“白名单”项目合理融资需求“应满尽满” 能否阻断房企风险?

来源：新京报

在房地产第一批项目“白名单”陆续出炉后，金融监管总局再次部署“应满尽满”的融资原则。

2月6日，国家金融监督管理总局召开专题会议部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。会议要求，各监管局要成立工作专班，各商业银行主动对接协调机制，对“白名单”项目的合理融资需求“应满尽满”。

对此，业内人士认为，这意味着今后房企融资支持进程将加速，利于改善企业资金状况，侧面利好债务等问题的处置。而值得关注的是，未来融资协调机制在解决部分房企融资需求的同时，是否能阻断房地产企业风险蔓延？

及时评审，对合理融资需求做到“应满尽满”

2月6日，金融监管总局表示，城市房地产融资协调机制相关工作近期已取得积极进展，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了房地产项目“白名单”并推送给商业银行，商业银行积极响应，有效对接项目名单，已提供一批新增融资和贷款展期，满足不同房地产项目合理融资需求。

金融监管总局要求，各监管局要成立工作专班，主动加强与地方政府和住建部门协同配合，积极参与协调机制各项工作，及时掌握辖内各城市协调机制运行情况。指导督促辖内银行完善制度流程，尽力满足合理融资需求。各监管局要按照协调机制要求，总结良好经验与做法，加大复制推广力度。对存在的问题与堵点，要及时报告，通过协调机制认真研究、切实解决，助力辖内房地产市场平稳健康发展。

此外，金融监管总局同时要求各商业银行主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。各商业银行内部要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，指导督促各分支机构加强对辖区房地产项目的调研，全面掌握情况。对于需要协调解决的事项，应及时向协调机制报告并推动解决。

对于此次金融监管总局工作部署，易居研究院研究总监严跃进认为，这是在1月份前后阶段性工作基础上的新部署，充分说明对于既有工作的肯定，也对后续工作提出了新的要求。比如对监管部门提出要求，即“协同配合”和“指导督促”，而对于商业银行也明确要求及时开展评审。这将确保2月份各类融资支持工作加速，尤其是在尽职免责规定下势必提高作业效率。

据悉，早在今年1月12日，住建部、金融监管总局提出建立城市房地产融资协调机制，同时向本行政区域内金融机构推送享受融资支持的房地产项目名单，以更加精准支持房地产项目合理融资需求。

1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。同时，明确能够获得融资支持的项目需要满足“5个条件”：项目处于在建施工状态，如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入；有与融资额基本匹配的抵押物；确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；制订贷款使用计划和项目完工计划。

业内 ：“白名单”项目需形成良好循环机制

在各地积极落实房地产融资协调机制的情况下，截至1月底，据媒体报道，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。进入“白名单”的房地产项目，将更精准地获得金融支持，从而更好实现“保交楼”。在商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市的83个项目发放贷款共178.6亿元。

值得关注的是，在第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。包括碧桂园、融创、旭辉、世茂、金科等房企均有多个项目入选“白名单”。本次“白名单”细化到了项目层面，可谓打开房企融资的新局面。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产融资协调机制，是落实中央金融工作会议关于民企融资“一视同仁”的重要举措。当前，房地产企业风险甚至蔓延到了稳健经营的企业。其中，金融机构对房企的风险担忧是最主要的原因。金融市场失灵，需要有为政府积极介入，这也是国家金融监管总局召开此次会议的背景。

李宇嘉还认为，融资协调机制落地的路径已经很清晰了，关键是能否实现二者之间的监管合作，消除信息不对称。住建部门对行业和市场的监管到位，项目规划设计符合现实需求，确保项目融资的风险在前端被消除，项目后期销售计划可以实现，资金偿还有销售计划的保障。满足这些条件，也基本满足了“5个条件”，金融监管部门就应该予以贷款满足，这相当于项目正面清单。对此，金融部门要完善贷款审批、风险控制等政策，对正面清单内的项目要“应满尽满”。

不过，融资协调机制是否能解决房企融资需求，是否能阻断房地产企业风险蔓延？李宇嘉认为，融资性现金流恢复，只是房企资金链好转、避免风险无序蔓延的一个必须条件，充分条件是房企销售现金流恢复，即自我造血功能，这是融资性现金流持续性恢复的前提条件。如果自我造血功能不恢复，外部融资性现金流不可能持续性恢复，不可能无条件提供支持。毕竟，“5个条件”之一是有还款条件且销售状况前景良好。第一批“白名单”项目是一个好的开始，接下来要观察可持续性，形成成熟的“项目推送-贷款投放-贷款偿还-项目推动”的循环机制。

在严跃进看来，此次金监局会议召开，是确保今年房企现金流稳定的重要保障。近期包括融创、碧桂园和金科等企业都获得了较多的资金保障，这说明出险企业也可以获得较多的资金支持。这对于此类企业资金状况改善和企业基本盘稳定都有积极的作用，也侧面利好债务等问题的处置。

另外，中指研究院企业研究总监刘水表示，随着更多房地产项目贷款支持落地，支持项目融资的政策效果将逐步显现，有助于改善房地产企业流动性，有助于缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资，有助于促进房地产与金融良性循环。