并且都有现房、准现房房源。

然而在高网签价的背后，至少中海映山湖这边，其实是已经陷入了降价困境的。

上周，向我咨询映山湖288万元总价工抵叠墅房源的读者朋友就有三组。

而在此之前，映山湖17000+网签价的洋房，也出现了仅售13500+的工抵房源。

更别说在更早之前，还有大量9字头的高层房源售出了。

当然了，这里我们还是要肯定一下现房、准现房的市场吸引力，毕竟低价只是吸引客户的基础，真正“杀”客的，还是近在咫尺的交付。

第二个值得关注的，是众恒观山云墅。

这个项目我确实写过广告，但广告里的很多内容，也确实是有感而发。

当前市场处在调整期，很多需求是被放大了的，而众恒也十分敏锐地察觉到了这一点，适时开发了一个产品特别从众的项目。

我觉得在外部优势没那么充足的情况下，这就是一个解题思路。

而本次项目进入周榜，就很能说明问题。

三有中铁青岩健康小镇入榜值得关注。

这个项目本身就是贵阳康养、旅居的一个代表性项目，走的也完全是那一套的路子，和普通的市场化不沾边的。

就这样还能有入榜的时刻，算是难能可贵的。

这说明康养、旅居的产品，在贵阳旅游热度高峰时期，仍然是具备一定市场吸引力的。

最后，还有观山开磷城的出现，非常值得关注。

这是一次区域价格上的暴击，毕竟湖山郡都能凭学区卖7字头。

当然了，这里还是要强调一下，目前项目仍算“孤盘”，6字头的价格应该也是经过了论证的。

并且现在看，很多想明白了的购房者，也是欢迎的。

存在即合理，即便是暴击，也是一次符合市场需求的暴击。

2.观山湖再有核心宅地控规曝光

观山湖区长岭南路旁核心宅地该卖多少钱？

9月4日，贵阳市自然资源和规划局公示了观山组团高新单元GS-12-03-08地块控规调整方案。

调规后，该地块规划用地面积为2.7万方，容积率3.5（住宅部分3.1），建筑密度32%，绿地率30%。

地块需兼容商业商务建筑比例为27.8%，其中酒店建筑不少于1.5万方，商务建筑不少于8000平米。

此外，地块还需配建一所3班幼儿园。

该地块位于观山湖区核心，数博大道长岭南路与都匀路交汇处，与天一国际广场隔路相望。

目前，地块上建设有赛峰国际体育中心。

地块除了不靠近轨交站点（未来应该可享S2线一期北段便利），以及不知道学区如何划片外，没有什么大毛病。

周边城市界面、商业配套资源都足够优秀，与白鹭湖公园和观山湖公园的距离也都不远。

不过地块本身规划条件比较苛刻，较高的容积率和建筑密度，以及较高的商住比，都使得其开发难度相对较大。

不知道目前地块是否已经找到了意向企业。

如若未来确定开发，那么地块本身是有做大户型改善产品的基础的。

地价方面，参考去年12月份金龙拿下南侧地块的楼面价，个人认为地块最终摘牌价格不会超过4000元/平米。

3.补齐配套，小龙滩地块再调规

观山湖区小龙滩地块再次调规。

9月5日，贵阳市自然资源和规划局公示了观山组团大关单元GS-14-01地块优化调整方案，小龙滩地块再次迎来调规。

调规后，小龙滩地块内尚有四宗待出让宅地。

其中，GS-14-01-05、06宅地，用地面积、容积率等规划指标，较此前并无变化。

而GS-14-01-14（调）和GS-14-01-15（调）两宗地，则分别由此前的商业和住宅用地，变为了现在的住宅和文化设施用地。

GS-14-01-14（调）地块，用地面积2.48万方，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率35%，兼容5%商业建筑。

GS-14-01-15（调）地块，用地面积3.19万方，限高40米。

本次规划调整过后，小龙滩地块整体住宅用地减少，商业用地减少，未来配套却更为丰富。

这里顺便提一下，文化设施用地，多用于建设图书馆、美术馆等文化设施，小龙滩的地未来会作何用，大家可以猜一猜。

其实截至本次调规，小龙滩地块的未来规划建设方向已经很明确了，就是打造观山湖区配套资源丰富的新综合住区。

就这一点来看，小龙滩地块其实是有相当不错前景的，尤其是在地块内规划有全龄学区，旁边还规划有已批未建地铁站点的情况下。

只不过当前不够明朗的局势，为其蒙上了一些阴影罢了。

按照此前的节奏，土地规划调整，一般都伴随着企业拿地，不知道本次调规后，是否会有企业拿地，又会是哪家企业拿地。

另悉，此前贵阳城投置业拿下的小龙滩地块，当前已进入了初步规划阶段，有望不日开工建设。

4.老城核心青云之上项目规划出炉

贵阳老城核心，再迎改善项目。

9月5日，贵阳市自然资源和规划局公示了青云之上项目规划设计方案。

根据方案，项目住宅建面约10.65万方，规划有7栋住宅楼，共711户，总停车位1124个，全部为室内平面车位。

7栋住宅楼栋中，3栋为高层，均为31层，4栋为超高层，分别为40层、42层、42层和41层。

住宅楼栋整体布局呈合围式，楼栋本身布局各不相同，有板式布局，有四叶草塔楼，也有Y字形塔楼。

其中，Y字形塔楼应为T3楼栋，四叶草塔楼应为T4楼栋，而板式楼栋则应为T2楼栋。

户型方面，个人猜测有160+大平层，130+跃层，以及130+平层，总之应该是高改起步。

另外，整个项目应该是抬高建设的，做到了完全的人车分流，同时带有一定量的底商。

整体看下来，我还是能感觉到高容积率带来的一些桎梏，但项目具体如何，在不知道产品具体规划的情况下仍然难下定论。

总之，目前还是期待项目面世吧。

PS：项目即为此前报道过的贵州广电旧址地块项目，位于南明区青云路271号，金龙滨河湾壹号东侧150米处。

项目可享南明河景以及1号线河滨公园站两大资源，周边商业配套方面还有万象城加持，区位优势明显。

项目由贵阳本土房企恒峰集团负责建设。

贵阳恒峰房地产开发有限公司成立于1993年，是贵州本土最早从事商业地产开发的民营企业之一。

恒峰步行街、市西路商业街、女人大世界、男人大世界、书香苑住宅小区等一批本土很有知名度的项目，都是恒峰开发的。

当前除青云之上项目外，恒峰还有观山湖区核心的金阳南路项目（金阳医院正对面高档住宅小区及配套学校、幼儿园）待开发。