新年展望|触底徘徊、政策优化、风险出清,房地产期待重回正轨

来源：新京报

2023年房地产行业迎来“转折点”，楼市成交先扬后抑，房企仍在持续出险，尤其是房地产政策出现了实质性的转变。在优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面均有具体举措落地，对外释放积极信号。

2024年，在“保交楼、稳民生”的环境之下，10万亿级的房地产市场如何重回正轨？房企融资环境如何得到改善？从商品房到保障房又将迎来怎样的变化？

关键词1：触底

楼市有望逐步企稳，房价或触底

当前市场主要受到多个因素的影响和制约，其中房价持续下跌，导致潜在购房者观望情绪较重，置业更加谨慎，同时，二手房挂牌量大增也造成价格承压。由于居民的就业、收入状况及预期尚未完全恢复，对于房地产市场仍缺乏信心，加杠杆购房意愿低于前几轮市场周期。另外，房企出清仍在持续，居民对购买民企期房保持谨慎。

对于未来的市场，中指研究院市场研究总监陈文静认为，2023年年底北京、上海降低首付比例和下调房贷利率等，大幅降低居民购房门槛和购房成本，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底，2024年全国房地产市场有望逐渐筑底企稳。

在58安居客研究院院长张波看来，国家统计局数据显示，2023年11月份70城二手房价格已达底部，尤其是部分一线和热点二线城市由于房价下行同时伴随着成交量提升，因此也预示着房价筑底完成，下一步房价的下行空间较为有限。和房价下行相伴的是部分城市商品房限价松动表现明显，尤其是中小城市一些前几年投资集中、上涨过快的区域板块表现更为明显。此外，热门学区房价格下行明显。这一点在一些大城市表现尤为明显，重点体现在优质学区旁的“老破小”，随着出生人口减少，学区价值正在被弱化。

此外，建诚晟业联合创始人苑承建表示，2024年将是旧秩序进一步消退、新模式逐步建立的一年，宏观环境叠加政策发力改变各方预期和行业走向，底部徘徊将在这一年成为历史。

关键词2：规模

乐观情形下销售规模或小幅增长

“2023年商品房实际成交规模继续减少，除了一季度市场出现明显复苏外，后三个季度的成交总体表现为低迷，商品房成交规模预计减少到11万亿-12万亿的区间。”张波表示。

而展望2024年，陈文静指出，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比降幅或在5%左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%。

另外，“从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，乐观假设近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在13亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。”陈文静认为，在销售额方面，近两年成交的优质地块逐渐入市叠加一二线城市成交规模占比提升，2024年全国商品房销售均价或结构性小幅上涨。中性情形下，2024年全国商品房销售额同比下降2.4%。乐观情形下，2024年全国商品房销售额同比可实现小幅上涨，涨幅在4%左右。

苑承建也认为，在经济企稳复苏、政策继续维持稳中向好态势的大背景下，结合多年历史数据和模型预测，2024年全年商品房销售面积和金额将分别达到11.6亿平方米和12.6万亿元，相比2023年，止跌且小幅反弹，增速分别为0.9%和4.5%。

关键词3：调控政策

各地将持续优化限制性政策

2023年“因城施策、精准施策”指导各地优化楼市政策，政策力度持续增强，多数城市限制性政策完全放开。

对于2024年，张波预计，房企预售政策调整，大方向是预售资金将由银行监管向政府监管方向转变，有利于更好落实各方主体的权责关系，构建更让购房者放心的监管体系，监管的抓手也会更为多样化。

在保交楼政策趋势上，从全国来看，房地产完工率在不断提升。但从当下来看，“保交楼”更重视的是“可交付”，对于交付质量问题关注较少，这也导致不少项目交付后出现一些集中性矛盾。下一步可以在交付质量层面有更多政策指导。

张波表示，房地产行业的回暖本身是和国内经济回暖保持一定同步的，因此中国经济不断回升也预示着未来房地产市场终将走出低谷。从破局关键来看，需要通过政策拉动，快速实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线城市有效复苏，本轮的房地产复苏本身就会呈现长周期和分化特点，但热点城市的复苏对于信心的支撑作用力不容小觑。

