一线城市3月份成交环比大涨,高端住宅热销能否传导至整体市场?

来源：新京报

今年3月份是传统的“小阳春”销售节点，从克而瑞发布的数据来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅成交面积环比均出现大幅增长，增幅过百。

值得关注的是，今年3月份，一线城市高端住宅市场热度较高。其中，位于上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里首次开盘，房源销售额达到196.5亿元，刷新全国纪录。无独有偶，上海滨江凯旋门认购火爆，212套房源吸引了1000名购房者；深圳半岛城邦4套法拍高端住宅吸引了超8万人次围观和超过80人次报名。

一线城市高端市场是普遍热销还是个案？其能否带动整体市场热度回升？4月份一线城市楼市将呈现怎样的走势？

3月份一线城市商品住宅成交面积环比大涨

克而瑞统计数据显示，因为去年3月份高基数（2023年单月最高）和今年2月份低基数（2019年以来单月新低）的原因，今年3月份不同能级城市商品住宅成交面积均呈现环比回升、同比下降态势。一线城市商品住宅成交面积环比增长187%，高于二三线城市；同比降幅37%，低于二三线城市。由此可以看出，一线城市楼市修复程度显著好于二三线城市。

具体来看，今年3月份，在四个一线城市中，上海商品住宅成交面积环比增幅最高，上涨了341%，同比下降24%；北京环比上涨134%，同比下降47%；深圳环比上涨132%，同比下降34%；广州环比上涨139%，同比下降46%。

从需求结构来看，中指研究院统计数据显示，今年以来，重点城市高端改善需求持续释放，新房高总价产品成交套数占比提升。

改善、高端楼盘也成为拉动一线城市热度的一个支点。以上海为例，上海中原地产统计数据显示，今年3月上半月，上海市场仍处于冰封状态，半个月的成交量只有平时一周的成交量。3月下半月，几个豪宅项目活跃，带领着上海市场进入复苏状态，尤其是最后一周在翘尾效应下，成交面积达到41万平方米，换而言之，一半多的成交量都是在最后一周释放的。从成交前十名榜单来看，豪宅类产品交易活跃，榜单中有4个楼盘售价超10万元/平方米，在以往月度成交榜单中不容易出现那么高比例的高价房。

稀缺性、价格倒挂驱动高端住宅热销

3月26日，深圳半岛城邦4套法拍房二拍，吸引了超8万人次围观和超过80人次报名，最终成交价接近市场价，其中3套法拍房单价超13万元/平方米。而在2个月前，这4套法拍房一拍遭遇流拍。

除了深圳，还有上海出现高端住宅热销的情况。3月31日，位于上海陆家嘴的高端住宅项目滨江凯旋门三期结束认筹。该项目置业顾问告诉新京报记者，共有1000名左右的购房者参加认筹，认筹率高达471.7%，该项目提前锁定了热销。

公开信息显示，滨江凯旋门三期共有212套房源，户型面积120-369平方米，均价为17.28万元/平方米。

与滨江凯旋门同批次供应入市的还有中海·顺昌玖里，位于黄浦新天地板块，共有512套房源，户型面积149-322平方米，备案均价为17.2万元/平方米，总价在2500万元到6000万元之间。

3月19日，中海·顺昌玖里认购结束，吸引了736组认筹，认筹率高达143.8%。3月28日，该项目开盘，去化率98.5%，总销售金额达到196.5亿元，刷新我国楼市单次开盘纪录。

而在3月初，位于黄浦区的另一个项目绿城外滩兰庭二期结束认购，166套房源吸引了约448组认筹，认筹率高达269.9%。据悉，绿城外滩兰庭的备案均价为16.3万元/平方米。

在楼市整体“小阳春”成色不足时，这些楼盘的火爆意味着什么？这是普遍现象还是个案呢？

中指研究院市场研究总监陈文静认为，上海中海·顺昌玖里热销的主要原因是，该楼盘位置较好，位于黄浦区新天地板块，是上海传统的豪宅区，该板块此前长时间没有新盘推出，加上项目性价比较高，价格低于周边二手房，购房者关注度较高。而深圳的法拍豪宅被热抢的主要原因也是由于楼盘本身具备一定竞争力，加上法拍房具备价格优势。

在58安居客研究院院长张波看来，一二手房价倒挂是中海·顺昌玖里热销的根本原因所在，虽然从目前来看，倒挂程度比三年前明显减小，但依然还是有较大的价差空间。

以中海·顺昌玖里为例，贝壳App显示，其附近的项目中海建国里在售房源23套，3月份挂牌均价为21.7万元/平方米，近半年的成交均价在19.8万元/平方米左右。翠湖天地四期3月份的挂牌均价为26.5万元/平方米，近半年的成交均价为25.7万元/平方米。

上海中原地产分析师卢文曦认为，上述楼盘火爆的原因还在于具有稀缺性，无论是新天地板块还是陆家嘴板块，在长时间内，新盘供应较少。

克而瑞研究报告指出，核心城市供给放量、一二手房价格倒挂叠加稀缺的区位、景观、配套资源，驱动一手豪宅热销。

不过，一线城市的高端市场也存在分化。

“最近一段时间，上海的豪宅市场整体还可以，但并不是说所有豪宅项目都好，市场还是有所分化的，存在结构性分化。”卢文曦如是说。

业内：中高端产品或继续成为市场交易的“发动机”

目前，楼市整体仍在恢复中，但是改善、高端市场则呈现出了较强的韧性。

陈文静表示，高净值人群对性价比高、产品优质或附带稀缺资源的豪宅偏好度仍较高，一方面表明核心城市高净值人群的购买力仍较强，另一方面，也表明“好产品”仍有市场。

陈文静进一步称：“整体来看，部分豪宅项目的热销给市场传递了一定积极信号，有利于提振市场信心。但是个别楼盘的热销不足以代表整体市场的表现，短期或较难扭转市场调整态势。新房市场整体在缓慢修复，未来随着更多高品质住房入市以及一线城市继续优化楼市政策，新房市场活跃度或将继续好转。”

卢文曦指出，从短期来看，中高端改善项目先于市场热起来，虽然豪宅项目交易量占比非常低，但是楼盘热销的情绪却会有传导效应。在4月份，这一热情有望得到延续，中高端产品或继续成为带动市场交易的发动机。

从供应层面来看，克而瑞预计，4月份，楼市成交总量规模或将延续弱复苏走势，绝对量与3月份持平或小幅微增，不过基于去年同期基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏，其中京沪杭等“红盘缩圈”现象将更为明显，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率。