低首付风险高 楼市“打新”需谨慎

来源：证券时报/记者 吴家明

房企花式促销早已不是什么新鲜事，但面对各种各样的促销，购房者各有打算。近段时间以来，深圳楼市低首付甚至是“零首付”的现象重现，楼市“打新”也要提高警惕。

“零首付”隐藏风险

近日，一则号称深圳龙岗区某楼盘项目的“零首付购三房”消息在互联网平台流传。证券时报记者采访得知，该项目零首付实际是一份金融方案。具体操作方式是购房者先交定金10万元给开发商，然后第三方借给购房者较高100万元作为首付款。购房者排名前列年内需还30万元，分三笔还清；第二年至第四年每年内需还20万元，分两笔还清；第五年还10万元，分两笔还清。不过，中介人员表示，此项活动已经叫停，而且该项目多栋“期房待售”房源均显示“分局锁定”。随后，项目开发企业深圳市深润川实业有限公司也发布声明称，“销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

其实，多年不见的低首付早已重现江湖，而且也不时有开发商回应市场传闻。有业内人士对记者表示，按照相关住房贷款管理办法，购房者必须一次性支付首期款，不存在开发商自己借款给购房者付给自己的说法，而深圳此前推出的多个房地产相关政策文件中也都有类似打击首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

近日，深圳市房地产中介协会也就“零首付”购房的相关风险发布提示，指出“零首付”不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，还须借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。与此同时，“零首付”涉及的部分违规操作，无法在合同中明确约定（即使约定，其有效性也难被法律认可），一旦房地产企业无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔，也存在被银行拒贷和违约风险，请消费者面对“零首付”购房的诱惑时保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。

此外，房地产中介机构、从业人员应严格遵守法律规范，提高合规从业与避险意识，拒绝参与此类以“零首付”或首付分期为噱头的销售行为中。否则，一旦发生消费者纠纷投诉，参与的房地产经纪机构及从业人员都有可能面临严肃查处，甚至丧失从业资格。

降低购房首付成效如何

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发商一些创新自救的努力，也从一个侧面表明深圳市场销售压力较大。在接受记者采访中，大部分购房者认为首付比例下调也意味着需要更多贷款额度，后续月供的压力会增大，在目前情况下也不会因为降首付而轻易入市。

最近一段时间以来，多个城市继续加入放松楼市调控政策的队伍，政策主要指向对二套房首付比例大幅松绑。例如，同属粤港澳大湾区的惠州在8月15日传出对于居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，较低首付款比例调整为20%。不过，早在今年4月，惠州市住建局、自然资源局等多部门已经联合印发《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，提出限购松绑、公积金付首付、差别化信贷等多方面施策纾困楼市。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，接连退出限购，松绑限贷，惠州楼市会有起色，但惠州楼市走势基本取决于深圳，目前深圳二手住房价格仍旧在下跌，新房二手房交易量跌幅明显，市场整体仍处在低迷态势，即便政策纾困下惠州楼市趋于好转，但不可能迅速好转起来，未来一段时间仍处于”低位寻底“的态势中。

与此同时，一些城市的降首付等购房信贷政策调整却让人“摸不清头脑”，特别是市场传闻传出后银行随即否认，也看出在降首付方面各方相对谨慎。严跃进表示，许多城市的首付款比例较低为20%，再往下调整空间不大，而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况，20%的首付比要求是比较合适的。