快评|消化存量房产!中央政治局会议释放明确信号

来源：新京报

据新华社报道，4月30日，中共中央政治局召开会议。会议决定召开二十届三中全会，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《关于持续深入推进长三角一体化高质量发展若干政策措施的意见》，中共中央总书记习近平主持会议。

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

新京报记者也注意到，此次中共中央政治局会议在涉房表述中的新提法为“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一新提法也正是今年各地房地产政策的发力要点。

消化存量为当务之急

此次中共中央政治局释放了两个信号，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：“ 一个是继续将房地产放在防风险的角度上看待；另外一个政策信号是‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’。”

“此次会议意义重大，对于新一轮房地产工作具有积极的指导意义。”上海易居研究院研究总监严跃进点评称：“从目前来看，房地产业依然是三大风险源之一，这进一步说明对房地产风险做了定性，即依然是目前要防范的重点领域。从后续防范的措施来说，涉及到保交房、存量房产消化、增量住房优化等内容。其中既有一些过去持续强调的内容，如保交房，也有一些新表述，即存量房产消化和增量住房优化的内容。”

中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅分析称：“一方面，明确提出继续坚持因城施策，意味着不同等级城市，需要结合自身实际情况，对政策措施予以调整。另一方面，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，我们认为，前期在部分地方，针对存量房产的消化，已经出现了很多有益的探索，在全国层面进一步拓展，有利于对房地产市场形成积极支撑。”

对于存量房产的消化，从广义来看，包括新房库存和二手房房源，两者也都是存量房产的概念。对此。严跃进指出：“最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’的问题，背后折射出的实际上是‘不好卖’的问题，这也涉及到成千上万的居民家庭换房的内容，今年最重磅的政策创新就是‘以旧换新’的铺开。”

“楼市的当务之急是给海量的二手房库存‘泄洪’。”李宇嘉指出：“当前，存量市场已经是主体了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大。而且二手房去化周期远比新房要大，热点城市普遍在3年以上。另外，二手房价格下跌幅度比新房大，已经冲击到新房定价体系。”

“统筹”二字极为关键

那么，如何消化存量？“统筹”二字就显得极为关键。对此，严跃进指出：“统筹”的含义就是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑，比如“以旧换新”的策略就是体现。

据新京报记者及中指研究院不完全统计，自去年以来，全国已有40个城市表态支持商品房“以旧换新”。今年4月份，郑州调动国资入局，提高住房“以旧换新”的效率；长沙放开限购，推进住房“以旧换新”； 深圳率先启动住房“以旧换新”，领跑一线城市等等，各地“以旧换新”大招频出，而且越来越多的国企、央企入场参与收购。

那么，如何进一步将消化存量和优化增量结合起来呢？对此，李宇嘉建议：“可以将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，比如，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环等。”

镜鉴咨询创始人张宏伟建议：“为了进一步去库存，各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，建议各地保租房平台公司（主要是城投、地方国企）更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。”

“此外，当前有超20个城市在做推动旧城改造，建议这些城市在做旧改的时候，尽量做房票或者货币化安置，这样对市场短期内的去库存的刺激作用会更加明显。”张宏伟补充说。