解读|如何进一步优化房地产政策,系统谋划相关支持政策

来源：澎湃新闻

3月22日，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。

会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，从国常会的精神来看，国务院高度重视房地产产业及房地产市场平稳健康发展问题。因为房地产业涉及国计民生，作为支柱产业带动作用很强，关系到经济发展、社会稳定与人民安居乐业的美好生活实现。

继续强调房地产的重要性

本次会议指出“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，今年我国GDP增长目标设定在5%左右，要想奋力一跳实现经济增长目标，财政、货币政策将持续加力，房地产供需两端政策也有望进一步优化调整，房地产销售好转、房价止跌企稳，对于今年稳定市场预期至关重要，房地产行业平稳运行才能更好地保障人民群众利益，才能为实现5%左右GDP目标提供重要支撑。

从国家统计局公布的最新数据来看，今年1-2月，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%（按可比口径计算），降幅较2023年1-12月收窄0.6个百分点。其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。

从销售端而言，1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策

本次会议指出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”

今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹在回应“如何优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展”的提问时指出，现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，根据人口的情况，供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。

业内认为，本次国务院常务会议继续强调要“有效激发潜在需求”，接下来各地需求端支持政策有望加速跟进。

从政策趋势上看，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大，例如北上深等核心城市可放松大户型住房限购政策。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。

从供给端而言，本次会议明确要“加大高品质住房供给”。陈文静认为，一方面，预计各地政府将加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，同时优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品；另一方面，从企业端来看，此前住房和城乡建设部部长倪虹多次强调要“下力气建设好房子”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，产品力强的企业将在未来加大高品质住房供给中发挥更大的作用。

对于国务院常务会议中提及的“系统谋划相关支持政策”的表述，易居研究院研究总监严跃进认为，此次对于房地产政策有两个重要启发。一是方向性，方向性就是“优化”，意味着二季度政策会进一步宽松。二是系统性，即要强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。

加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给

本次会议指出“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式”。

这一表述基本延续了政府工作报告相关提法。

陈文静认为，2024年保障性住房建设或将加速，改革商品房相关基础性制度方面，预计土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房税收制度等多个方面将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。

总体而言，赵秀池认为，房地产业能够实现良性循环至关重要，房地产业能够实现良性循环，才能守住不发生系统性风险的底线。为此，需要进一步优化房地产政策，改革商品房相关基础性制度。各地需要因城施策，结合各地新型城镇化发展情况与房地产市场供求关系情况，做好城市规划、土地利用规划、房地产供应规划，使多元化的房地产市场供求匹配到位；各地要完善市场与保障双轨运行、双轮驱动的住房供应制度，做好保障房兜底工作，让商品房回归商品属性。

赵秀池提到，要处理好有效市场与有为政府的关系，更好地利用市场手段优化房地产政策，要进一步降低购房首付款比例、房贷利率，避免房贷利率与中小微企业贷款利率的倒挂；各地应进一步放开商品房的限购、限售、限价，积极推动“以旧换新”，满足刚性与改善性住房需求，同时促进潜在住房需求释放。此外，应通过新区开发、城市更新及城中村改造等提供更多保障房与高质量住房供给。