“缩表出清”、增收不增利,上市房企市值2021年整体走低

来源：新京报

2021年，房地产市场在密集调控及新冠肺炎疫情影响下逐渐降温，加上个别企业流动性风险爆发，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。5月20日，中指研究院发布“2022中国房地产上市公司研究成果”（以下简称“上市公司研究成果”）显示，2021年，沪深上市房企和内地在港上市房企市值均值为169.9亿元和193.6亿元，分别同比下降10.8%和32.9%。

综合来看，2021年资本市场前高后低，三季度以后，资本市场整体震荡走弱，房地产板块抗跌性不如大盘，但是具有融资优势的经营稳健的龙头企业、国央企、区域龙头企业以及在多个赛道具有较强竞争力的企业表现平稳；而上市物企的市值、市盈率则在“冲”至高位后，又出现明显回调。

内地在港上市房企平均市值下降三成

在房地产行业市场进入下行周期的时候，上市房企整体市值也在持续下降。上市公司研究成果显示，2021年，沪深上市房地产公司市值均值为169.9亿元，同比下降10.8%；内地在港上市房地产公司市值均值为193.6亿元，同比下降32.9%。

整体市值下降的背后，是2021年房地产行业进入了“缩表出清”阶段（“缩表”即收缩资产负债表，“出清”即通过加快资产的优化配置等来实现供求平衡），房地产上市公司总资产规模增速也进一步放缓。其中，上市公司研究成果显示，2021年，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点；内地在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。

中指研究院常务副院长黄瑜指出，沪深及内地在港上市房企总资产增速创近年新低。随着行业分化的进一步加剧，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则显现出了较强的持续经营能力。

此外，上市公司研究成果还显示，2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而内地在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，“增收少增利”现象加剧。其中，沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速分别较上年持平和增加2.0个百分点；净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2个和19.2个百分点。对此，黄瑜表示，随着商品房销售增速下行和新冠肺炎疫情持续，前期高地价、限房价等多重因素导致房企盈利能力持续下行。

不过，在金融监管下，上市房企剔除预收账款的资产负债率出现下调，一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。

总体来看，中指研究院企业研究总监刘水表示，“虽然房地产板块振荡下行，但是估值仍有提升空间。未来随着房地产销售回暖，上市房企的市值有望进一步提升。”在他看来，聚焦产城融合的企业有较强产业发展能力，具有较强的投资价值。

上市物企市值及市盈率均回调

众所周知，近年来物业公司上市成为潮流。截至2022年5月13日，物业服务行业共有59家主板上市公司，其中55家在香港上市、4家在A股上市，另有6家已交表并在上市进程中。

据黄瑜介绍，港股物业服务板块总市值进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元，但受外部环境、关联房地产企业压力传导和前期市场高热度引起的回调需求影响，随后一路下降至4464.9亿港元；市盈率也从年初的41.3倍，下降到13倍，但仍高于恒生指数9.1倍的整体水平。通过比较可以发现，其总市值与2020年8月水平相当，而市盈率则回到2018年11月水平。

从目前来看，规模之争依然是主旋律。上市公司研究成果显示，截至2021年末，物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增速44.3%；第三方拓展面积占在管面积平均达到了57.1%，较2020年增加10.3个百分点。

由此可见，高速扩张的管理规模助力物业服务企业登陆资本市场，而融资又多用于市场收并购相关业务，以加快规模扩张，形成良性循环。

值得关注的是，上市公司研究成果显示，2021年，物业服务上市公司毛利润均值9.1亿元，同比增长44.1%；净利润均值4.5亿元，同比增长50.1%，其中以碧桂园服务、雅生活服务和华润万象生活最为亮眼，其净利润分别约为43.5亿元、25.7亿元和17.3亿元。

鉴于当前物业服务板块市盈率与2018年11月水平相当，但经营业绩已远超当初水平，黄瑜认为，资本市场表现背离板块基本面，其当前的过度反应孕育着未来价值向上回归的动因，随着外部环境逐渐好转，物业服务板块也有望进入估值修复周期。