官方划定贵阳郊区范围;原融媒体中心地块项目规划出炉(贵阳楼市周报11.25-11.29)

来源：樾筑

贵阳楼市周成交榜

据贵州省房协统计数据，2024年11月22日至11月28日，贵阳主城六区住宅网签金额榜单中：

小河扛把子美的璟悦风华蝉联销冠。

铁建城再次发力重回第二。

今年以来一直都很火的洋浦觀山玉排名第三。

其后分别是首钢贵州之光、众恒观山云墅、天一观山阅、中铁尚和锦城、花语墅、龙湖舜山府和建发金融北城等项目。

上一周，贵阳主城楼市继续保持回稳态势，周销量实现环比两连涨。

就周销量的表现来看，11月份贵阳楼市数据是能够令人满意的。

而随着12月1日各种新政落地执行，预计贵阳楼市年底冲量，应该不会遇到太多障碍。

至于周榜上的项目，首先值得关注的，自然就是蝉联周销冠的美的璟悦风华了。

且不说是否有集中网签的情况，即便是有，美的璟悦风华达成的销量，在近郊区域内，也算是十分炸裂了。

要知道，目前贵阳楼市两极分化、冷热不均的态势十分明显，在近郊取得成绩非常艰难，美的璟悦风华能蝉联周销冠，是很有说服力的。

一方面，美的璟悦风华的区位优势在区域内确实十分明显，另一方面，通过多年深耕，美的璟悦风华在产品力和配套兑现能力上，应该都已受到了区域市场认可。

类似的情况，其实也出现在接下来需要关注的天一观山阅项目上。

相比起美的璟悦风华，天一观山阅的竞争力，可能会更偏向产品力和学区配套上。

不过同样毋庸置疑的是，天一观山阅也是在并不算好的区域内，取得了相对不错的成绩。

最后，类似洋浦觀山玉、众恒观山云墅等新晋红盘，此前我也提得够多了，大家也都应该习惯了这些项目在榜了。

而这两个项目背后更令人关注的，则是其在接下来的投资动向。

一个有望进驻老城，一个有望继续深耕小龙滩，总之无论是现在在售的楼盘，还是将来可能开发的新项目，其表现都非常值得期待。

1、总成交价约1.87亿元，国企平台兜底贵安一宗宅地

11月22日，据贵阳市公共资源交易中心公告，位于贵安新区马场镇的52011120240229号地块，被国企平台——贵州贵安城投项目管理有限公司以约1.87亿元总价获取。

据悉，52011120240229号地块实际出让面积69519.49平米，规划用途为城镇住宅用地（兼容商业建筑≤5%），规划指标为容积率≤1.6，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。

地块具体区位如下。

天眼查显示，贵州贵安城投项目管理有限公司为贵州贵安城市投资集团有限公司旗下全资控股子公司。

贵州贵安城市投资集团有限公司前身为贵州贵安轨道交通有限公司，系贵安发展集团下属全资一级子公司，于2016年4月成立。

2、含原吾乡项目用地，贵阳贵安超34万方宅地终止出让

据贵阳市公共资源交易中心公告，近日，含原吾乡项目用地在内共7宗宅地终止出让。7宗地总出让面积超过34万方。

据悉，本次终止出让的7宗地，宗地编号分别为52011220240022、52011320240042、52011220240027、52011220240028、52011220240029、52011220240026以及52011120240239。

52011220240022号地块

52011320240042号地块

52011220240027号地块

52011220240028号地块

52011220240029号地块

52011220240026号地块

52011120240239号地块

7宗地里，1宗位于高新区沙文园区，3宗位于乌当区奶牛场片区，为原吾乡项目用地，2宗位于乌当区东风镇片区，还有1宗位于贵安新区湖潮乡。

3、贵州出台新政推动房地产市场止跌回稳

近日，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省全力推动经济持续回升向好若干政策措施的通知》。

根据《通知》，贵州省将通过落实、支持以下政策，推动房地产市场止跌回稳：

优化完善个人住房贷款政策

——落实好商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为15%的政策，取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

——支持缴存人提取公积金支付房租和购买保障性住房，支持省内异地购房提取公积金，支持住房公积金购房代际互助，支持各市（州）结合实际提高住房公积金最高贷款额度，有序开展存量商业住房贷款转公积金贷款。

——居民家庭申请商业贷款购买商品住房时，在拟购住房所在县（市、区、特区）范围内无住房的，拟购住房认定为首套房。

支持房地产开发企业合理融资需求

——将所有符合条件的商品住房贷款项目全部纳入“白名单”，加大项目推送、问题项目修复及贷款投放力度，做到合规项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

——对重点城市纳入保交房攻坚战的项目，在项目剩余货值能够覆盖增量融资且新增资金实现“后进先出”的前提下，并购贷款资金可用于补足项目资本金缺口。

——落实好“金融16条”中存量融资展期政策和今年底前到期的经营性物业贷款政策延期到2026年要求。

大力促进房地产市场交易

——支持商品房“以旧换新”，对2025年底前居民家庭卖旧房买新房的，各地政府可根据自身财力情况，发放不高于5%的政府消费券，定向用于房屋装修和家用电器消费。

——用好保障性住房再贷款和专项债券收购商品房用作保障性住房政策。加快城中村和危旧房改造，采用“房票”和补贴相结合的方式进行货币化安置，促进消化存量商品房。加快实现“带押过户”跨银行办理。

