贵阳楼市的新规律

来源：樾筑

在观察了贵阳楼市将近一年后，我终于找到了规律。

近日，专业机构公布了11月贵阳楼市月报。根据月报，2023年11月份，贵阳六区销售商品房30.2万方，环比下降6.50%；

销售商品住宅25.4万方，环比下降5.93%%；商品住宅销售均价10093元/平米，依然保持在万元左右。

纵观今年前11月，我个人认为目前再以回暖或下行来形容贵阳楼市已经不够准确了。

当前贵阳六区楼市的运行规律，应该是平常住宅销量稳定在25万方左右，遇到部分节点囤积或促销的节点会冲一波量。

也就是说，贵阳楼市今年实际上是基本稳定的，除了3月份因需求囤积而冲到过50万方的量，其他月份其实并无过大波动。

包括房价也是如此，虽然确实也有部分区域降幅较大，但总体能卖出价格的地段和产品，也依然能卖出价格。

当然了，对比去年，贵阳楼市还是“下行”的，毕竟11月份贵阳六区住宅销量确实同比下滑了42%。

然而另外还有一个事实不可忽略，那就是贵阳楼市里的“玩家”实际上也在减少。

结合以上现实，我们大概能够猜到，明年的贵阳楼市又会内卷到什么地步。

虽然超高赠送暂时没了，但景观、车库乃至一些尚未开始内卷的方向，估计也都会开启内卷模式。

并且贵阳楼市的入门需求，也很可能会由刚需全面转向刚改。还在规划刚需产品的项目，应该适时调整一下方向。

分城区看，2023年11月份，除花溪区和双龙经济区外，其他区域住宅成交都出现了不同程度的下滑，其中云岩区和经开区跌幅较大。

不看同比数据的话，观山湖区楼市依然引领整个贵阳，量价齐高。南明区主城和白云区也表现不错，位于各区前列。

最差的也依然是乌当区，11月住宅销量再次不足一万方，然而对于此种情况，我早已习以为常。

去化周期方面，除南明区老城和经开区外，其他区也出现了不同程度的上涨，其中乌当区去化周期在11月来到了37个月，简直惨不忍睹。

观山湖区比较神奇，依然保持着8个月这个供不应求的数据，和其他城区显得有些格格不入。

而各区域整体去化拉胯的局面，也直接影响到了贵阳六区的整体去化周期。

截至2023年11月底，贵阳六区整体去化周期，由10月底的15个月，上升到了如今的16个月。

接下来看榜单。11月大贵阳商品住宅销售榜单亮点颇多，除开补充备案和集中备案的项目，中铁阅山湖臻藏和建发金融北城两个项目分别拿下了榜一和榜二。

而榜单上还值得关注的，有“书香府双龙分府”的天瀑学府，还有重新杀回榜单的华润九悦，以及备案案名还是保利大国璟的保利时代，万科三马新贵万科云翠隐秀。

其中，天瀑学府是因在双龙拥有绝佳的地段和产品力而收获颇丰；

华润九悦则是在临近交付后，通过准现房概念，以及非常给力的实景展示获得了购房者的认可，超过14000元的单价就是被认可的最好例证；

保利时代上榜，靠的应该是暂已绝版的绝高赠送，以及非常不错的实景展示面；

至于万科云翠隐秀，则堪称十全大补，不上榜才不正常。

至于大贵阳商品住宅累计销售榜单，则基本都是咱们的“老熟人”，榜单前五大概今年也就这样了。

目前看起来，建发金融北城获取年度销冠的可能性非常大，而中铁阅山湖、铁建城和首钢贵州之光，也都突破了千套大关。

其他在榜项目中，中海映山湖形势不容乐观，不知道12月是否能够冲量保位。

中铁尚和锦城则有希望再在12月份冲锋一波，提高段位，毕竟学校的事情解决之后，项目一期的交付展示也即将到来。

最后，看贵阳房企累计销售榜单，看看房企们在11月份的表现如何。

根据月报计算结果，11月份，在榜房企们总体销售情况都还行，前五销售额均破了亿，而前三更是都破了两亿，榜首中铁置业更是超过了三亿。

总的来说，11月份的贵阳楼市并没有什么超过预想的地方。而在12月份，随着各个房企都要年终冲量，不排除又会产生一个销量爆发的小节点。

至于明年的贵阳楼市，个人猜测也与今年大概相当。即便如此，产品内卷是不会停的。有购房意向的话，其实当前下单也并无不妥。