龙湖舜山府成周销冠;观山湖核心挂地(贵阳楼市周报9.23-9.27

来源：樾筑

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年9月20日至9月26日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

龙湖舜山府以11套的成交量便夺得周榜榜首，疑似有多套别墅网签。

准学区盘湖山郡继续发威，拿下第二。

中铁阅山湖排名第三。

其后分别是天瀑学府、首开紫郡、华润置地九悦幸福里、万科云翠隐秀、中铁尚和锦城、铁建城、中铁阅花溪等项目。

上周贵阳楼市的住宅成交量，环比又有小幅下滑。

考虑到国庆黄金周即将到来，预计在本周，贵阳楼市住宅销量同样会保持下行趋势。

而在黄金周假期之后，贵阳楼市有望迎来回暖。

而整体十月，也将保持一个相对稳健的销售状况。

榜单方面，上周的变化不大。

其中稍微值得关注的项目，一是首开紫郡，已在榜单TOP5的位置上连坐三周，预计在9月榜单里，也会有比较好的表现。

从首开紫郡的销售情况来看，在贵阳楼市里，只要不是真正意义的孤盘，只要区位条件尚可，公共交通和配套相对给力。

那么就没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。

第二个值得关注的在榜项目，是众恒观山云墅。

这个项目其实我已经关注很久了，真就是靠超高赠送率取胜的代表。

当然了，这个项目对分销的使用也很极致，这从侧面也说明了分销的作用。

总的来看，上周贵阳楼市的住宅销售情况，并没有什么太大的变化，能够入榜的，依然还是那些此前就已出现过的项目。

至于那些热度较高的新项目，投控观山怡璟、万科都会印象等，应该都还未开始网签。

一旦销售进度推进，这些新项目进入周榜，应该也只是时间问题。

1.中天吾乡有新动态：新设房开公司，宅地控规出炉

据天眼查公开信息，日前，乌当区奶牛场片区内，新设了一家房开公司，名为贵州中天城投企业管理有限公司。

该公司注册资金5亿元，经营范围包括房地产开发经营、土地整治服务等。

虽然天眼查关系图谱上，该公司与中天金融无直接交集。

但从公司名，以及法人李凯与中天金融原高管、现多家中天金融直接关联企业高管同名的情况来看，该公司与中天金融应该存有联系。

那么，在这个时间节点上，中天为何会在乌当区奶牛场片区，也就是吾乡项目所在区域内设立新的房开公司呢？

也许贵阳市自然资源和规划局内的公示信息，能够指明一些问题。

9月24日，贵阳市自然资源和规划局公示了乌当组团奶牛场单元WD-02-01-09、10，WD-02-02-08、12，WD-02-03-01、02，WD-02-05-10地块控规细则。

而经我比对，以上地块中的宅地，即对应中天吾乡项目的A11、B4、B21、B5、B3组团规划用地。

其中，WD-02-01-09地块，规划用地面积5万方，容积率1.5，建筑密度32%，绿地率30%，兼容10%商业建筑。

WD-02-02-08、12地块，规划用地面积分别为12.1万方和4.89万方，容积率均为1.1，建筑密度均为43%，绿地率均为25%，均需兼容5%商业建筑。

WD-02-03-01、02地块，规划用地面积分别为3.66万方和4.05万方，容积率均为2.2，建筑密度均为22%，绿地率均为35%，需分别兼容5%和10%商业建筑。

从天地图卫星图上看，以上宅地应该都还尚未开发建设。

因此个人推测，新设房开公司，与这些尚未开发建设的宅地应该会有关系。

至于最终，这些土地将会以何种形式推进建设，又是否会对外销售，这些都要等未来才能知晓了。

2.观山湖区又有新项目将推进建设

据贵阳市公共资源交易中心9月23日公告，观山湖区G（23）108号地块项目正就设计服务公开招标。

观山湖区又有新项目将推进建设。

据悉，G（23）108号地块项目位于观山湖区宾阳大道交观山西路西南侧，总建筑面积158602.7平米，主要建设内容为商品住宅、商业、公建配套、幼儿园等。

该项目业主单位为贵阳市锦峰置业有限公司。

天眼查显示，该公司由贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司和贵阳观山湖新型城镇化建设投资有限公司共同出资设立，占股比例分别为51%和49%。

