时隔4个月,新一轮稳楼市政策启动 房地产能否加速筑底企稳?

来源：财联社

时隔约四个月，新一轮稳楼市政策来袭，短期内有望为房地产市场注入强心针。

9月24日，国新办举办“金融支持经济高质量发展”新闻发布会，宣布多项利好房地产的政策，涉及降准、降息、调降存量房贷利率、降低二套房首付比例等多项重磅举措，同时介绍了保障性住房再贷款、“白名单”工作进展。

分析人士指出，此次监管层一揽子政策支持力度大、指向性明确、覆盖范围广，涵盖需求、供给两端，是继517政策后，监管层再度开启的新一轮稳楼市政策。

“接下来的重点是，如何落实进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。”东方金诚分析师王青认为，本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。

中原地产首席分析师张大伟也认为，市场预期未来可能会再度降息，房贷利率有望降低到3%以内；并可能会出台购房契税、增值税等与税费相关减免政策，持续降低购房者交易成本。

未来新发放居民房贷利率还有较大下调空间

本次发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布将降准降息，且单次幅度在历史上都较大，并提前透露年内还会再降准，表达了明确的支持性立场。

降准方面，央行在发布会上宣布，降低存款准备金率0.5个百分点，提供长期流动性1万亿元，这是对冲政府债供给压力的必要举措，同时还透露年内会再降准 0.25%-0.5%，对流动性支持的态度立场坚定。

潘功胜还表示，“到年底之前还有三个月时间，我们也会根据情况，有可能进一步再下调0.25-0.5个百分点。”这意味着此次降准后，四季度仍有一定的降准预期。

同时，本次发布会上还宣布，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至 1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行。

中指院市场研究总监陈文静表示，预计10月LPR、存款利率等也将随之下行0.2-0.25个百分点。

王青认为，计划降准降息的背后是二季度以来，受楼市持续调整、国内有效需求不足、新旧动能转换存在阵痛等影响，经济运行稳中偏弱，物价水平延续低位，逆周期调节需求上升。

其进一步表示，7月30日中央政治局会议提出，“宏观政策要持续用力、更加给力”，“要综合运用多种货币政策工具，加大金融对实体经济的支持力度，促进社会综合融资成本稳中有降。”本次央行宣布降息降准，是对以上部署的具体落实。

存量房贷利率下调减少家庭利息支出1500亿

备受关注的存量房贷利率，也将大幅调降。

会上，央行宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

“下调存量房贷利率平均0.5个百分点，逐渐与新增房贷利率拉平，旨在提振消费、降低风险。潘行长在新闻发布会上透露，存量房贷利率下调，平均每年可减少家庭利息支出1500亿元左右，如果按照70%的边际消费倾向来计算，能够为消费带来约1000亿元增量。”国泰君安分析师黄汝南表示。

分析人士认为，更重要的是，潘行长明确指出，此举能够减缓居民提前还贷以及用消费贷违规置换房贷等情况，保障金融消费者合法权益。

“这将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也释放出稳楼市的积极信号，有助于推动房地产市场企稳回暖。”王青表示。

东方金诚研报指出，截至今年6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，这意味着银行1年的利息收入或减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。

“本次首套、二套存量房贷利率均有望跟进调整，这一方面会降低居民购房成本，有利于促进居民消费，为经济平稳运行提供重要支持；另一方面，也有助于修复市场预期，缓解由于房贷利率存在下降预期而持有的观望情绪，连同此次降息，均会进一步降低购房者置业成本，带动购房需求释放。”陈文静认为。

二套房首付比例降至历史最低

除降低存量房贷利率，二套房首付比例也降至历史最低。

央行宣布，将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

“整体来看，下调二套房贷最低首付比例至15%，政策力度空前，叠加三中全会后地方层面持续优化政策进一步积极推进落地，相信这些举措将加速房地产行业基本面探底回升。”东莞证券分析师何敏仪认为。

此前在5月17日，央行、金融监管总局联合发文，将首套、二套商贷首付比例下限分别下调至15%、25%，此后各地快速跟进落地；截至目前，仅北京、上海、深圳三地尚未将首套、二套商贷首付比例下调至全国下限。

中指院分析师认为，此次政策后，预计各地将加速跟进落实，将二套首付比例下限降至15%，北上深也有望跟进调整；首付比例的下调，将进一步降低购房门槛，有望带动改善性需求的释放。

陈文静表示，针对北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后来获得置换的资金。而此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制，二套房首付比例的下调，有助于缓解换房前必须先买后卖的问题，加速一二手房置换链条的打通流转。

地方国企收储去库存将获得更多资金支持

在需求端，央行还宣布，“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励”。

“这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。”王青表示。

“把支持比例从此前的60%提高至100%，有助于缓解在收储过程中对房价向下的压力。”黄汝南表示，3000亿元保障性住房再贷款的利率为1.75%，在支持比例为60%的情况下，相当于商业银行平均贷款成本在2%-2.5%之间，收储的房价需要使租金回报率在2.5%以上收益才能打平; 而提升至100%能够将商业银行贷款成本降至1.75%的水平，则仅需2%以上的租金回报率即能够将收益打平，这样有助于缓解收储过程中对房价向下的压力。

“央行本次扩大对保障性住房再贷款央行资金支持比例，有助于提升商业银行贷款规模，将对地方收储产生一定积极带动作用。”陈文静称。

其进一步指出，需要注意的是，目前各地国企收储仍面临价格撮合难度较大、供需错配等因素限制，这些限制性因素短期内仍然存在，若要加速推进国企收储节奏，或需更进一步优化政策，如扩大收购存量方的用途范围、扩大收购对象等。

加大房企端资金支持力度

除上述举施，本次发布会还宣布，将研究出台盘活存量土地的增量政策、延长“金融16条”、经营性物业贷款的文件期限。

“通过上述措施，进一步加大房企端资金支持力度，对于当前稳定企业预期、提振市场信心也将发挥重要作用。”一位房地产行业分析师表示。

具体来看，本次央行提出，“支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。这项政策我们和金融监管总局还在一起研究”。

“央行本次进一步明确，将对有条件的企业通过市场化方式收购房企土地的资金支持政策进行研究，且在必要时提供再贷款支持。这意味着，未来更多配套资金将进入市场，一方面，对于优质房企来说，可以积极争取贷款支持，寻找资金困难房企的优质土地进行收购，扩大土地储备，盘活存量用地。另一方面，资金困难房企出售存量用地，也有利于缓解资金压力，进一步稳定市场预期。”上述中指院分析师称。

此外，央行还宣布，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期至2026年底。分析人士表示，原来这两份文件是今年底到期，央行和金融监管总局一起，将这两份文件延长到2026年底。

在王青看来，这意味着以“三只箭”为重点，房企融资支持政策将延长一年。预计各地下一步将着力落实城市房地产融资协调机制，房企信贷融资在8月同比转正后，将保持持续改善势头。

分析人士认为，整体来看，监管层启动的新一轮稳楼市政策，为房地产市场注入了强劲动力。从降准降息到调降存量房贷利率，从降低二套房首付比例到加大对地方国企收储去库存的资金支持，再到加大房企端资金支持力度，一系列举措全面覆盖房地产市场的需求与供给两端。这些举措无疑展现了监管层稳增长、稳楼市的坚定决心，也为房地产行业的未来发展带来新的机遇与挑战。

那么，在这些政策的推动下，房地产市场能否加速筑底企稳？还有待时间的检验。