上半年物业收并购同比大降5成,物企面临独立发展难题

来源：每日经济新闻

在房地产行业持续下行的背景下，作为下游产业的物业行业亦受到影响。

今年以来，物业行业的收并购虽仍在持续，但相比去年同期明显放缓。据中指物业研究院不完全统计，不含放弃或终止的收并购案例，上半年物业行业公开披露的并购案例近20宗，涉及交易金额80亿元，较去年同期的40余起、150亿元大幅下降。

今日（7月1日）下午，明源不动产研究院首席研究员艾振强通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“今年收并购减少并不奇怪。在目前行业环境下，优质的可并购资产有所减少，资本对物业的态度回归理性，估值也回归理性。而未来行业发展的不确定性增大，也会使得有实力的物业公司在收并购市场上变得相对谨慎。”

收并购数量及金额均同比大降

受房地产市场低迷影响，上半年物业行业收并购不仅在交易宗数上同比下降达五成，涉及金额亦同比下降46%。与此同时，单笔交易的对价金额也大幅下降。

今年上半年，物业行业发生的超10亿元大额并购共3宗，并购发起方分别是碧桂园服务和华润万象生活。其中单笔较大交易金额为碧桂园收购中梁百悦，对价为31.3亿元；其次为华润万象生活以22.6亿元并购中南物业，以及华润万象生活以10.6亿元收购禹洲物业。

而去年同期，物业行业的收并购交易金额超10亿元的多达4宗。其中较大一笔收并购发起方为碧桂园服务，其耗资48.5亿元收购蓝光嘉宝服务64.6%股权。合景悠活则以13.2亿元收购了以智慧城市运营服务为主要业务的雪松智联科技。

在今年上半年发生的物业并购案中，金额在亿元以下的交易有4宗，其中包括1月份中奥到家2500万元并购广东迅华电气，3月份京城佳业近800万元并购北京卓联物业，6月底东原仁知分别斥资8000万元和6000万元收购浙江中都和湖南金典。

除交易更为谨慎外，中指物业研究分析认为，今年国企背景物业公司开始在并购市场活跃起来。在上半年的近20宗物业并购案中，有5宗并购主体为国资背景物业公司，交易总金额约43.14亿元，占总交易金额一半以上。而去年上半年只有2宗国企背景的并购案例，总交易对价不足2亿元。

《每日经济新闻》记者梳理还发现，上半年物业收并购不仅标的规模发生变化，业务类型方面也有所变化。

去年物业行业收并购热潮高涨，业务外延趋势得到充分扩展探索，除了传统住宅和商业物业业务外，收购范围还包括城乡环卫业务、市政园林、安保服务业务以及保险经纪业务等。而今年上半年近20宗收并购案例中，传统住宅物业占比超80%。可见，在地产行业流动性紧缺的当下，房企并购更为谨慎，切入新的业态和多元业务的外延探索明显收窄。

“物业行业发展进入了一个瓶颈期，同质化严重，服务的内容很多，但落实程度不一，需要沉淀和夯实，有些服务是否真能够带来直接或者间接收益，能否覆盖成本，也需要时间不断验证。”艾振强分析认为。

物企面临独立市场化发展难题

由于大多数物业企业是从房企业务中剥离出来的，因此其发展对于地产母公司的开发业务依赖程度较大。

事实上，虽然经过多年发展，物业企业在管面积中来自母地产公司开发项目的比例仍占据主导。以部分物业企业为例，据中指物业研究统计，截至2021年12月31日，融创服务、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等企业的在管面积中来自关联地产开发企业的占比仍保持在50%以上。

但从去年下半年以来，由于部分房企遇到流动性问题，其业务发展速度明显降缓，并直接传导至物业企业。这也对物业企业的独立化市场发展提出新的要求。

尽管房地产市场出现流动性危机，但目前来看，地产关联方的项目供给仍是物业公司在管面积构成的重要基石。中指物业研究认为，长期来看，地产关联方的输血能力将会减弱，物业企业新增在管面积中，来自第三方的项目占比有明显上升趋势，独立市场扩张将成为核心竞争力。

“地产母公司的流动性危机，对旗下物业公司的独立上市和发展影响巨大，即便一些已经独立上市的物业企业，仍然是地产母公司旗下公司，业务也是跟随着母公司沉浮的。”艾振强分析认为，对于还没有上市的物业企业而言，在toC的领域需要夯实已有服务，真正落到实处，服务并不是越多越好。在此基础上，积极开拓toB业务，发展出自己的特色，加深护城河。

另外值得注意的是，今年以来，物业企业的上市热情依然不减。2月25日，金茂物业服务成为今年IPO闯关成功的排名前列只物业股。1月7日，龙湖智创生活递交招股书，拟计划在港交所上市。4月1日，在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米的头部物业公司万物云正式递交招股书。