“地方军”成拿地大户 滨江、建发们为何逆势扩张?

来源：新京报

今年上半年的拿地排行榜单上又有了新面孔。

根据中指研究院发布的房企权益拿地金额排行榜，今年上半年，滨江集团、华润置地、中海地产、建发房产、绿城中国位居前五名，其中滨江集团、建发房产作为新晋上榜房企，格外受到市场关注。

那么，在房地产市场仍然处于低谷之际，以滨江集团为代表的区域深耕房企和以建发房产为代表的地方国企为何逆势扩张？

拿地排行榜上的“新晋面孔”

根据中指研究院排名，在今年上半年房企权益拿地金额的排行榜单中，滨江集团以392亿元的权益拿地金额位居榜首。不仅如此，从新增货值来看，上半年，滨江集团、华润置地和中国铁建占据榜单前三，滨江集团又以累计新增货值912亿元占据榜单排名前列。

对比去年同期的榜单变化，滨江集团在今年上半年的拿地中堪称“黑马”，超越了传统的拿地大户诸如中海地产、万科、保利发展等龙头房企，一跃成为拿地金额排行榜的首位，值得外界关注。

同时，值得注意的是，建发房产近两年拿地凶猛，通过对比近三年来的排名变化可见，建发房产是从2021年开始发力，据中指院数据显示，2021年上半年，建发房产拿地金额为723亿元，在国内房企排名仅次于万科、保利发展。而今年上半年，建发地产权益拿地金额349亿元，排名位居第四名；新增全口径货值710亿元，排名也位居第四。

对比近两年拿地金额的变化来看，曾经的拿地大户碧桂园、万科等，拿地金额有所缩减。2021年上半年，榜首万科拿地金额达到了962亿元，碧桂园则以1252万平方米居拿地面积榜首。而2022年上半年，碧桂园已滑落至第40位，拿地面积仅为66万平方米，缩减了1186万平方米。

1-6月中国房地产企业权益拿地金额与面积排行榜（前20名）

数据来源：中指数据CREIS。数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地；以中指土地数据库2300个城市作为监测对象。

滨江逆势扩张的底气与压力

在房地产行业处于低谷、房企融资端依然承压的背景下，除了传统的拿地“大咖”中海地产、华润置地外，新晋拿地大户滨江集团为何逆势增储？其大手笔拿地的资金何来？

滨江集团是一家典型的具有区域性色彩的房企，在超越绿城中国后，滨江集团在销售额和拿地规模上坐稳了“杭州一哥”的位置。今年上半年，滨江集团更豪掷409亿元（含合作拿地）在杭州单一市场揽下23宗地块，成为杭州市场上名副其实的“拿地之王”。

幸运的是，在全国楼市整体销售疲软的背景下，滨江集团受益于杭州新房市场的坚挺，单一押注赢得了市场的回报。2021年，滨江集团全年销售额1691亿元，同比增长24%；实现营业收入379.76亿元、归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.80%和30.06%。2022年上半年，滨江集团完成销售现金回笼322亿元，比去年同期增长6%。

杭州市场销售向好无疑给了滨江集团更多的拿地底气。滨江集团董事长戚金兴曾在今年年初直言：“未来5至10年是滨江较好的发展时期。”

从财务角度来看，截至2021年期末，滨江集团有211.41亿元货币资金在手，短期债务为139.96亿元，现金短债比为1.51倍，这也给了滨江集团拿地上的资金支撑。

虽然销售向好，但是，专注于改善型楼盘的滨江集团也受到了来自于限价方面的压力。由于限价楼盘陆续进入结算期，今年一季度其营收和盈利双双下滑。今年一季度财报显示，滨江集团实现营业收入62亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.3亿元，同比下降42.7%；归母净利率为3.7%，较上年同期下降5.0个百分点；整体毛利率为16.3%，较上年同期下降4.5个百分点。

对于大手笔拿地的原因、拿地的资金来源以及拿地对于公司资金、负债等方面的影响，新京报记者向滨江集团品牌部门相关人士进行询问，但是截至发稿并未收到对方回复。

建发的积极出击与规模诉求

如果说滨江集团是“地方军”中区域性深耕的房企代表，此次拿地也没有“出圈”，那么，建发房产则代表着另一支“地方军”的实力和野心，其拿地布局剑指长三角和珠三角，大手笔逆势扩张的背后则彰显出更多的规模诉求。

建发房产作为地方国企的实力派，是厦门建发集团旗下专业房地产开发企业，其上市平台建发国际在去年实现权益销售额1300.92亿元。

今年，建发房产先是在厦门第二轮集中供地中以41.3亿元拿下厦门岛内思明区寸土寸金的地块，又辗转福州以9.03亿元拿下2宗地块，接着，又杀入长三角，在上海首轮供地中，建发以50.2亿元连落三子，拿地凶猛可见一斑。

建发房产大举拿地的背后或是因为更大的规模诉求。今年，建发国际全口径销售目标为1650亿元，仍然维持26.8%的增速。而作为地方国企，建发房产维持了较低的资金成本和融资优势。截至2021年末，建发国际平均融资成本约4.69%，较2020年末的4.98%下降29个百分点；银行已批未提金额约563.5亿元，较2020年末的202亿元增长约179%；货币现金约461亿元，同比增长65%。

但是，和滨江集团类似，逆势扩张也为建发房产带来了盈利端的压力。比如，随着高地价项目陆续结转，建发国际的毛利率呈现下滑态势，从以往30%的毛利率下滑至2021年的16.35%。

对此，在今年年初的业绩会上，建发国际行政总裁林伟国表示：“做改善型需求的项目，对土地要求比较高。在净利润水平方面，个别项目追求7%左右净利，因为营销和管理费率在行业内的效益还是比较高，营销加管理两项费率在2%-2.5%之间，所以更多的是关心最后项目的净利率水平。”

事实上，在传统的民营房企势弱，央企、国企、地方城投平台接棒成为拿地主力的情况下，建发房产仅是地方国企拿地中的一个代表。在中指研究院上半年拿地金额的榜单中，广州地铁、武汉城建集团、上海地产集团、厦门国贸等这些以往低调的地方国企正在陆续浮出水面。