潘石屹夫妇“退场”,SOHO中国股价缘何上涨逾一成?

来源：新京报

在经历了私有化交易失败、前CFO（首席财务官）涉嫌内幕交易被调查等诸多风波后，潘石屹、潘张欣退出了SOHO中国董事会，不过，继续担任公司执行董事。受到该消息的影响，SOHO中国午后股价一度涨超17%，当天收盘时，SOHO中国报收1.51港元/股，上涨11.03%。

那么，潘石屹夫妇退居幕后，将会给SOHO中国的经营带来哪些影响？面临租赁市场承压，SOHO中国将何去何从？

潘石屹夫妇退居幕后

9月7日午间，SOHO中国发布管理层和董事会变动相关公告。公告显示，潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务；潘张欣辞去公司CEO职务。二人将专注于艺术和慈善事业，并继续担任公司执行董事。

同时，徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO；黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。资料显示，徐晋于2001年2月加盟SOHO中国，曾担任SOHO中国副总裁，负责资产和物业管理。钱霆于2002年10月加盟SOHO中国，也曾担任SOHO中国副总裁，负责物业租赁和销售。

亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，经历了这一系列事件后，潘石屹夫妇退居幕后，无论是对SOHO中国，还是对他们个人而言，均是明智之举。

事实上，过去两年间，SOHO中国风波不断，引发外界较大关注：SOHO中国的私有化及与黑石的合作均以失败告终；去年以来，SOHO中国涉及多次行政处罚；在今年发布中期业绩的前一个月，公司CFO倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查，SOHO中国也曾一度冲上舆论的风口。

近年来，潘石屹开始挖掘各种爱好：卖过苹果、出过书、开过摄影展、做过木匠、学过编程、还当过厨师……不过，在所有的爱好里，唯独绕开了房地产以及相关产业。

SOHO中国股价一度涨超17%

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和潘张欣联手创建，在北京、上海开发了大量的办公楼，开发总量达500万平方米。2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，当时创造了亚洲较大的商业地产企业IPO。

尽管此次潘石屹夫妇退出SOHO中国董事会，但公司股权结构未发生变化，两人仍为公司实际控制人。那么，此次潘石屹夫妇退居幕后，将会给SOHO中国的经营带来哪些影响？

优淘城总裁薛建雄认为，潘石屹、潘张欣仍是实控人，还可遥控公司，对SOHO中国的经营不会产生太大影响，“SOHO中国近年来发展慢了，也需要给其他高管更多机会”。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，从近年SOHO中国的一系列资产或股权出售计划来看，很容易让外界联想到公司实控人有退出市场的想法。一般来说，公司更换高层管理人员，对公司的战略制定和执行会产生影响。但在一些大的决策和战略制定上，实控人的意见才是关键。

值得一提的是，受到该消息的影响，今日午后，SOHO中国股价快速拉升，一度涨超17%。当天收盘时，SOHO中国报收1.51港元/股，上涨11.03%。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，潘石屹和潘张欣的辞任，在很大程度上可以降低关注度，有利于改善SOHO中国的经营环境。此外，如果SOHO中国的经营方向、战略布局能够配合国内经济发展的大方向进行适当调整，以SOHO中国目前的规模、持有的优质资产组合、资本市场操作能力而言，应该还有较好的前景与未来的。因此，其股价会随之大涨。

租赁市场承压下如何破局？

值得一提的是，从公司经营层面来看，今年上半年，SOHO中国经营整体趋于平淡，业绩表现一般。

SOHO中国的营收构成包括租金收入和出售物业单位两部分。不过，从2021年至今，SOHO中国的出售物业收入一直为零。今年上半年也不例外。据2022年中期财报显示，今年上半年，SOHO中国营业收入约8.96亿元，同比上涨约11%，全部为租金收入。

以写字楼为核心业务的SOHO中国，不可避免地受到疫情影响。据2022年中期财报显示，除了丽泽SOHO之外，SOHO中国在北京和上海的大部分自持项目的出租率，均较2021年末出现不同程度的下滑。以北京为例，前门大街项目出租率由2021年12月31日的77%降至目前的69%。不过，2020年初新入市的丽泽SOHO出租率已由2021年12月31日的80%增至目前的82%。

多个项目出租率的下滑，直接拉低SOHO中国的平均出租率。截至2022年6月30日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至80％。值得一提的是，在2020年之前，SOHO中国的平均出租率一直维持在90%以上，只有在2020年上半年，受疫情影响，SOHO中国平均出租率跌至78%。由此可见，今年上半年80%的平均出租率，是SOHO中国2020年以来的次低水平。

在负债方面，SOHO中国亦面临一定的债务压力。据2022年中期财报显示，截至6月30日，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约为4.7%；流动负债超过流动资产31.21亿元。负债率虽较低，但流动性仍承压。

此外，截至6月30日，SOHO中国限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款为2.22亿元，现金及现金等价物为4.62亿元；公司总借贷共计约167.3亿元，其中一年内到期部分约16.13亿元，一年以上到期部分约151.17亿元。截至6月30日，SOHO中国约162.22亿元的借贷以其投资物业作为抵押。

SOHO中国在财报中表示，为了减轻资金压力及改善财务状况，SOHO中国将继续采取措施出售部分商业物业尾盤。此外，公司将继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

薛建雄表示，摆在SOHO中国面前的是如何尽快降低空置率，提高租金及招租水平，从而跑赢市场。“面对需求不足和市场供大于求的问题，现楼招租除了降租金和加长免租期，并没有太好的招数，因此，这考验SOHO中国接下来管理层的运营能力。”