在陈文静看来，核心城市限制性政策有望继续优化，一线城市或按照因区施策的方式优化郊区限购，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。此外，土地出让规则有望继续优化调整以活跃土地市场，未取消地价上限的城市，有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。

苑承建也表示，“先立后破”预示房地产行业政策空间有望进一步开放，中央做出“供求关系发生重大变化”的判断后，政策放松力度需要更加“解放思想”。主要城市当前政策相比2014年全面快速放松仍有差距，未来一段时间，市场不稳，政策放松（刺激）不止。其中，在房价反弹预期被抑制、行业下行反向制约经济企稳的大环境下，以限购为代表的抑制性政策已不合时宜，预计更多城市将会放开，一线城市也可能在部分区域放松以改善市场预期。

关键词4：融资

支持房企融资，防范行业风险

目前，房企融资环境总体仍然较弱，据国家统计局数据显示，2023年1-11月份，全国房地产开发企业到位资金约11.70万亿元，同比下降13.4%。事实上，2023年以来，对于房企融资问题的关注度较高，前三季度大多处于“喊话”阶段，实际落地进度较快，第四季度力度明显提升，尤其是“三个不低于”和“房企白名单”都是指导各地银行从资金侧发力的具体举措。

对此，中指研究院企业研究总监刘水认为，近期，多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，加快“三个不低于”政策落地，这将改善当前民营房企融资难现状，有助于防止房地产企业风险蔓延。

张波认为，未来对于即将出险的房企，尤其是整体业绩稳定但短期偿债压力偏大的房企，为其短期融资提供更多便利，则可有效减少“爆雷”产生，同时随着行业风险不断出清，加之房企更多“自救”，会推动这类房企未来“爆雷”概率大大降低。对于已经出险房企是否也将获得金融机构支持，这一点会视不同企业而定，但肯定不会选择“一刀切”的方式，更大概率是“一企一议”来推进。

此外，张波表示，融资政策变化推进行业继续优胜劣汰。金融侧不会无选择对所有房企进行救治来降低行业风险。淘汰掉一些违法违规的企业，清除掉一些已经达到“破产”水平的房企，才能有利于行业整体更为健康发展，这也是房地产行业风险出清的重要一步。

从2024年整体来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者“出清之年”。

关键词5：模式

积极探索房地产发展新模式

“三大工程”（即规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施）建设是党中央根据房地产发展新形势作出的重大部署。2023年以来，中央已多次在重要会议中强调积极推进“三大工程”建设。

对此，陈文静预计2024年，“三大工程”配套政策有望加快落实，积极发挥稳投资、稳消费的作用。其中，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目进入实施阶段，将在供需两端支持房地产市场企稳。保障房实施策略也有望逐渐明晰，近日住建部相关司局负责人表示，新一轮保障性住房建设拓展了配售型保障性住房新路子，重点是针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”，预计配售型保障房将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动“市场+保障”“购+租”的住房制度加快完善，进一步探索新的发展模式。

张波也认为，保障性住房是房地产发展新阶段中非常重要的组成部分，这也标志着我国将构建政府保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购并举的“双轨制”住房体系。在“双轨制”推进中，大量的城市青年和新市民的居住问题都需要进行针对性解决，也有助于更好解决一二线大城市中等收入的“夹心层”群体住房困难问题。

“未来保障房和商品房会严格进行划分，保障房只在体系内进行流转，尤其是配售型保障性住房实施封闭管理，个人不得私下交易或者上市流通。这本身更有利于保障房的管理更为精细化。总体来看，会有利于缓解各类大中城市住房矛盾，有序推进房地产向新周期发展，推动消费力持续稳定提升。”张波称。

在李宇嘉看来，房地产已经从金融属性向民生、居住属性转变，旧的需求驱动正在退去，而新的模式或需求力量仍在探索和夯实过程中。