去年12月，两家控股企业曾分别以两家合资公司，分别获取了G（23）108和G（23）110地块，成交楼面价分别为3200元/平米和3400元/平米。

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而目前，G（23）110地块已建设为投控观山怡璟项目，并正面世销售。

至于G（23）108号地块项目，个人猜测至少需要等到明年，才能正式面世。

3.乌当区狮岩路城更项目一标段推进建设

据贵阳市公共资源交易中心9月23日公告，乌当区狮岩路地块城市更新改造项目一标段正就设计、施工总承包服务公开招标。

乌当区狮岩路城更项目终于迎来了实质进展。

据悉，狮岩路城更项目位于乌当区新创路街道办事处。

项目包括棚户区拆迁和老旧小区改造两部分，其中拆迁改造地块1处，征拆用地面积约12.42公顷；

老旧小区改造地块2处，占地面积约8.66公顷。

项目总投资为209097.27万元，计划总建筑面积407024.12平米，其中一标段总建筑面积约117570.24平米。

此外，一标段计划工期1095日历天。

去年12月，贵阳市自然资源和规划局曾公示过乌当区狮岩路城更项目规划。

根据规划信息，项目共含10栋住宅，设有一所12班幼儿园，并在地块四内配建有一所24班小学。

此外，项目规划有5万余方集中商业，以及2万余方99.9米高写字楼。

目前，该规划是否有新变化暂未可知。

4.原金融北城铁路公园用地商改住

9月25日，贵阳市自然资源和规划局公示了白云组团粑粑坳单元BY-11-05-01地块规划细则优化调整方案。

原金融北城铁路公园规划用地商改住。

金融北城原规划鸟瞰图

调规后，BY-11-05-01地块从商业用地变为住宅用地，规划用地面积6.31万方，容积率2.7，建筑密度24%，绿地率35%，兼容10%非住宅建筑。

而除BY-11-05-01地块外，BY-11-05地块内，还含有BY-11-05-03和BY-11-05-13两宗待开发宅地。

其中，BY-11-05-03地块规划用地面积3.06万方，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率35%，限高54米，兼容5%非住宅建筑。

BY-11-05-13地块规划用地面积1.9万方，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率35%，限高54米。

以上三总宅地，均位于金融北片区更靠近观山湖的区域，具备不错的区位优势。

加之仍然存在的公园规划，销售方面可以做的文章其实不少。

至于地块现在归于哪家，最终又会如何建设，这些都要等未来才能知晓。

5.观山湖核心挂地

9月25日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于高新区金阳园区内（观山湖区）的52011320240022号住宅综合类土地，挂牌入市。

