专家解读上海提振房地产:更侧重供给端支持,可与已有需求端政策发挥叠加效应

来源：界面新闻

上海疫情得到有效控制后，恢复生产生活正常秩序成为当前的重要议题。

5月29日，上海发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（下称“《行动方案》”）。在此次推出的八个方面50条举措中，房地产领域相关的主要措施包括加强城市更新要素保障、健全住房租赁体系、促进房地产开发投资健康发展、支持合理住房需求、优化土地出让条件，以及优化人才直接落户、居转户、购房等条件等。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，从此次上海出台的方案来看，整体的政策基调更加侧重于供给端，需求端则以落实国家层面政策为主。

在供给端的开发投资方面，《行动方案》中具体提到，要促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费，可顺延3个月缴纳。

除商品住房外，《行动方案》也提出要健全住房租赁体系，推进保障性租赁住房建设的筹措和供应，完善住房租赁法规政策，加强住房租赁管理和服务。

具体到保障性租赁住房方面，可进一步发挥基础设施不动产投资信托基金（REITs）作用，落实好“上海REITs20条”支持政策，遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点。

接下来，上海将全力推动在建项目的复工复产，具备条件的项目做到“应复尽复”，保障在建项目连续施工。加大新开工项目协调力度，优化政府投资项目审批程序，促进新项目开工建设，加快推进重大产业项目开工建设。

在增加市场供给方面，《行动方案》还提到要继续加强城市更新的规划编制、政策支持和要素保障。根据规划，年内要完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目。同时积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉界面新闻，从供给端看，方案提到的建立房地产项目前期审批绿色通道，以及压缩房地产开发全流程时间和启动住房项目上市供应，充分体现了政策对房地产企业的呵护，多举措增加市场供应。

此次的一些列举措，也涉及到上海即将迎来的今年首批集中土地出让。

《行动方案》提到，对于公开招标拍卖挂牌方式出让地块，需加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

同时，还要适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区的重点产业项目用地需求。

同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻表示，受疫情影响，部分房地产活动更多的会依赖线上模式，这次明确提出加快建立线上交易模式，这对于以后土地出让活动的推进有积极影响，这也意味着上海房地产业在经济增长中的重要作用和地位。

严跃进指出，针对土地市场的三项措施在一定程度上降低了房企拿地成本，对改善房企拿地意愿将起到积极作用。

在需求端，《行动方案》明确提到，将完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。 此外，在人才政策方面，方案指出要全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件。

李宇嘉表示，近期国家已经在需求端提出房地产相关政策，包括下调首套房房贷利率等，对上海来说，贯彻落实就可以了，本地政策没有进一步发力的太大必要。“如果未来一段时间需求仍然较弱，那么有可能出台其他政策，”李宇嘉说，但目前要防止出台过多短期政策导致造成新一轮房价的暴涨。

在对购房者影响较大的房贷利率方面，上海的主要商业银行均响应政策下调了房贷利率。目前上海地区首套、二套利率分别为4.8%、5.5%，此前分别为4.95%、5.65%。

严跃进认为，促进需求的的多项政策出台，对于目前上海房地产市场有非常重要的意义。受疫情影响，今年4-5月份上海房地产市场成交量下滑，因此支持合理住房消费需求显得十分紧迫和必要，同时也是众多购房者所期待的政策内容。

李宇嘉还表示，随着疫情消退，新出台的供给端政策和已有的需求端政策，可呈现较大的叠加效应，对于提振房地产市场应该能起到一定的作用。

值得一提的是，为应对疫情对大量商户的影响，此次《行动方案》再次强调了要扩大房屋租金减免范围。

根据《行动方案》，将对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，也参照小微企业和个体工商户免除6个月房屋租金。

另外，也鼓励引导商业综合体、商务楼宇、产业园区等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，较高300万元。

李宇嘉认为，此次上海整体政策基调很明确，即疫情对上海楼市影响较大，房地产供需两端的信心目前比较弱，因此政策重点从供给端为开发商和购房者让利，降低供需两端的成本，同时需求端也有保障，从而达到提振市场信心的目的。