中小房企股价“过山车”:短期偿债压力大,融资难题待解

来源：新京报

5月以来，陆续有5家中小房企包括佳源国际、领地控股、大发地产、景瑞控股等都出现股价“闪崩”的情况，引发资本市场关注。

对于股价“跳水”的原因，上述房企在对外回应中均表态“公司一切运营正常”。那么，在运营正常的情况下，为何中小房企股价闪崩状况频发？

IPG首席经济学家柏文喜认为，一方面，这些中小房企确实面临着较大的偿债压力；另一方面，目前，房地产市场信心仍然极度脆弱，短期依靠市值管理的技术性措施改变不了行业基本面，也无法扭转企业的市值下跌趋势。

股价“跳水”背后的债务隐忧

资本的嗅觉最为敏锐，资金往往闻风而逃。

新京报记者梳理，上述股价暴跌的佳源国际、领地控股、大发地产、景瑞控股等中小房企都面临着较大的偿债压力和短期的流动性危机。

按照时间脉络梳理，较先出现股价“闪崩”的是佳源系。5月18日当天，佳源国际股价大跌四成，佳源服务跌幅更是高达七成，其后公司通过一份公告揭示了缘由，主要是控股股东明源集团持有134.8万股股份被一家证券公司在公开市场强制出售，原因则是账户中的证券价值大幅下跌及未能达到追缴保证金。

除了上述导火索外，更深层次的原因还是源于佳源国际所面临的债务压力。国际评级机构穆迪在5月10日就曾有预警，其指出，佳源国际控股严重依赖离岸债券市场融资，截至2021年底离岸市场债券占佳源国际控股总债务的43%。佳源国际控股有将于2022年10月到期的2亿美元离岸债券、2023年2月到期的1.76亿美元债券以及2023年4月到期的3亿美元债券。

紧接着，5月19日，川派房企领地系的上市平台领地控股和领悦服务集团股价双双大跌，创上市以来新低，引发资本市场关注。领地系股价闪崩的背后原因也指向一笔即将于6月到期的美元债。该笔美元债于2021年6月份发行，于今年6月底到期，目前存续余额1.5亿美元，利率为12%。不仅如此，截至2021年末，领地控股现金及银行结余约52.24亿元，而一年内到期的银行及其他借款有32.32亿元；同期的贸易应付款及应付票据总额为82.06亿元，其中一年内到期约76.45亿元。

而在5月底股价暴跌的沪上房企大发地产和景瑞控股，都在今年有过债务展期的状况。

其中，今年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求。而大发地产则是一方面对一笔1月份到期的1.845亿美元债券提出交换要约，同时以借新偿旧的方式发行新的票据，利率依然高达12.5%。对于大发地产面临的短期债务压力，安永在2021年会计审计报告中指出，其在手现金仅10.52亿元，但未来12个月内到期应偿还债务高达67.40亿元。

中小房企融资难题依然待解

中小房企股价波动也与行业息息相关。对此，柏文喜分析称：“中小房企股价波动也反映出房地产行业信心仍然处于底部。但是行业基本面的糟糕和行业信心的脆弱却是无法否认的事实，尤其是今年虽然各种宽松调控措施不断出台，但目前楼市基本面仍未有明显改善。去年以来，各家房企销售大幅下滑，多家头部民营房企又连续‘爆雷’，让行业信心受到严重打击。”

从融资方面看，虽然近期政策端“暖风”频吹，并购贷、民营房企发债试点均取得了进展。但是，从目前获取融资的民营房企来看，均集中于大型、优质、稳健的头部民营房企，比如碧桂园、龙湖、旭辉等，而中小房企融资难题依然存在。

柏文喜表示：“从融资方面看，大型优质甚至本身并不缺钱的房企仍然是资金力保的方向，而中小房企融资难题依然存在。破解中小房企流动性危机，还需要政策加大对市场面的施救力度。因为只有市场回暖，交易活跃，行业基本面才能改变，依靠提升销售回款才能真正改变中小房企的流动性困境。”

还值得注意的是，一方面融资难题待解，另一方面，中小房企还面临着第二波偿债高峰。中指研究院研究数据表示，房企第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。