中海2020年达标4000亿港元目标与大手笔拿地、融资

 喊了三年4000亿港元的口号，中海终于在2020年如愿以偿的完成。

1月6日，紧随着其他头部房企公布业绩的步伐，中海也发布了2020年的销售成绩。2020年1月-12月，中海系列公司累计合约物业销售金额约3607.23亿元，相应的累计已售楼面面积约1917.31万平方米，分别按年增加12.5%及6.8%。

截至2020年12月31日，中海系列公司录得已认购物业销售约98亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

根据观点指数·2020中国房地产销售TOP100榜单，中海排名跻身前六，而2019年，其行业排名为第七，落后于绿地。

以当天汇率为基准，4000亿港元换算为3329亿元。按此计算，2020年中海超额完成年度目标，并且超过近300亿港元。

早前在2020年中期业绩会上，行政总裁张智超在会上便强调了完成目标的信心，他称目标虽有一定的挑战性，但管理层依旧坚定要兑现对于市场的承诺。而2020年上半年，因为疫情影响，中海销售情况目标完成率其实稍弱一些。

自2020年6月以来，中海不断在销售端发力。于6月单月，实现销售合约额575.6亿元，同比增长32.3%，甚至创了集团单月销售新纪录。

除了7月份销售合约额同比出现负增长以外，2020年下半年中海销售表现都保持着年内较佳的水平，其中11月份实现销售金额348.28亿元，同比增长高达65.20%。

数据来源：企业公告，观点指数统计

较新公告显示，于2020年12月，中海系列公司的合约物业销售金额约397.87亿元，而相应的已售楼面面积约为202.69万平方米，分别按年增加37.8%及28.6%。

具体来看，华北地区销售贡献较大为85.99亿元；华南地区次之为71.04亿元；西部地区为36.84亿元；华东地区为35.40亿元；北方地区为31.90亿元，香港及澳门为4.16亿元。中海及其附属公司为265.33亿元，合营公司及联营公司为61.17亿元，中海宏洋录得71.37亿元。

按照区域分析，华东地区单月销售表现逊色了些，此次位于区域第四名。而前一月即2020年11月，华东地区突破百亿销售，实现合约销售金额107.51亿元，为区域排名前列。并且，2020年上半年，华东区域是与华北区域轮流占据区域排名前列的位置。

但整体看来，年末收官之际，中海推盘意愿似乎仍然强烈。

一边是年度销售目标完成的欣喜，另一边亦有权益拿地指标未能完成的无奈。根据此前披露，2020年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比去年增长23%。

不过，目标与现实仍存距离。据公告，2020年1月至12月，中海收购的土地累计应占楼面面积约1327.89万平方米，累计应付的土地出让金约1318.41亿元。

这或许归因于上半年获取项目过少，尽管在土地市场上露面较多，于2020年3月还发出了寻地计划，邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，但最终中海拿下的地块并不多。

中海此前披露的数据显示，截至2020年8月21日，其共吸纳36宗土地，仅完成全年1400亿元拿地权益目标的56%。

数据来源：企业公告，观点指数统计

及至下半年，中海一直都在抢收土地，还拿了不少高溢价、高总价地块，显得十分高调。其刷新了珠海、东莞松山湖、哈尔滨、呼和浩特等地区的地价纪录，甚至拿下了北京2020年内总价较高的地块。

比如于2020年12月，中海在香港、大连、石家庄、沈阳、昆明、南昌和济南收购了7幅地块，应占楼面面积合共约113.03万平方米，应付的土地出让金约104.53亿元。

其中，12月2日，香港地政总署公布，中海以42.728亿港元投得九龙东启德第4E区1号住宅用地，每方呎楼面地价约13009港元，是高于市场预期的；12月17日，昆明市西南林大旧址的79亩宅地引起了14家房企激烈抢拍，最终中海以22亿元的高价拿下，溢价率高达107%。

有相关媒体此前统计，中海2020年所拿下的地块溢价率普遍在10%-30%，部分超过40%，个别达到70%。

中海对于土储的渴求程度可见一斑。过往几年，其土储增长缓慢，不足以支撑如今近四千亿规模的可持续发展。关于买地，颜建国曾提出公开市场里面中海要更加勤奋，用更多的机会拿到符合投资标准的土地，而非公市场方面要做很多工作，去年还专门成立了非公市场合作部，跟同行、政府合作，来进行勾地。

另一方面，中海寻求通过旧改项目增加土地储备。于2020年12月，中海通过旗下中海华南（深圳）有限公司的控股子公司深圳市海泽房地产开发有限公司与新大坑股份合作公司签署合作协议，正式介入开发深圳龙岗区龙东华盛工业区城市更新项目（二期），拟计容建面9.23万平方米。

大手笔拿地的同时，中海还在进行大额融资。2020年12月4日，据中海集团公众号披露，其在香港成功筹组190亿港元俱乐部贷款。本次俱乐部贷款采取三年和五年双期结构，是集团总部历史上金额较大、财务成本较低的一笔债务融资，所得款项全部用于置换现有债务，进一步优化债务结构。

另外，中海企业发展于2020年12月10日发行了2020年度排名前列期中期票据，实际发行金额15亿元，发行利率为3.6%。

中海宏洋亦有融资动作，于2020年12月21日，深圳交易所信息显示，中海宏洋-中信建投2020年度第1期购房尾款资产支持专项计划项目状态更新为“通过”，债券类别为ABS，拟发行金额5.25亿元。

来源：观点地产网