上半年物企谨慎扩张 并购近20宗、涉资80亿元

来源：新京报

今年上半年，受到疫情反复的影响，物业管理行业的重要性更加凸显。据中指研究院发布的《2022年上半年物业服务价格指数研究报告》（简称《报告》）显示，物管板块承压，但长期向好基本面未变。今年6月，20城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%。具体来看，今年6月，20城物业服务均价为2.48元/平方米/月，其中深圳、北京物业服务均价超过3元/平方米/月。

值得关注的是，物企并购更趋精细化，今年上半年并购数量明显减少，大额并购寥寥无几。此外，物企在资本市场上进展缓慢，业内预计今年上市物企不超过10家，将明显少于过去两年。

深圳、北京物业服务均价超过3元/平方米/月

随着房地产市场由增量时代向存量时代转移，物业管理行业的黄金期仍将持续。今年上半年物业管理行业各项利好政策频出，涉及疫情防控支持、社区增值服务、城市服务、智慧社区建设等领域。比如，物业服务企业纳入当地疫情防控体系，疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理。

从物业服务价格来看，《报告》显示，今年6月，20城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%，涨幅收窄0.27个百分点。其中，杭州、宁波、长沙等13个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少6个，而重庆、北京、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平。

具体来看，今年6月，20城物业服务均价为2.48元/平方米/月。其中深圳物业服务均价较高，为3.84元/平方米/月；北京次之，为3.36元/平方米/月；杭州、上海、广州、天津、宁波物业服务均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.65元/平方米/月、2.60元/平方米/月和2.51元/平方米/月；武汉、青岛等7个城市物业服务均价在2.0元/平方米/月-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市物业服务均价在1.0元/平方米/月-2.0元/平方米/月之间。

2022年6月20城物业服务均价一览

今年以来，各地政府及住建部门出台相关政策规范物业服务收费，促使服务质量不断提高。与此同时，物业管理行业持续加大软件、硬件方面投入，不断提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量。而且通过聚焦增值服务满足业主个性化、多元化需求。

国企物业并购额超半数

今年上半年，物企并购仍在持续。据中指研究院不完全统计，截至6月29日，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。

与2021年物业大宗交易频发相比，今年上半年物企并购数量明显减少，大额并购也寥寥无几，超过20亿元的并购案仅发生两宗，分别是碧桂园服务以不高于31.29亿元收购中梁百悦智佳93.76%股权，以及华润万象生活以24.8亿元收购中南物业。

在业内人士看来，受房地产行业流动性危机的影响，物业公司尤其是民企在大额并购方面存在流动性压力。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，今年以来，物企收并购更趋精细化，企业更加注重业务协同及品牌输出。

从目前来看，物业企业的并购更加谨慎，尤其是注重标的质量，同时关注战略协同和盈利性。虽然并购是快速扩大规模，切入新的业态和多元业务的重要手段，但并购也有缺点，比如成本高、投后整合难等问题。

事实上，在经历上一年的行业并购整合后，很多公司还在考虑如何整合已有的业务，对新的并购标的选择变得更严格，不仅要考虑规模的扩张、还要综合考虑标的价格、与业务的协同性、与布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面，因此并购节奏趋缓。

而国企扛起了并购市场大旗。截至6月29日，中指研究院监测到的近20宗并购案，其中有5宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约43.14亿元，占总交易金额一半以上。

此外，对于物业公司来说，来自关联方的管理面积是基础，不过，这一占比正在逐步下降。

据牛晓娟介绍，从增量的角度来看，关联方长期的供给能力趋弱，市场化占比提升的趋势非常显著。尤其是像碧桂园服务、建业新生活等企业在增量中，有80%-90%都来自市场的外拓。事实上，从2019年-2021年很多开发企业拿地的面积在逐渐下降，关联方给物业的支持已经越来越弱，这也是一个不可避免的趋势。

对于物业公司来说，只有市场化占比更高，才有底气真正走向独立。对此，牛晓娟表示，目前多数物业公司成立了专门的市场拓展团队，也在关注市场的招投标信息，独立市场化的拓展成效非常显著。

业内：预计年内上市物企不超过10家

物企的市场拓展离不开资本市场的支持。近两年，物业上市一直备受关注。

截至目前，仍在IPO路上的物业服务企业有万物云、融汇悦生活、苏新美好生活、润华智慧、龙湖智创生活等。从当前物业上市情况来看，中指研究院推断今年上市物企数量将不超过10家。而在2021年，有14家物企上市；2020年则是有18家物企上市。

值得一提的是，今年7月8日，鲁商服务上市，成为2022年内第四家成功登陆资本市场的物业服务企业。按照计划，鲁商服务此次将募集而来的60%资金用于通过战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合，而剩余40%的资金则用于提升自身多元化社区增值服务，强化自身数字化服务能力等。

整体来看，今年上半年宏观经济环境骤变叠加各项调整政策频出，物管板块承压，但长期向好基本面未变。对于未来物业管理行业走势，牛晓娟分析认为，物业管理行业并购加速行业整合，扩大规模仍将延续，市场拓展将成为物业公司重要的扩大规模手段。此外，物业管理行业智能化成为当前行业发展的重要趋势，多种经营服务场景将更加多元。