净利润涨幅超六成,新城悦服务要在市场寻找更多标的

3月28日上午，新城悦服务集团有限公司（下称“新城悦服务”，1755.HK）举行线上业绩发布会。

2021年，新城悦服务收入约人民币43.51亿元，较2020年同期增长52%。期内，企业实现毛利13.41亿元，同比增长52.3%，毛利率30.8%，较2020年同期上升0.1个百分点；归属股东净利润5.21亿元，同比增长15.38%；归母净利润约1.9亿元，同比增长约61.1%。

在已公布业绩的9家上市物企中，新城悦服务的营收和毛利率水平位于行业前列。其中，52%的营收增速仅落后于新希望服务，暂居第二；30.8%的毛利率水平位居第三，仅低于新希望服务和建业新生活。

根据新城悦服务的2021年业绩报告，其营业收入主要来源于四部分，即物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务。较之2020年，新城悦服务的物业管理服务和社区增值服务两个板块收入增幅明显，均增超50%，已成为营收的两大核心驱动。

具体来看，2021年新城悦服务的物业管理服务收入约为21亿元，同比增长67.3%，占比48.3%，为其排名前列大收入来源；社区增值服务收入约9.16亿元，同比增长84.0%，占21.0%；智慧园区服务收入约有5.2亿元，同比增长33.6%，占比11.9%。此外，还有开发商增值服务收入8.15亿元，同比增长12.5%，占比18.7%。

再从不同业务板块的盈利能力来看，以社区增值服务业务的毛利率较高，去年该业务板块的毛利率水平为42.4%。近三年，物业管理服务毛利率都保持在30%左右，智慧园区服务和开发商增值服务的毛利率分别稳定在16%和28%左右。

新城悦服务董事长戚小明对公司未来盈利长期看好。他在业绩会上表示，“预计未来两到三年在保证增长质量的前提下，公司的收入和利润仍然能够维持中高速增长。”

在管面积方面，截至2021年12月31日，新城悦服务的在管面积约为1.53亿平方米，较2020年末净增加约51.4%；合约面积约为2.79亿平方米，较2020年末净增加约37.3%。截至2021年底，新城悦服务已完成1333个项目签约，业务覆盖国内185个城市，核心业务布局在常州、苏州、徐州、成都、武汉等9个城市。

戚小明介绍，去年新城悦服务在收并购方面亦有突破。在合约面积里，项目直拓2187万平方米，占比42%，收并购有3072万平方米，占比达58%。

“我们也收购了6家优质的物业服务公司，进一步夯实了公司在医院、产业园区等非居业态方面的物业服务水平，强化了在优势区域的力度效应。” 截至目前，公司还有20多个标的物正在跟进中。

在戚小明看来，房地产形势正发生着变化，为物业并购带来了新的机会。他表示，接下来公司会将更注重收购公司的质量，包括相应匹配度和目标公司的经营质量等，“我们也不排除收购比较大的标的物”。

就公司未来发展方向，新城悦服务选择聚焦于大后勤和大社区。其首席战略官尤建峰提出，将在接下来3-5年发展“大后勤+大社区”战略，要在5年内实现大后勤和大社区收入规模相当。

作为新城悦服务一直以来最核心的业务板块，“大社区”仍是针对住宅类的物业管理以及住宅小区里面的增值服务，而“大后勤”则是参考类似国际上如法国索迪斯集团，专门做后勤服务的物业公司。

事实上，去年新城悦服务在管面积的增长也主要在于其团餐服务业务的增长。

在2021年，新城悦服务收购了上海学府餐饮管理服务有限公司，开始进入医院、学校和办公楼等团餐服务领域。根据其业绩报告显示，2021年公司团餐服务共取得收入约0.82亿元，同比增长约67%。

整体而言，2021年新城悦服务业绩数据呈向好趋势，只是美元债出现了一定程度的账面亏损。

据新城悦服务首席财务官左卫透露，依据2021年底的市场价与公司购买价之间的差值，公司对2021年持有的美元债计提了相应的减值损失，大约3300万美元，折合人民币2亿元。若2022年房地产行情继续恶化，今年还将计提减值损失将近2000万美元。

对此，左卫解释，从去年第四季度开始，国内房地产行业环境就发生了急剧变化，数家房企发行的美元债价格出现不同程度下跌，进而导致了新城悦服务购买美元债的价格出现一定程度的账面亏损。

“购买美元债本身是一种理财行为，基本不影响企业的核心竞争力。”左卫表示，新城悦服务收购的美元债，多为绿档企业发行的美元债，而且购买任何一家公司美元债券一般也不超过1000万美元，风险较可控。

即便如此，新城悦服务仍然迎来了评级机构的不够信任。同日，摩根大通发研报称，维持新城悦服务“中性”评级，且目标价由11.5港元下调至10港元。

报告中指出，新城悦服务主营业务不俗，惟公司在房地产美元债券出现公允价值变动1.99亿元人民币的未实现亏损。而一旦实现，会导致公司今年净利润下跌16%。摩根大通认为，该股价值虽被低估，但定位不吸引。

一时间，新城悦服务股价受压下行。截至今日收盘，新城悦服务每股报价为8.98港元，跌幅达9.02%，总市值约78.14亿港元。

来源：界面新闻