据悉，该地块东至百挑路，南至都匀路，西至数博大道长岭南路，北至高科一号；

实际出让面积27046.6平米，规划用途为居住用地，兼容商业商务建筑；

商业商务建面占总建面比例≤27.8%，其中酒店建筑不少于15000平米，商务建筑不少于8000平米，其余建筑为商业建筑。

规划指标方面，地块容积率＞1.0且≤3.5（其中住宅部分不超过3.1），建筑密度≤32%、绿地率≥30%。

地块起始总价为28398.93万元，按照惯例计算，地块起始楼面价约为3000元/平米。

拿地条件方面，竞得人须在地块内按出让规划指标同步实施公用、公建配套建设，建成且通过相关验收后无偿移交高新区；

须于地块内建设酒店项目并自持面积不少于15000平方米，自持期限不少于10年。

这块地，实际上就是此前我写过的、贵阳市自然资源和规划局公示过控规的，GS-12-03-08（调）地块。

除了不靠近轨交站点（未来应该可享S2线一期北段便利），以及不知道学区如何划片外，这块地没有什么大毛病。

周边城市界面、商业配套资源都足够优秀，与白鹭湖公园和观山湖公园的距离也都不远。

不过地块本身规划条件比较苛刻，较高的容积率和建筑密度，以及较高的商住比，都使得其开发难度相对较大。

至于地是哪家的，之前我猜过一手在观山湖区新设房开公司的天瀑集团。

而现在业内小道消息也在传，似乎就是天瀑拿地。

不过在没有最终一锤定音之前，大家还是先把这个小道消息就当成小道消息吧。

6.观山湖多宗核心宅地控规曝光

9月26日，贵阳市自然资源和规划局一口气公示了观山湖核心多宗宅地的控规调整方案，其中不乏一些很有意思，区位十分核心的土地，咱们来快速过一下。

一，中烟地块即金领花园地块旁商改住地块（观山组团金华园单元GS-07-02地块）。

地块位于金朱东路与云霄路交叉口东北侧，商改住后地块新增人口规模600人。

当前，地块用地面积0.89万方，容积率3.5（住宅部分3.1），建筑密度38%，绿地率25%，兼容35%旅馆建筑。

这块地的区位优势不用多说，在中烟地块旁，即意味着核心和完善。

比较重要的是，本次该地块商改住，到底是否与中烟地块有关？这才是更值得关注的事。

个人认为，由于该地块比较小，又涉及配建酒店，因此企业单独拿下开发的可能性并不大。

2万多方的住宅货量，大概也就2栋高层，再和中烟地块隔开，未来城市天际线和昭示面似乎也不够统一。

因此，也许该地块的商改住，真会与中烟地块有一定关系。

当然了，这也只是我个人的一些猜测，具体如何，还要等具体后续。

二，西南大学贵阳实验学校东侧新宅地（观山组团站前单元GS-11-02-20及21地块）。

地块位于贵遵路与观山路交叉口东南侧。

控规优化调整后，地块内含两宗待出让宅地。

其中，GS-11-02-20(a)地块，用地面积3.56万方，容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，兼容4%商业建筑。

GS-11-02-21（调）地块，用地面积2.34万方，容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，兼容5%商业建筑。

这两宗地的区位优势也很不错，整体可参考远洋红星观山天铂项目，是标准的地铁盘、学区盘土地。

而在学区方面，除了地块西侧一路之隔有西南大学贵阳实验学校外，地块南侧本身还将规建一所九年制学校（30班小学、18班初中）。

至于地块的问题嘛，则集中于快速路贵遵路和主干道观山东路带来的噪音影响，以及公交首末站会带来的一些影响。

目前，该地块的具体规划以及意向企业尚不明了，有知道内情的朋友，欢迎评论私信告知。

三，观山西宇虹万花城南侧新宅地（观山组团商贸单元GS-02-02（2）-13、15地块）。

地块东至云潭南路，南至苏州路，西至商城东路，北至兴筑西路。

控规优化调整后，地块内含两宗待出让宅地。

其中，GS-02-02（02）-13（1）（调）地块，用地面积3.03万方，容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，兼容5%商业建筑。

GS-02-02（02）-13（2）（调）地块，用地面积3.59万方，容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，兼容5%商业建筑。

这两宗地的区位优势，虽然不如上述我们提到的其他地块，但在观山西区位仍比较核心，并且也是标准的学区盘地块。

地块东侧紧邻一所将规建的九年制学校（18班小学、12班初中），周边还有北师大贵阳附属中学校区。

而地块项目最终价值如何，则大部分会由该九年制学校引进的资源来决定。

至于该两宗地的具体区位条件方面，大家参考宇虹万花城和碧桂园西南上城天悦府即可。

配套基本齐全，但公共交通不够给力。