中国金茂首月成绩单:销售201亿与盈利预警之后

“公司今年将维持2000亿目标不变，2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿，2022年实现3000亿的签约目标。”

早在2020年8月的业绩会上，中国金茂管理层就曾提出未来三年发展规划。

2020年，中国金茂累计取得签约销售金额共计2311亿元，顺利完成全年目标；而2021年开年，金茂同样开足马力，首月实现201亿元销售额，同比增长91.19%。

从数据看，中国金茂2021年交出的排名前列份成绩单还算亮眼，但销售数据的背后，有关金茂的股价与利润问题同样引发关注。

首月成绩单

近几年，中国金茂的销售一直处于快速增长状态。

2015年销售额仅为278.07亿元，2018年首破千亿，2020年突破两千亿元，五年复合增长率52.73%。

2021年开年，中国金茂延续了过往的发展步伐。

2月5日早间，中国金茂公布内年首张成绩单，取得签约销售金额201亿元（其中包含（如有）长沙梅溪湖国际新城项目、南京青龙山国际生态新城项目、宁波生命科学城项目、嘉善·上海之窗智慧科学城项目、郑州二七区马寨新城项目及温州鳌江国际新城项目的成交销售金额），同比签约销售建筑面积约141.47万平方米。

于2021年1月31日，中国金茂已录得已认购（未签约）物业销售金额共计80.98亿元。

对比往年来看，排名前列个月的发挥还算出色。

数据显示，2018年1月，中国金茂录得签约销售额166.52亿元，而去年同期销售额仅为105.13亿元。由此计算，中国金茂2021年首月签约销售金额较2018年增长20.71%，较去年增长91.19%；销售面积则同比增加了144%。

在观点指数发布的《2021年1月中国房地产企业销售金额TOP100》中，中国金茂排在第十位，较去年同期前进一位。

事实上，随着疫情阴霾逐步退散，2021年全国房地产市场迎来新一轮上涨，根据观点指数统计，1月TOP100房企实现全口径总销售金额9598.1亿元，同比增长64.2%，较2019年同期增加44.4%。

除去楼市向好等因素，促销跑量亦是中国金茂实现“开年红”的重要原因。

按照此次公布的业绩数据计算，中国金茂1月份销售均价1.42万元/平方米，与去年同期1.82万元/平方米相比下滑两成。

实际上，过去两年，中国金茂销售均价在持续下降。数据显示，2018年，中国金茂全年平均销售价格2.55万元/平方米，2019年这一数值为2.15万元/平方米，2020年进一步下降到2.05万元/平方米。

有分析认为，受到“疫情反复担忧”及债券到期等多重因素影响，多家房企在年初继续进行打折促销以迅速回流资金，中国金茂同样如此。

但地产调控及拿地策略的变更，才是中国金茂销售均价走低的根本原因。

2021年，在落实房地产长效机制主基调不变的环境下，多个热点城市持续加码楼市调控，房企自然会受到影响。

与此同时，近两年，中国金茂土储结构不断发生变化。一方面，城市运营为金茂贡献了大量土储；另一方面，不断从一线城市走入二三线城市，由此导致投拓成本不断下降，传导到销售端，则是销售均价下降。

2021年开年，中国金茂延续过往拿地策略，在嘉兴低溢价拿下一宗地块。

1月7日，中国金茂经过47轮竞价投得浙江嘉兴嘉善县宅地，地块面积8.34万平方米，建筑面积17.65万平方米，成交总价为11.7亿元，楼面价6628元/平方米，溢价率3.93%。

此外，过去一个月，中国金茂在融资方面亦有新的尝试。

1月21日，“金茂华福-申万-金茂商业先进1号资产支持专项计划”成功发行，该专项计划发行规模为11.18亿元，标的为位于长沙、青岛的购物中心。

盈利预警之后

除了销售、拿地与发债，过去一个月，中国金茂股价变动以及回购动作受到资本市场关注。

1月25日晚间，中国金茂发布盈利预警公告，预计2020年全年归母净利同比下降约40%至50%。

下降的原因，除了销售结转、行业周期变化、市场经营环境等因素，大额、一次性计提减值才是其中最根本原因。

公告表示，截至2020年12月31日止年度，因房地产市场调控等原因，导致中国金茂及集团的部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。

不计减值因素，中国金茂于截至2020年12月31日止年度物业交付结算收入较截至2019年12月31日止年度录得约40%至50%的大幅增长。

国泰君安在研报中提到，中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

事实上，过去那些年，“地王”二字是中国金茂的标签之一。据观点地产新媒体查询，2009年，中国金茂力退万科、保利、SOHO中国等企业，夺下北京广渠门15号地王，成为开端。

2012年，中国金茂以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块；2014年初，以101亿元总价拿下上海大宁地王；2015年，连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等，2016年再夺南宁、深圳地王，2017年拿下厦门翔安高价地。

尽管近两年中国金茂不断通过城市运营带动拿地均价下降，但想要把历史遗留问题解决，依旧是个艰难的任务。

有投资者在公开平台猜测，中国金茂本次一次性计提的项目主要是位于厦门、福州、合肥、南京、天津等地的高价地块。

对上市公司来说，大额、一次性计提多项资产减值短期，会对当期报表利润产生一定影响。传导到资本市场，则是股价的波动。但从长期来看，一次性减值并不会影响企业的现金流量，而且在以后的年度还能逐步释放利润，为后续报表让利。

发布盈利预警以后，中国金茂股价应声下跌，开盘报价3.31港元/股，盘中较低3.15港元/股，收盘下跌16.8%，报每股3.17港元。

随后近两周时间，中国金茂股价持续下跌，截至2月5日收盘，报3.20港元/股，与去年年初6.15港元/股较高值相比，直接腰斩，市值为407.60亿港元，较1月25日减少近80亿港元，较去年初减少近370亿港元。

2020年，中国金茂首席执行官李从瑞在内部组织的CEO大讲堂上曾表示：“2019年，中国金茂股价从年初每股3港元到年底6.1港元左右，一年间市值增长了300亿港元。”

一年时间，中国金茂的市值又回到了原点。

1月28日起，中国金茂连续六个交易日回购公司股份，累计购回证券数目为3910.2万股，占于普通决议案通过时已发行股份数目0.332%，回购总代价为1.22亿港元。

一般而言，回购股份能给市场、给企业带来信心，对于整个股价的表现有一定支撑作用。

但靠回购当然不是长远办法，企业股价是否上涨、市值是否提升，往往建立在市场对行业和企业的未来预期上。因此，中国金茂能否改善盈利能力才是影响估值、市值的最重要因素。

来源：观点地产网