烂尾楼强制停贷发酵 西安率先出招“剑指”延期交房

来源：新京报

针对正在蔓延的烂尾楼业主“强制停贷”的情况，7月14日，西安市住建局等五部门联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施》（下称“《措施》”），成为率先出台相关政策的省会城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称：“西安在此时出台新政策具有很强的针对性，这是近期停工断贷事件出现后排名前列官方的政策回应，其政策内容释放了非常强的信号意义。”

全方位监管：项目停工超一个月需上报

值得关注的是，西安此次发布的《措施》，对土地出让、工程建设、预售管理等各个链条加强监管。

在确保购地资金合规方面，《措施》指出，参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。经审核，存在使用非自有资金竞买商品住房用地的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还。

“此类规定的意义在于，近期的延迟交付房屋现象，和此前激进拿地是有关系的。换而言之，一些‘爆雷’的企业，在过去拿地方面，使用违规借贷和高杠杆拿地，导致拿地方面力度过猛，在当前企业项目开发过程中，就会力不从心，也客观上使得房屋容易出现停工等问题，并引发了各类维权的事项。所以从这个角度看，此次西安对于土地方面的规定，其实也是希望在拿地的过程中就规范房企经营，防范房企违规拿地和形成风险。”严跃进点评称。

与此同时，《措施》提出，实施项目建设全过程监管，开发企业应严格根据土地、工程规划许可、施工许可、经审查合格的施工图设计文件，按照基本建设程序组织工程建设；不得随意变更经审查合格的施工图设计文件，需要作重大修改的应当报原审批部门同意。

尤其值得注意的是，在加强工程建设管理方面，《措施》指出，将实时监督施工质量和建设工期，对存在质量安全隐患和停工超过一个月的项目，要及时报告辖区住建部门。

而在加强商品房预售许可管理方面，《措施》明确，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

“对于此类预售工作的规范和管理，具有积极的作用，有助于防范一些违规的楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者手上。此类做法也是对后续房企销售方面的规范，有助于堵住违规的楼盘入市，防范形成烂尾后风险的转移。”严跃进如是说。

加强预售资金监管，夯实银行责任

对于商品房预售资金，《措施》要求，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款，应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

同时，严格拨付标准，《措施》明确，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

此外，《措施》要求，各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

值得关注的是，西安在此次新政中也特别指出要夯实银行责任，《措施》称，商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

严跃进指出：“从此次西安的政策内容看，对于预售资金监管的表述内容最多，所以其是此次政策的核心点。其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是此次购房者提出的要求；而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，说明管理层当前对于此类预售资金监管方面提出了新的要求，有助于更好落实资金监管的工作。”