前11月全国法拍住宅成交1472亿 法院负责腾退助力“捡漏”

来源：新京报

11月份，全国法拍住宅成交1.05万套，清仓率20.2%，较上月减少0.5个百分点。法拍房一直被称为“捡漏房”，但由于腾退难等风险的存在，法拍房的成交率并不理想。值得关注的是，11月20日，最高人民法院发文明确，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”“占有不明”“他人占用”等。

业内人士认为，目前相较法拍标的整体约六成的成交率而言，法拍房成交率仅两成左右，明显偏低。随着法拍房信息的进一步公开透明，预计未来法拍房成交率将有所回升，并为更多购房者所接受。

1-11月全国法拍住宅成交10.4万套

中指法拍数据库监测，1-11月，全国法拍市场累计成交法拍住宅拍品数量约10.4万套，总成交金额1471.9亿元；较2023年累计成交的9.9万套增加约6.1%。从成交趋势上看，广东、江苏、浙江、四川等省份成交量居于前列。

从11月来看，全国法拍住宅新挂拍2.3万套，环比减少25.3%、同比下降8.6%。11月全国法拍住宅成交1.05万套，清仓率20.2%，较上月减少0.5个百分点；总成交金额146.9亿元，同比增加7.9%。

在一线城市清仓率方面，11月份，北京、上海、广州、深圳分别为33.8%、49.4%、26.5%、39.3%；从城市挂拍量来看，11月份，法拍住宅挂拍规模最高的是重庆，法拍住宅达到了2095套；其次是宜宾，达到1566套；郑州、惠州、成都等城市住宅挂拍数量均超千套。

在北京法拍房市场，据瀚海数据研究院，北京11月司法挂牌房源共976套（其中住宅挂牌570套），环比上涨24.81%，同比上涨29.10%；挂牌房源中有效开拍875套，成交243套，成交率28%（此数据已减去撤拍套数），其中住宅成交率41.85%。

11月份，在北京成交房源中，总参拍人数1194，套均参拍人数4.9，套均成交折扣7.7；法拍房住宅成交单价4.87万元/平方米，环比上涨4.96%，同比下降7.41%，与11月二手房单价5.72万元/平方米相比，折扣率14.86%。

在北京参拍住宅类房源中，11月热度最高的标的为朝阳珠江绿洲，这是一套153平方米的三居室，共有26人参与竞拍，起拍价为434万元，最终以589万元成交，市场价格约为610万元。

11月份，全国法拍住宅成交总价最高标的物是上海市徐汇区长乐路的一幢沿街老洋房，该标的物于11月29日成功出让，建筑面积527.4平方米，评估价1.5亿元，该标的经过41轮竞价最终成交价1.27亿元，成交折价率84%，成交均价24.1万元/平方米。

另一值得关注的法拍房是，11月25日，上海浦东新区黄浦江畔的万科翡翠滨江小区内一套顶层复式豪宅，以6672万元成交。标的建筑面积615.45平方米，住宅建筑面积562.73平方米，评估价1.02亿元，物业费每月5402.21元。本次为第二次拍卖，当天吸引了4人参拍，以评估价来说，相当于以六五折的价格拿下。

此外，据克而瑞抽样调查数据显示，11月法拍房成交率23%，较10月下降了6个百分点。分城市来看，11月份，宁波、厦门、成都、济南、杭州、大连等城市表现较佳，法拍房成交率超过50%。其中，宁波、厦门更是超过七成。主要是这些城市的法拍房套利空间较受关注。相比之下，南京、武汉、郑州等城市，在房价有较大跌幅的背景下，法拍房成交率均在三成以下。

严禁“不负责腾退”或将推动交易

近两个月以来，房地产新政支持力度大，效果持续性强于以往，房地产市场呈现“回稳”态势，法拍房理所当然也会受这一市场大环境利好的影响。整体来看，克而瑞分析人士认为，随着年末的临近，法拍房供给规模也迎来了周期性的扩大，但法拍房成交方面并不理想，在中央大力推行各项稳市场举措、新房市场信心逐步恢复的背景之下，相较于住房品质快速提升的一手房，以及“所见即所得”的二手房市场而言，法拍房并没有获得更多的关注。

值得关注的是，11月20日，最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的通知，要求尽职调查财产现状。不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。拍卖财产为不动产的，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

上述指导意见还提到，需要组织腾退交付的，执行法院应当制作腾退预案，积极督促被执行人及有关占用人员主动搬离。对于督促后仍不主动搬离的，应当严格依法腾退，并做好执法记录、安全保障等工作。不难想象，这一政策对于法拍房是一大利好。腾退一直是阻碍法拍房成交的原因之一，此次最高人民法院下发的指导意见，无疑有助于解决当前市场腾退问题，进而促进交易。不过，在业内人士看来，因为政策刚刚执行，其影响有多大，还要看12月的市场反应。

中指研究院分析人士认为，近年法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行以及购房者参与其中。此次最高人民法院再次详细规范了法拍市场要求细则，为进一步规范网络司法拍卖行为，着力提升执行财产处置水平，切实保障当事人的合法权益，为法拍市场健康稳定发展提供了法律保障。

“相比目前法拍标的整体六成左右的成交率而言，法拍房成交率仅两成左右，明显偏低。随着法拍房信息的进一步公开透明，预计未来法拍房成交率将有所回升，并为更多购房者所接受，成为房地产交易链条中不可或缺的一环。”克而瑞分析人士认为，对比10月来看，11月成交房源的平均折价率增加，主要是二拍类折价率有所上升。另外，受上述最高人民法院新规影响，观望者多，在12月法拍公告全面更新之后，预计平均折价率或有所回落。