金融属性退化居住属性凸显 市场需求变化引领房地产业转型发展

来源：中国经营网

“房地产的金融属性有所退化，居住属性更加重要。”在日前举行的2023中国房地产产品力TOP100发布会上，克而瑞集团董事长丁祖昱对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，随着95后、00后等群体涌入房地产市场，客户的需求发生了变化。“房地产产品打造将越来越不容易，围绕需求的竞争越来越激烈，产品力的提升已经达到了全新高度。”

据克而瑞研究中心统计数据，截至今年第47周（11月20—26日），各能级城市成交指数大多呈小幅回升态势。具体来看，一线城市指数环比增长6.32点至85.87，北京、上海、深圳成交面积环比均回升，广州则小幅回调；二线城市成交指数环比增长2.83点至54.59，成都市成交量高位回调，其余城市除武汉市、福州市外均环比增长；三、四线城市成交指数环比增长15.43点至101.46，广东省佛山市、韶关市和惠州市等成交量继续走高，在此带动下，三、四线城市整体指数快速增长。

克而瑞集团CEO张燕表示，随着房地产市场下行“筑底”，产品的关注度开始上升，以投资为驱动的客户退场，房子回归居住本质，自住需求提升，行业发展越来越卷。“从城市分布来看，结合客户反馈与测评结果，好产品更多集中在杭州市、成都市、长沙市，主要原因是好的产品需要城市政策引导与竞争环境驱动。”

需求变化倒逼房企革新

随着95后、00后人群进入房地产市场，楼市的需求也发生了诸多变化。

据克而瑞研究中心数据，目前，刚需型新房的购房主力为18—35岁群体，占比超过50%，同时已婚群体占比达到了54.6%。这一群体除了关注户型外，更加看重物业以及公区配套等需求。

市场需求发生变化，也促使房企在产品户型、精装设计、社区景观等方面做出革新。张燕表示，今年楼盘项目产品中涌现出了诸多核心特点，例如房企更加注重购房者对空间的获得感，更倾向于开发高得房率的产品。

以成都邦泰·云景为例，108平方米的主力户型实际得房率达到了98%，113平方米户型的得房率达到了99%，132平方米户型的实际得房率超过了100%。与此同时，户型设计方面，在同等面积下，面宽尺度不断突破。以锦江璞园项目为例，143平方米户型的面宽最大达到15.6米。

“此外，精装房的层高明显影响室内空间感，3米已成为标准层高，改善及高端产品大部分层高比标准层高更高。”张燕进一步表示，同时，重视对“鸡肋空间”的改造也是今年重要的户型设计特点。对飘窗进行改造，相邻两户共用墙采用“Z字形”设计等，也提高了对室内空间的利用率。

除商品房市场外，新客户群体的涌入也改变了租房市场。据克而瑞研究中心相关报告，刚需型租房客户主要是单身或已婚未育的白领群体，对一室户型的面积需求由20平方米左右上升至了35—45平方米，对舒适度的要求明显提升；对两室户型的面积需求也增至70平方米以上。

“改善型租房客户多是商务人士和陪读人群，他们注重项目的整体调性和装修品质，对户型面积、产品配置及功能分区的要求大幅提升。”克而瑞研究中心报告指出。

在张燕看来，预计未来2—3年，刚需客户会被二手房和保障性住房体系分流，新房市场需求将持续转向改善及高端住房；新建商品房更强调“所见即所得”，也将无限接近现房交付。新房住宅产品由复制向定制转变，更强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要体现在装修标准提升、更好的服务等方面。租赁产品也要多维度进行打造，强调与区域整体调性的融合。

“基于这些特点，从供求两个方面来看未来一年的趋势，供应层面一系列的限制政策已经开始退出，好产品所打造的空间优势将加速释放。而在需求侧，随着购房和租房群体对产品品质的要求逐年提升，相信2024年能够看到更多的精彩住房产品涌现。”张燕表示。

精准适配用户需求

客户需求不断变化，也进一步要求房地产行业谋求转型发展。

中国电建地产集团副总经理于建勋表示，房地产市场已进入新时代，以前的土地红利、资金红利或金融红利正转变为管理红利和产品力红利。“在‘房住不炒’的大背景下，我们的产品策略是将改善型住宅作为主战场，在不同的城市以改善型客群的需求为导向，进行精准调研和精准适配。”

于建勋进一步表示，这要从“打造好房子”“提供完善配套”和“提供好服务”三个层面来满足市场需求。“产品打造能力是房企各条战线综合能力的体现，房企需要打造从前期定位、策划到设计，再到后期工程施工以及维护保养全产业链的优质供应链，形成共荣共生的良好生态伙伴关系。”

在南京金基集团董事长特别顾问丁芳看来，产品的迭代能力和速度也极为重要。“作为属地化深耕型企业，金基集团在产品迭代维度，坚持为用户展现画面感最强烈的部分，例如项目的前序空间层次和礼序感以及项目大门的打造等。”

丁芳进一步表示，金基集团在产品打造的全过程中，对产品品质及用户体验有着敬畏、责任和压力，这是企业在深耕本地市场过程中有长期驱动力和生命力的根本原因。

除了房企在探索转型发展之策外,住房租赁企业也正基于客户需求进行推陈出新。魔方生活服务集团副总裁钱智康表示，集团定位始终是清晰的，作为长租公寓运营商和服务商，一直在“卷”自己的各种服务标准，在深入一线了解客户需求的基础上，再对产品进行推陈出新。“公司对产品线进行了细分，在白领赛道中布局了青年社区、白领标准产品和白领Plus产品，同时很早就针对金领需求打造了中高端品牌——魔尔公寓。”

在华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏看来，华润有巢的产品线比较多，在大社区、高端公寓、城中村等方面均有涉猎。“要尊重项目的基本逻辑，同时还要重视运营一线的反馈情况，保障项目运营的可持续性，才能给租户提供更好的租住体验。”