超百城政策松绑,楼市能否筑底企稳?

来源：新京报

杭州迎来今年排名前列红盘、苏州千人摇号再现……房地产宽松政策刺激下，个别城市个别楼盘开始热了起来。而另一边，弱二线城市以及三四线城市，楼市仍处于下行区间。

自5月开始，楼市“松绑潮”已经持续了两个月，效果如何？据克而瑞统计，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长31%，成交单月和累计同比降幅持续收窄，其中部分二线城市诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。不过，福州、大连、南宁、昆明等整体成交尚在低位徘徊。

“目前市场已经触底，也就是说不会再持续恶化了。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康对新京报记者表示，至于何时回暖，其实目前的中国市场分化明显，不少地方还很“难”，而有的地方回暖会快一点。

持续下降与弱回升

今年上半年，房地产迎来了最密集的松绑潮。

中原地产研究院统计数据显示，今年上半年，各地发布房地产宽松政策超过460次，而2021年上半年仅286次，同比上涨61%，5月、6月均有超100个城市发布稳楼市政策。

“松绑城市数量刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟如是评价，松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，到4-6月份二线城市逐渐成为松绑城市主力，包括杭州、苏州、南京、厦门、成都、武汉等热点城市也加入稳楼市救楼市行列。

其中，近两个月，有超过25个二线城市发布了超过80次稳楼市政策，成为楼市调控主力。调控手段除了松绑限购限售、降低首付比例和房贷利率外，还包括提升公积金贷款额度、多孩家庭增加购房套数、发放购房补贴、实行“房票”安置、一人买房全家帮等等。

五花八门的松绑手段，目的只有一个，就是释放购房需求、助力楼市走出下行趋势。

那么，经过两个月的高频调整，这场以二三四线城市为主的全面松绑潮效果如何？楼市下行趋势是否发生了逆转？成交是否回温？

克而瑞统计的30个重点城市（4个一线城市、26个二三线及其他城市）数据显示，6月份，4个一线城市商品住宅成交面积为293万平方米，环比大增85%，同比下降17%。受各地政府利好政策频频影响，26个二三线及其他城市稳步复苏，成交量环比增长24%，同比下降41%，上半年累计成交量同比仍然“腰斩”，跌幅显著超过一线城市。

可以看出，北上深楼市政策几乎没有松绑，但是成交量走在前端。而重点二三线城市虽然不同程度松绑，成交有所回升，但是整体仍处于下行趋势。

强二线复苏与城市分化

近日，一则经济学家任泽平在苏州摇号买房的消息在坊间流传甚广，虽然该消息未得到他本人确认，但是却让苏州千人摇号盘受到关注。

据了解，位于苏州工业园区湖东板块的颐和玲珑花园开盘推出161套房源对外销售，共计1867组客户参与摇号，其中非人才房源的中签率低至4.3%。

在全国楼市整体仍显低迷之时，热点楼市苏州再现千人摇号盘，这背后不仅仅是一二手房价格倒挂，还有苏州在限购限售松绑、公积金贷款额度提高、房贷利率全国较低等宽松政策叠加下的楼市复苏。

一位苏州房产中介人士告诉记者，其公司在“6·18”之后12天的新房成交量与5月持平，其中姑苏区复苏较快，主要是因为有很多优质学区房。中指研究院苏州分院分析师金珂分析称，目前在政策的带动下，苏州新房市场呈现回暖态势，购房者信心也在逐步恢复，但区域分化依然明显，市场关注度仍集中在区位优越、规划利好的项目上。

除了苏州外，热门城市杭州也迎来今年排名前列“红盘”，报名超过4000组，中签率低至5.4%。据了解，杭州在全国楼市松绑的关键节点5月中旬推出新政，包括放宽限购、降低增值税免征年限、增加三孩家庭购房套数等，意味着全国楼市调控新一轮升级。

不过，相比热点城市的复苏，福州、大连等二线城市以及以衢州、海口等为代表的三四线城市，虽然也发布了松绑政策，但是整体市场表现平平，下行趋势仍然明显。

克而瑞统计数据显示，6月份，苏州、杭州、南京、郑州等城市的商品住宅成交面积分别环比增长31%、24%、36%、65%，同比分别下降27%、57%、26%、34%；合肥、昆明、大连、福州等城市的商品住宅成交面积分别环比下降15%、16%、22%、24%，同比下降22%、44%、53%、72%。

贝壳研究院认为，从市场复苏的节奏和力度看，强二线城市先进。杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长，政策效果持续性也较强。不过，总体来看，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置。

来自大连的一位房产中介表示，二手房带看量比政策松绑前有所增多，一周两三次，之前是一次都没有，但目前不是特别刚需的客户，基本都在观望中。

整体来看，此轮轰轰烈烈的全国楼市松绑潮，不同区域、不同城市、不同板块、不同楼盘都呈现出明显的分化特征。

下半年楼市能企稳吗？

对于当前楼市现状，6月28日，万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上表示，“短期市场已触底”，由此引发热议，相关词条登上微博热搜榜，当天阅读量破千万。资本市场更是闻风而动，次日股市开盘，地产股集体逆势上涨。

有网友评价称，“短期看，表述很准确”，但也有很多不同的声音，“这才哪到哪啊，触底还早着呢”“反正我没钱买”“触底一定要反弹？有没有可能反复摩擦？”

部分城市的弱回升，难掩房地产市场整体仍处于底部的现实，尤其是在疫情影响、宏观经济层面未有明显改善、楼盘停工烂尾等多重因素影响下，购房者预期仍显悲观。

植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示，政策宽松效应正在逐步显现，最近我们看到一些数据下行趋势有所收缩放缓，但不少同比数据还在下行。政策效应的显现仍需要时间，还需要其他各个方面的配合，比如整个宏观运行总体状况的改善、消费的回升、对未来经济预期的改善等等。

触底之后的横盘会持续多长时间？楼市何时开始企稳回温？郁亮称，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。连平的判断是，楼市在今年三季度可能还会继续向下，真正企稳可能是三季度中后期，四季度会出现一定程度的反弹，明年房地产市场可能会结束目前短周期下行态势，逐步形成一个新的向上周期；鉴于需求增长进一步放缓，未来房地产投资增速会再下一个台阶。

中指研究院预测，今年下半年，全国市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面；热点城市三季度有望继续回升，预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。