云南昭通:推动商品房去库存,指导房企合理定价、不恶意降价

来源：澎湃新闻

8月25日，澎湃新闻获悉，云南省昭通市人民政府近期发布《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，有效期一年。

《意见》明确，为推动商品房去库存，推进城市更新改造项目货币化安置，在居民自愿的基础上，鼓励居民选择货币化安置，加大货币化安置力度。当地政府可建立货币化安置选购存量商品房服务平台，引导被征收房屋居民参与货币化安置。

县（市、区）人民政府要统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商品房销售去化工作，鼓励购买收储户型合适的存量商品住房，作为城市更新改造项目安置房房源。

根据昭通市发展和改革委员会7月28日发布的昭通市2022年上半年经济运行情况分析，上半年房地产业下滑严重。上半年，昭通房地产开发投资同比下降25.1%，全市完成商品房销售面积103.3万平方米，同比下降32.4%；完成商品房销售额55.31亿元，同比下降35.3%；商品房住宅施工面积1613.99万平方米，同比增长10.6%；出让住宅用地234宗，出让普通商品住房用地面积7.9公顷，同比下降88.6%。

对于当前经济运行的困难，昭通市发展和改革委员会指出，全市建筑业增加值同比增长7%，比上年同期回落16.8个百分点，对全市GDP的贡献由上年同期的22%下降至17.4%，对GDP支撑减弱。其中，全市本土建筑企业签订建筑工程合同额同比下降7.1%，占比超50%的建投十公司获得项目仅20个。除建投十公司外，其他在库的136家企业当前没有项目合同储备，建筑业增长后劲不足。商品房去库存压力较大。商品房销售面积、商品房销售额、商品房住宅施工面积、住宅用地出让面积等关键指标持续下降，各县市区非住宅去化周期均超出合理区间，房地产库存占压开发企业大量资金，企业土地购置意愿不高，一定程度上影响了全市房地产市场发展。

鼓励返乡置业

在稳定房价促销售方面，充分发挥行业协会作用，强化行业自律，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。同时依托行业协会发出正能量倡议，采用鼓励返乡置业、组团宣传等方式，精准推介优秀项目、优质房源，有效促进销售。

《意见》明确，金融机构要支持房地产业健康发展，落实好差别化住房信贷政策，执行好首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点的要求，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求，保持房地产信贷平稳投放。各金融机构要主动协调上级银行，积极争取贷款额度。已完成个人住房贷款审批的，要及时将贷款资金发放到位，已进入审批程序的，优化贷款审批流程，加快贷款发放。

鼓励各金融机构对符合贷款条件的房地产开发项目进行信贷支持，适当下调贷款利率、降低抵质押率，合理满足房地产领域信贷需求。对有实力有信誉的企业兼并重组或项目建设提供融资支持。

加大住房公积金对首套自住房和第二套改善性住房等合理购房需求的支持力度。个贷率保持在合理区间的前提下，适度提高住房公积金贷款额度、适时提高无房职工租房提取额度，进一步发挥支持老旧小区改造提取政策支持力度，促进住房消费，提高住房公积金使用效率。

同时，多种方式筹集租赁住房房源，加快推进人才安居工程。

对现有公共租赁住房、市场租赁住房不能满足需求的县（市、区），要充分采用市场化途径，优先通过长期租赁或购买商品住房等方式筹集租赁住房房源。支持各地将存量商品住房、存量商业和办公用房改为保障性租赁住房、长租房房源。

认真贯彻落实省委、省政府办公厅《关于人才服务现代产业发展的十条措施》文件中实施“人才安居三年行动”的相关要求，县（市、区）人民政府应结合实际出台人才购房租房补贴政策，分类分档给予货币补贴或实物奖补。鼓励和支持人才先落户再择业。

商业办公去化周期超过36个月的县（市、区），可暂缓供应商业办公用地

为积极应对新冠肺炎疫情影响，昭通市明确，若因疫情防控要求，造成房地产项目施工进度延后，不能如期竣工验收和交付的项目，经当地县（市、区）人民政府研究同意，交付期限可根据疫情防控实际相应顺延。

鼓励房地产开发企业积极开展网上售楼服务，实现购房人异地选房，选房后，出卖人与买受人通过“新建商品房网上签约备案管理系统”进行《商品房买卖合同》网上签约，完成签约后提交到主管部门审核备案，实现商品房网签备案全程网上办理。

在优化土地及住房供应结构方面，昭通提出盘活利用闲置土地，合理确定年度房地产开发用地供应量和供应时序，优化商住配比，规范存量住宅用地信息公开，完善基础设施和公共配套建设。其中，商业办公去化周期超过36个月的县（市、区），在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业办公用地。将“按项目配比商业”调整为“按区域配比商业”。在土地出让前，各县（市、区）人民政府可根据控制性详细规划和片区商业办公用房的配置、去化情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，研究申请调整新供应土地的商住比或商业办公的开发规模，并依法开展控规调整工作。对已出让尚未建设的商业办公用地，由房地产开发企业提出申请，县（市、区）人民政府进行研究，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可适当降低商业开发量，可不再变更已纳入出让合同的规划条件。

已被冻结的监管账户资金，经审核同意后，可用于支付项目建设

在完善项目预售监管制度，昭通将优化商品房预售许可办理条件，严格商品房预售资金拨付，合理确定预售资金监管额度。

严格执行《城市商品房预售管理办法》中关于预售许可证办理条件的相关规定，取消《昭通市人民政府关于进一步加强房地产市场管理工作的实施意见》（昭政发（2016）48号）中关于商品房预售项目“施工形象进度”的相关要求。各县（市、区）住建部门对符合预售条件的项目预售许可实行预审核制度，凡要件齐备的，应在3个工作日内审批发证。但在减轻企业负担的同时，县（市、区）住建部门更要加强对商品房预售资金的监管，在预售许可前要确定监管银行，签订商品房预售资金三方监管协议，明确预售资金监管专用账户，严格按照《云南省商品房预售款监管办法》拨付预售资金，确保专款专用，保障监管资金能有效满足工程建设需要。

商品房预售资金监管额度内的资金应确保满足项目竣工交付需要，监管银行不得擅自划扣，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，监管额度内的资金可按4—6个工程建设进度节点予以拨付。除建设工程、材料款、设备款债权外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得采取扣划措施；原已被人民法院冻结的监管账户资金，经项目所在地县（市、区）住建部门审核同意后，可用于支付项目建设。项目房源若已被人民法院采取查封、冻结、裁定等限制的，为推进项目后续建设，保障项目竣工交付使用，在依法保障债权人权益基础上，相关部门积极与债权人协商一致同意，可依法释放相关房源。

各县（市、区）有关部门要根据项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素合理确定预售资金监管额度，监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。要定期开展商品房预售资金监管联合检查，县（市、区）每季度开展一次，市级每半年开展一次，对未按商品房预售资金监管要求执行的房地产开发企业和银行机构进行严肃查处。

此外，昭通将持续整治房地产市场秩序，加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业、物业服务企业的监管，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题。持续开展全市房地产市场联合检查，依法查处无资质开发、未批先建、违规预售、挪用或抽逃预售资金、发布虚假广告、虚假承诺、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。持续整治规范房地产市场秩序，营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。