专家:建议成立“地产行业健康发展稳定基金”

来源：证券时报/记者 张达

近期多地烂尾楼业主集体“停贷”风波引起广泛关注。面对当前房地产市场形势，业内人士指出，尽管6月房地产销售环比回升，但仍处于历史低位，远谈不上恢复，未来能否持续还有待观察。下半年要保持房地产行业持续复苏，建议成立“地产行业健康发展稳定基金”来摆脱地产行业当前的困局，同时调整“三条红线”政策。

“地产行业是实体经济对货币宽松最敏感的行业，所以过去货币政策一放松，地产行业融资就明显改善。从过去10多年经验看，在10年期国债收益率下降后，大概三个季度地产开发资金就会明显改善。但最近这一年利率早就下降了，地产开发资金非但没有上升，反而越走越弱。目前来看，货币宽松没有传导到地产融资上。”中银证券首席经济学家徐高说。

徐高认为，主要原因是“三条红线”政策触发整个地产下行之后进入一种自我加强的循环。一方面是地产开发商资金链收紧，信用风险上升，另一方面是地产外部人士对地产行业信心丧失，表现为银行对地产开发商惜贷，尤其是对民营开发商惜贷，也表现为购房者推迟购房，因为买房可能拿不到期房，最后变成烂尾。这种格局下，地产行业已经进入一种恶性循环。

6月份地产销量有比较明显的回升，主要是由于个别城市政策调整带来的短期刺激，但仍然处在历史同期的较低水平。地产行业远谈不上在恢复。

“为什么短期房地产下降这么大？我个人觉得没别的原因，就是‘三条红线’。”北大国发院院长姚洋说，上半年房地产销售腰斩，跟疫情、跟老百姓手里有没有钱没有关系，主要是好多房地产企业的流动性不行了，老百姓是理性的，担心企业可能要倒掉，买期房可能买到烂尾房，这是老百姓看到了供给侧的风险，所以购房意愿大大下降，长期信贷下降。

徐高指出，地产政策现在需要在供给侧发力，而不是要放松需求。在地产新开工和土地购置面积同比负增长30%~50%的时候，如果放松地产需求面的政策，再加上之前集中供地可能带来的地价上涨，一旦房价暴涨，地产政策又陷入两难，所以现在需要的是多修房子，先要恢复地产开发商正常的经营活动。

在徐高看来，短期解决现在地产行业的问题，单靠货币放松已经不起作用了，要有困难资产救助计划，建议成立“地产行业健康发展稳定基金”来摆脱地产行业当前的困局。基金规模1万亿元，政府财政可以出1000亿元，再从金融机构募资9000亿元，用这个基金来入股民营房企成为小股东，这样银行会觉得有国有资金进去了，敢给它放款了，然后老百姓也敢买房子了，这个恶性循环就被打破了。当行业进入正常状况后，这个基金可以及时获利退出，不要追求长期持股。

“其实中国现在金融市场不缺钱，流动性非常充裕，金融机构现在面临的问题是资产荒，找不到非常优质的资产把资金配置出去，然后房地产也不敢配，怕变成坏账，如果政府信用能够进来，行业预期就为之一变，行业能够很快恢复正常。现在市场缺的是信心，首先要把信心恢复了。”徐高说。

在姚洋看来，要想下半年房地产业持续的复苏，“三条红线”政策有必要调整。“比如，排名前列条红线是剔除预收款后的资产负债率不超过70%，房企依赖预收款也许不对，但应该给它时间调整，不能立即说预收款不能算你的资产了，大概一半房企都踩了这条线。而第三条红线更匪夷所思，现金短债比不小于1，如果我手里有现金还去借钱吗？”他说，由于“三条红线”限制，把房企分成4个档次，较好的绿档房企信贷也只能增加15%，其他全是限制，所以上半年房地产信贷下降53%，断崖式的下降。

姚洋还指出，要正确的认识房地产信贷，房地产业有自然的金融加速器的作用，即房地产制造资产，有了资产可以拿去抵押、借钱。如果房地产信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。房地产的本质决定了这个行业必须得高负债，现在一下子断供，不让他们借钱了，房企没流动性了，自然会倒掉。

“其实真正失败的房企是因为多元化经营，把房子建设资金用去造车，做风投，真正做房地产的并不会出现很大问题。不能因为有些房企出问题了，就说整个市场都有问题。”姚洋说。