4月份房企融资额明显下降 业内:现金流改善才能打通融资通道

来源：新京报

4月份的房企融资数据并没有持续向好。克而瑞、中指研究院的统计数据显示，4月份，房企融资总量出现环比、同比下降的趋势。这背后有着此前高基数原因，也与整体融资环境仍然需要持续改善有关。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，想要从根本上改善融资环境，需要政策层面对市场去库存有比较大的力度。去库存要有明显效果，企业的销售现金流要有明显改善，金融机构才有可能放松限制去支持开发商。

房企4月债券融资总额环比下降19.4%

克而瑞、中指研究院等机构发布了4月份的融资数据，双双下降。

克而瑞数据显示，2024年4月65家典型房企的融资总量为280.07亿元，环比减少29.5%，同比减少56.5%。

中指研究院监测数据显示，2024年4月房地产企业债券融资总额为539.5亿元，同比下降27.2%，环比下降19.4%；行业债券融资平均利率为3.07%，同比下降0.64个百分点，环比下降0.04个百分点。

房企融资额为何会下降？从融资结构来看，主要是占大头的信用债规模下降带动整体债券融资规模的下降。中指研究院数据显示，4月份，房地产行业信用债融资392.3亿元，同比下降8.6%，环比下降24.9%，占比72.7%；海外债发行金额7.1亿元，环比增长18.4%，占比1.3%；ABS（资产支持证券）融资140.2亿元，环比下降0.8%，占比26.0%。

中指研究院称，在上月高基数下，4月信用债发行总量环比小幅下降，发行量为略高于近一年月均水平。

整体来看，目前房企的融资额度仍处于低位。上述机构数据显示，今年前4个月，房地产行业债券融资总额2088.6亿元，同比下降21.0%，其中，信用债融资1510.8亿元，同比下降14.5%，占比72.3%；海外债发行金额24.7亿元，同比下降71.9%，占比1.2%；ABS融资553.1亿元，同比下降29.8%，占比26.5%。

张宏伟表示，目前总的融资数据还处于低位状态，没有出现大幅的增长，融资环境的难易程度没有得到明显的改善。从融资环境来讲，无论是公开市场的直接融资，或是“白名单”这样的相关政策落地，现在都不太顺畅。

从融资利率来看，克而瑞数据显示，4月房企融资成本为3.06%，环比降低0.04个百分点，同比降低0.42个百分点。本月没有房企进行境外融资，由于境内发债的企业主要是国企央企，因此境内融资成本为3.06%，仍然保持在较低的水平。

从具体企业表现来看，上述机构称，4月债券发行量最大的企业是华润置地和中海地产，前者发行了3笔共30亿元的“超短融”，后者发行了1笔30亿元的公司债。华润置地发行的1笔“超短融”利率是1.98%，是本月房企发行的所有债券中最低。

张宏伟表示，从结构上来看，央企国企的融资通道相对便利一点，基本占据90%以上的融资额度，民营房企占比较少。“这个变化跟过去两年大部分民营企业出险有关，一旦出险，同时被境外评级机构降级，就意味着在境外资本市场基本停止融资功能。从境内来看，最近一些民营企业、混合制企业，资金也出现紧张。这些企业很难再去获得信用债，不是说发不出来，有可能有好的底层资产，可以发REITs（不动产投资信托基金）或CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），但是很难像之前那样，不依靠资产而是通过企业信用直接在国内市场发行信用债，或者是以总对总方式，银行直接给企业授信。”

流动性问题仍需行业注意

在偿债方面，克而瑞数据显示，4月份共有31笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分后，约为463亿元，环比减少20%。

其中，在债务违约方面，4月份再有新案例出现。

4月21日，由房地产开发转型为轻资产代建的朗诗绿色管理有限公司（以下简称朗诗绿色管理）发布公告称，由于目前面临流动资金压力，公司未能于2024年4月20日支付2022年票据相关款项，这可能导致债权人要求加快还款。

2022年10月，朗诗绿色管理发行优先票据，初始本金为1.1899亿美元，将于2024年10月20日到期（简称“2022年票据”）。

对此，朗诗绿色管理指出，由于中国内地房地产市场自2021年下半年起放缓，集团于中国地区的房地产开发业务经历了持续下滑，2022年及2023年的房屋预售数量及预售所得款大幅减少。

也有房企“官宣”违约后安全着陆。3月份宣布违约的金辉控股，在30天的宽限期内，顺利完成了对2024年到期的美元票据的赎回。

至于5月份的房企偿债压力，克而瑞数据显示，提前关注到2024年5月将有15笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分后，约为299亿元，环比减少35%。

克而瑞分析称，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未复苏，因此未来可能会有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需行业注意。