防止虹吸效应!住建部部长首次解答楼市限购需因城施策的背后深意

来源：新京报

“四个取消、四个降低、两个增加”，一套政策“组合拳”给全国楼市再次注入信心。

10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况并答记者问，详解促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。

住建部部长倪虹表示，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个取消”包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。“两个增加”就是“新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”和将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

考虑“虹吸效应”，京沪深并未完全放开限购

9月26日中央政治局会议召开以来，地方调控政策加速“松绑”。据克而瑞研究中心监测，9月26日到10月16日，共有70个城市出台81次放松性政策，其中，广州、天津全面取消限购，北京、上海、深圳分区优化限购政策，厦门、深圳等取消限售，深圳、无锡、杭州等取消新房限价。

对于政策的效果，倪虹于发布会上表示：“从市场反映看，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产的主要指标明显好转。特别是一线城市，10月份以来全线回稳。同时，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。”

据克而瑞研究中心监测数据，10月前两周，新房成交呈探底回升之势。30个重点城市前13天的新房成交量较9月前13天增长27%；一线城市成交量较9月同期增长29%，较去年10月前13天增长14%。二手房成交逐周回升，10月第二周，14城成交同环比均倍增，深圳、杭州成交规模创今年单周新高。

针对大城市放开限制性购房政策是否会产生虹吸效应的问题，倪虹回应称，从规律上看，“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，其会产生不同影响。在城镇化进程中，中国政府注重引导大中小城市和小城镇协调发展。房地产市场因城施策，也是防止房地产领域“虹吸效应”负面作用的一种制度安排。

对此，克而瑞研究中心解读称：“为了防止虹吸效应负面作用扩大化，在9月末这轮调整后，北京、上海、深圳等三个尚未取消限购的城市，短期内‘四限’政策将保持现有松紧度运行，除非房地产市场环境进一步恶化，否则全面放开的可能性不大。”

下一步将调整增值税和土地增值税

配合“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，财政部部长助理宋其超在今天的发布会上也透露，目前，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。

目前，在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。

近期，财政部正在对上述相关税收政策做进一步的调整。宋其超指出，总体考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。

“具体政策我们正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。”宋其超表示。

“调整普宅标准取消后的增值税、土地增值税相关规定，将有效降低房地产企业和购房人负担，有助于促进房地产市场止跌回稳。”克而瑞研究中心如是称。

中指研究院政策研究总监陈文静预计，四季度，房地产“一揽子”配套政策有望加速落实，一方面，其或将围绕落实好存量政策展开，如落实取消非普宅标准，优化税费衔接政策，继续降低房贷利率；地方国企收储商品房政策也有望继续打通各项堵点，存量土地盘活更多资金支持或将加快落实，配套的细化政策举措也有望逐渐跟进；“白名单”项目贷款投放力度扩围加力，在保交房、改善企业资金环境方面继续发挥重要作用。另一方面，更多增量政策有望加快推出，其中核心城市充分发挥调控自主权，有望继续优化限制性政策，更多城市或采取加大购房补贴力度、降低交易税费等方式促进需求释放。