年报盘点|去年50强房企净利润率:盈利能力承压,八成同比下跌

来源：新京报

2021年，在房地产调控政策和融资环境趋紧等多重外部压力影响下，房企的盈利能力受到了空前的考验。

新京报房产新闻部对2021年度销售额排名前50强房企盈利指标进行复盘，在目前已披露财报的44家龙头房企中，选取归母净利润、净利润率、毛利率三个指标进行排序对比分析。此次，新京报房产新闻部推出《2021年50强房企净利润率盘点》，着重对反映房企盈利能力的重要指标——净利润率进行排序分析。

净利润率又称销售净利率，是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。销售额50强房企中，2021年谁的净利润率实现了正增长？又有谁跌幅较大？

仅5家房企净利润率实现正增长

2021年房企净利润率的表现可谓是“跌”声一片。在已经披露财报的44家龙头房企中，仅滨江集团、华发股份、大唐地产、建发国际、禹洲集团5家实现了净利润率正增长，另外39家房企同比均有所下跌，下跌的房企超过八成。

通过和2020年对比可以看出，宝龙地产、中海地产等这些排名靠前的、盈利能力较强的房企，2021年的净利润率也有较大幅度的下滑，且净利润率尚且还未达到20%。以中海地产为例，2021年其净利润率为17.78%，而其2020年则为25.68%。曾经净利润率表现较佳的龙光地产、合景泰富也有所下滑，净利润率分别为13.26%和10.75%，同比分别下滑5.56个和12.45个百分点。

整体来看，2021年，在已披露财报的44家房企中，仅有13家净利润率达到10%以上。同时，净利润率为正值但在5%以下的房企数量也从2020年的4家增加至7家，包括禹洲集团、正荣地产、首开股份、建业地产、绿地控股、祥生控股、大悦城控股。

此外，5家房企净利润率为负值，分别为中南建设、荣盛发展、富力地产、阳光城、蓝光发展。这5家房企对应的归母净利润也录得亏损，其中，蓝光发展、阳光城、富力地产未能如期偿还到期债券引发信用危机；中南建设、阳光城等房企因业绩不佳计提了大额的存货跌价准备，也导致归母净利润的大幅下降。

多重因素导致盈利能力普降

综合归母净利润、毛利率、净利润率三大指标来看，2021年，上市龙头房企的盈利能力处于普遍下降的态势。其中，超八成龙头房企净利润率和毛利率同比呈现下降态势。

另外一组来自于机构的数据也显示，不止是TOP50强房企，百强房企的净利润率水平也明显下滑。中指研究院最近发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2021年，百强企业的净利润率均值和净资产收益率均值较上年分别降低2.2个和1.8个百分点，分别降至9.8%、8.1%。

从三大指标来看，“出险”房企（指陷入流动性困难的房企）盈利能力快速下降，包括阳光城、富力地产、融信中国等。截至5月9日，TOP50房企中尚且有融创中国、中国恒大、世茂集团、中国奥园、佳兆业、新力控股等房企未发布财报。对于延发财报的主要原因，各家企业表示主要由于疫情对审计工作的干扰等，但也有业内人士认为，延发财报会令市场加深对企业流动性状况薄弱等的担忧。

而关注三大指标同比降幅较大的房企，其中部分房企都有近年来高价拿地、举债扩张的背景，比如闽系房企融信中国、正荣地产、阳光城等。

业内：房地产行业或长期处于低利润时代

对于房企盈利能力普遍下降的现状，中指研究院指出，地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。当前，多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场；同时，应适度发展轻资产业务，发挥运营优势，提升边际效益。

对于房地产行业盈利状况普降的趋势，克而瑞分析师朱一鸣也指出，近年来行业盈利空间受到挤压、多数典型上市房企利润率水平显著下降主要有以下两大原因：一方面，近年来行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大，不少企业通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，保障销售目标的实现，这也进一步加剧了企业“增收不增利”的表现。而另一方面，规模房企低利润项目仍然处于结算期，利润出现下降，但当期费用在目前的市场环境下仍然偏高，两者并不匹配。此外，行业下行背景下，2021年不少房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，也对当期的利润表现有负面影响。

对于未来净利润率的走势，朱一鸣表示：“房企盈利水平正在回归一个平衡点，未来还需要1-2年的时间才能走出低谷，但是很难说会有明显的回升。”