政策环境接近2014年最宽松阶段,限制性政策能否持续优化?

来源：新京报

12月7日，中指研究院发布《中国房地产市场2023总结&2024展望》报告（简称“报告”）。报告显示，自房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。

市场规模仍在，房企应把握窗口积极营销

报告显示，今年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%。这主要是受到政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响。相比之下，二手房价则出现下跌。今年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，房价走势持续低迷，截至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

目前，改善性需求仍是市场的重要支撑，同时，购房者在置业决策过程中也愈加理性，对产品品质、品牌口碑、项目周边配套和物业服务等要素的关注度明显提升。

中指研究院常务副院长黄瑜表示，当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。此外，在商品住房回归商品属性的趋势下，未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高，好产品、好服务才会有更强市场竞争力；同时，改善性需求未来具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。

对此，京投发展股份有限公司森与天成项目营销总监黄琨认为，市场的大环境会影响到每个具体项目的销售。不过，目前，仍会出现“领跑”项目，这样的项目一般是具有价格优势或者稀缺性资源，也就是其他项目所不及而且能够直击人心的卖点。

年末市场仍面临下行压力，市场恢复依赖于购房者预期

众所周知，8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9月、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入11月，购房者置业情绪继续走弱，重点城市销售面积环比下降约8%，同比下降约14%，年末市场仍旧面临下行压力。

对于政策趋势，报告预计，在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整。在需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等。此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能，核心二线城市有望全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

报告还指出，从目前来看，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。但是，在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。