——落实好国家住房交易契税政策和取消普通住宅与非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策。2025年12月31日前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

提高商品房开发质量

——制定《贵州省高品质住宅设计导则》，加快“好房子”建设。大力发展旅居地产，指导各地合理规划建设避暑康养旅居型地产项目，对配建教育设施、车位配比等进行优化设置。

提高土地资源利用率

——落实地方政府使用专项债券回购符合条件的闲置存量土地政策，确有需要的地区也可用于新增土地储备项目，盘活存量土地。

总体看下来，本次省级新政，大致还是在做此前政策的延续，不过消费券、税款优惠等具体政策的延伸，还是具备一定刺激作用的。

如果明年，贵阳各区能把省级政策给落实好，把具体的刺激政策给执行好，那么明年贵阳楼市继续回稳的态势，应该还是能够保持的。

顺便一提，今年贵阳贵安常住人口仍在稳步增加中，这无疑也能增加贵阳楼市明年持续回稳的可能性。

4、官方确定贵阳贵安郊区范围

据贵阳市自然资源和规划局发布的公开信息，11月27日，贵阳市自然资源和规划局举行新闻通气会，对《贵阳贵安城郊商品住房用地布局研究》等进行解读。

据悉，目前贵阳贵安借鉴学习杭州市城郊商品房土地供应经验做法，已编制完成《贵阳贵安城郊商品住房用地布局研究》，划定城市中心范围207.61平方公里（含贵安新区7.01平方公里）、城市近郊范围1550.64平方公里（含贵安新区484.09平方公里）、城市远郊范围6597.55平方公里（贵安新区不涉及）。

其中，贵阳市城市郊区（含近郊和远郊）位于环城高速－北京西路－站西路－贵遵路、中环－甲秀南路－四方河路－花溪大道－花冠路－南明河西侧、乌当核心城区及花溪核心城区以外区域；

贵安新区城市郊区（含近郊和远郊）位于大数据科创城核心区以外区域。

本次官方划定的郊区范围，我仔细研究了一下，现在就个人理解跟大家做一下分享。

一，观白郊区，以环城高速－北京西路－站西路－贵遵路为界，如下图。

二，老城郊区，以中环－甲秀南路－四方河路－花溪大道－花冠路－南明河西侧为界，如下图。

三，乌当区郊区，个人认为，以航天路－东二环－水东路－新添大道－龙广路为界。

四，花溪区郊区（含经开区），个人认为，经开区部分以花溪大道－四方河路－花冠路－西南环路为界，花溪区部分以甲秀南路－花冠路－花溪大道－西南环路为界。

以上就是个人理解的贵阳郊区划分方式了。具体哪个区域该不该被划分为郊区，大家还是要以官方口径为主，我个人的理解也就是图一乐。

而根据以上划分方式，类似三马、龙洞堡、窦官、金竹等看似区位条件相对不错的区域，也会被划归为郊区。

个人认为，其中确实也还有一些可以斟酌的地方。

5、观白交界处又有宅地控规出炉

11月27日，贵阳市自然资源和规划局公示了白云组团泉湖单元BY-05-04地块控规。

据悉，BY-05-04地块内，含有两宗待出让宅地，以及一宗待出让商住用地，宗地编号分别为BY-05-04-01和BY-05-04-03，以及BY-05-04-02。

BY-05-04-01和BY-05-04-03两宗宅地用地面积分别为8.69万方和16.96万方，规划指标均为容积率2.5，建筑密度22%，绿地率35%，限高80米，兼容10%非住宅建筑。

另外，01地块配建一所6班幼儿园，03地块需配建一所12班幼儿园。

而BY-05-04-02地块用地面积为2.18万方，规划指标为容积率3.0，建筑密度40%，绿地率25%，限高100米，兼容40%住宅建筑。

该三宗地位于观白连接处西侧、环城高速与观云大道之间，周边路网丰富度、公交便利性、生活便利性、城市界面等都不有不足，因此整体区位条件一般，大致可参考白云区保住房项目云歆苑。

6、观山湖原融媒体中心地块项目规划出炉

11月29日，贵阳市自然资源和规划局公示了G（22）130地块项目，即投控置业负责开发建设的原融媒体中心地块项目规划信息。

根据规划，该项目容积率2.5，总建面约14.6万方，规划住宅楼栋9栋，最高建筑层数29层、99.1米，规划总户数575户，规划总停车位930个。

此外，根据公示的规划平面图，该项目规划的9栋住宅楼中，5栋为T2楼栋，4栋为T3楼栋，呈合围式布局，可打造大景观中庭。

经粗略计算，项目T2楼栋户型建面有望于175平米起，T3楼栋户型建面有望在130-150平米范围内。

结合项目地块的区位优势，该项目毫无疑问将主要满足深度改善需求。

目前，该项目尚未面世。不过随着项目规划的公示，我们也许在今年底或明年初，就能看到更为全面的项目产品信息了。