楼市利好政策叠加 哪些城市“购房情绪指数”企稳回升?

来源：新京报

居民购房信心是否有所好转？这是当前各地房地产市场最为关注的话题。据机构发布的调查显示，4月份核心城市加快政策放松节奏，令房地产行业发展预期出现改善，居民购房信心微增，但整体仍处于低位水平，购房需求释放仍相对缓慢。

目前，最为典型的城市是成都、长沙，其全面放开限购使得购房情绪指数企稳微升。对此，业内人士认为，重磅利好政策的密集输出对市场情绪具有短期提振作用，但仅凭政策调整并不能快速改善市场情绪；长时间市场信心不足的影响较为深入，市场情绪的恢复需要时间。

新政叠加带动购房信心微增

5月15日，中指研究院最新发布的《2024年4月居民置业意愿调查报告》显示，选择“购房意愿强于上月”占比约为19%，环比上升1.5个百分点。“购房意愿强于上月”的占比略升，主要是因为4月核心城市加快政策放松节奏，令房地产行业发展预期出现改善，居民购房信心在低位有所回升。

此外，从报告中的居民到访占比来看，4月份到访占比约为47%，环比上升2.2个百分点。可以看出，伴随成都、杭州、西安等核心城市全面取消限购，居民咨询量、到访量出现明显改善，但是观望情绪仍相对明显。比如，半年内计划购房占比仍然持续低位，占比约为18.7%，环比仅增加了0.5个百分点。虽然伴随近期政策持续加码、市场以价换量等因素带动，楼市成交活跃度出现低位改善，居民购房计划出现微增，但整体仍处于低位水平，购房需求释放仍相对缓慢。

与此同时，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，4月份重点50城市房地产市场情绪指数总体延续下降趋势，已连续7个月处于市场低迷区间。但从走势来看，在“4·30”中央政治局会议最新定调“去库存”、核心城市密集松绑限购政策的刺激下，市场情绪指数在5月份前两周出现连续回升局面。

值得关注的是，成都市场情绪稍有改善，不排除受到4月28日宣布全面取消限购这一利好消息的影响；与之类似的还有市场情绪指数初步企稳的长沙，其于4月24日全面解除限购政策，但从两地的改善幅度来看，还有待进一步观察。

对此，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，重磅利好政策的密集输出对市场情绪具有短期提振作用，但仅凭政策调整并不能快速改善市场情绪；长时间市场信心不足的影响较为深入，市场情绪的恢复需要时间。

具体到各个城市，据诸葛数据研究中心分析，4月份50城的市场情绪指数依旧分布于观望和低迷2个区间。其中，北上广深4城市场情绪指数全面下降。购房情绪直接影响价格，一线城市中只有深圳房价上涨，且情绪指数水平持续高于北上广，由此，预计深圳接下来4个月内房价累计呈现上涨态势；上海房价有望在6月份短暂止降；北京、广州两城短期内可能呈现持续性下行局面。

市场情绪指数预测上涨的城市包括深圳、三亚、唐山、长沙和南昌。其中，三亚市场情绪指数稳居高位，近期价格涨势也较为强劲，短期内仍然具备一定的上涨动力；唐山近两个月情绪指数连续小幅回升，房价也在稳定上涨，预测唐山接下来2个月房价也有上涨的可能。

楼市政策放松预期仍在提升

通过对二三线城市工作的购房置换需求主力客群调查，中指研究院分析师认为，未来房价预期仍相对较弱，认为房价下跌预期占比31%，环比增加1个百分点，仍持续相对高位水平。而上涨预期持续处于相对低位，有着上涨预期的调查者占比约为12%，仍相对较弱；市场持续以价换量，政策效果仍有待观察。

众所周知，4月份各地政策放松力度明显增加，北京放松五环外限购政策，深圳继续缩减外地限购年限，长沙、成都取消限购，郑州、南京等城市支持“以旧换新”；同时，4月底的中央政治局会议定调去库存，也带动未来政策放松预期提升。

目前，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素。对此，中指研究院分析师认为，从现实情况来看，在新政等因素影响下，未来楼市阻力将有所减小，居民楼市预期有望出现一定好转，观望情绪也会随之下滑。

中银证券分析师也认为，在近期核心城市政策宽松的带动下，短期部分城市的市场活跃度或出现提升，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，成交回升的幅度和持续时间仍待观察，全国基本面的复苏则需要较长的时间。

“从板块投资的角度来看，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部已基本明确。”中银证券认为，核心城市限购集中放松后，短期内地产板块行情仍会延续。同时，市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待，这对于地产板块后续行情将起到一定的支撑作用，如果有更加明确的“消化存量房产”细则，可能将会成为本轮地产板块复苏的“锚”。