民营房企参与度减少、部分项目暂缓,广州旧改格局洗牌

来源：新京报

在城市更新节奏放缓的大趋势下，广州今年以来一共只有三个旧村改造项目成功挂牌出让，确定的合作企业分别为华润置地、珠江投资、勤诚达。

除华润置地外，珠江投资和勤诚达均为民营开发商。尽管今年有两家民营企业拿下旧改项目，但无论是供应量还是民营企业在旧改项目中的处境都发生了变化。

受禁止“大拆大建”政策及地产行业整体环境影响，广州旧改竞争格局由一年前的民企主导向“国民协同并进”转变，国央企以及地方功能性平台公司参与度越来越高。

而拿下旧改的民企，也开始向销售规模不大但财务相对稳定的公司倾斜。

外来房企加入

最近新增广州旧改项目的是勤诚达。

6月1日，这家来自深圳的“旧改大户”正式确定为广州今年第三个公开招标的旧改“黄埔区长岭街水西社区长龙片旧村改造项目”的合作企业。

据招标公告，水西社区长龙片旧村改造项目的拆迁安置总投资额约25亿元。公开资料显示，该项目范围内现状实测总建筑面积约22.34万平，位于黄埔区中部，属扩容后的科学城片区范围，是黄埔区2020年21个完成100%拆除的项目之一。

广州今年确定合作企业的另外两个旧改项目分别为华润置地拿下的黄埔新溪村以及珠江投资拿下的增城瑶田村，包括水西社区长龙片旧村改造项目在内，总投资金额预计为236亿元，而去年仅前四个月就有22个旧改项目确定合作企业，总改造金额超1756亿元。

勤诚达销售规模一直发展缓慢，去年克而瑞统计的全口径合约销售额也仅89亿元，但正是凭借着这样保守、不大肆扩张的策略，它安稳的渡过了这一轮房地产行业的调整周期，珠江投资也与之类似。

与此同时，勤诚达是深圳最早涉足城市更新领域的企业之一，也一直将城市更新作为企业发展的重要战略，更在内部会议中称要成为城市更新拓荒牛。

据界面新闻不完全统计，包括长龙片旧村改造项目在内，勤诚达从2020年至今已在广州拿下6个旧村改造项目，还包括增城庆丰村、下元村、荔湾海北联社、黄埔洋田村、黄登村，布局动作不可谓不快，预计总投资金额达334亿元。

勤诚达在广州获取旧改项目的节奏是整个广州旧改进程的缩影。勤诚达2020年在广州拿下的旧改数量是这些年来获取旧改总量的一半，因为这一年恰好是广州旧改大爆发的一年。

据不完全统计，2020年广州至少有53个旧村改造项目确定了合作（意向）企业，是2019年的两倍，改造面积约3965万平方米，总投资额约3034亿元，多达30家房企参与其中，项目分布全市各区。

2018年是广州旧改的市场的转折点，除了在政策上加大旧改项目的支持力度外，各项旧改相关细则陆续出台。在此背景下，2019年-2021年上半年，广州旧改进入爆发期，确定合作企业的旧村改造项目数量持续攀升。

在这一段时间，广州旧改市场竞争激烈，不仅全国化布局的规模房企和广州本地房企参与其中，还有不少区域性布局的外来房企。

区域性布局的外来企业大致分为两类：一类是以升龙集团、瀚宇集团、大华集团、俊发为代表的省外房企，第二类是深圳勤诚达、和健等布局于大湾区内的深系房企。

然而经历一番大浪淘沙后，能够守住在广州深耕多年的旧改项目的房企并不多。

旧改格局洗牌

自去年8月底住建部发布63号文禁止城市更新大拆大建后，10月广州成为排名前列个正式发文跟进的城市，近年来如火如荼进行的广州旧改明显放慢了脚步。

排名前列太平戴维斯广州及福建策略顾问部负责人陆国强对界面新闻表示，除了受到去年住建部禁止大拆大建政策的深刻影响外，广州近一年来城市更新节奏放缓也受到房地产业整体调整的影响。

他指出：“过去一年，有不少民营发展商，受房地产行业市场调整以及三道红线影响，经营回款减少、融资渠道受阻，企业资金趋紧。而旧改需要沉淀大量前期资金，回报兑现周期较长，因此很多项目因此降速、搁置甚至转让。”

克而瑞数据统计，2021年第4季度内合计有14村有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等的情况，有诸如雪松、恒大、宝能、奥园等陷入资金危机的企业，也有时代中国、富力等一些面临资金压力的企业。

然而旧改的过程是漫长的，选定合作企业后还要不少流程才能完善用地手续，因此如今能够通过市场化途径找到接盘的旧改项目并不多。

为快速缓解资金压力，广州本地旧改大户时代中国于今年3月直接向广州市政府求助，发出一份《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，称：“因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响我司现金流稳定性，而旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利渡过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”

一方面，时代中国恳请市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金，合计3亿元；另一方面，恳请市政府支持协调黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并按照"城市更新10条"等有关政策，将前期投入资金归还，合计17.1亿元。

上述8个项目中，只有一半正式选定时代中国为合作企业，另一半即黄埔的4个项目只是到选择时代中国为合作意向企业的阶段，但黄埔的5个项目均已启动提前拆迁，后因政策变化无法正常推进。

值得一提的是，这些项目并非时代中国在广州参与旧改的全部，除了要求退出的8个外，还有5个获得合作身份的旧村项目。

在经历了两年多的高潮期后，广州旧改格局正发生变化。

“相比一年前，广州旧改竞争格局，由民企主导向‘国民协同并进’转变，近期国央企积极参与广州旧改，叠加政府鼓励功能性国企全面参与旧改的政策影响，国央企在广州旧改市场的比重不断增加。”合一城市更新集团法务总监胡益红认为。

她认为当前及未来一段时间，主要参与广州旧改的市场主体主要有以下几类：（1）稳健灵活的国央企，如保利发展、万科、珠江实业等；（2）地缘优势的市/区属、功能性国企，如越秀地产、广州城投、科学城集团等；（3）优质民企，如星河、勤诚达、合生/珠投等。

陆国强也表示，广州旧改参与主体近一年发生变化，市属、区属国企作为当地政府的功能性平台公司，发展稳健、负债情况良好，融资模式与成本更加灵活，在旧改方面的参与度越来越高，这个趋势未来预计会越来越明显。

但国企在开展旧改项目中还是有一些局限性，陆国强称，许多国有企业在旧改领域的经验、人员配备相对传统发展商略有不足，因此，预计旧改项目将会有更多的多企业合作模式，各自发挥优势，一起推进。另外，部分经历过这波调整的民企，未来仍将是旧改参与主体的重要力量。

在当前的政策和市场环境下，广州旧改的挑战明显上升，上述企业能否把握机会、站稳脚跟仍待时间检验。